Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Nguyên tắc kế toán tài khoản 217

1.1. Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư (BĐSĐT) của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như TSCĐ. BĐSĐT gồm: Quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc

- Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường.

1.2. Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản nắm giữ để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐSĐT.

Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:

- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và

- Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.

1.3. Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐSĐT đó.

- Tùy thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của BĐSĐT được xác định như sau:

+ Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác,...

+ Nguyên giá của BĐSĐT tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐSĐT tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;

+ Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT thì nguyên giá của BĐSĐT đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 - Thuê tài sản.

- Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của BĐSĐT:

+ Chi phí phát sinh ban đầu nhưng không phải là các chi phí cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái có khả năng hoạt động theo cách thức dự định của doanh nghiệp;

+ Các chi phí khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trước khi BĐSĐT đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;

+ Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐSĐT.

1.4. Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT.

1.5 Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê). Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của BĐSĐT cho phù hợp.

- Trường hợp doanh nghiệp cho thuê BĐSĐT có nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ thì việc ghi nhận doanh thu dịch vụ cho thuê BĐSĐT được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê.

- Các chi phí khấu hao BĐSĐT và các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc cho thuê, như: Chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý bất động sản cho thuê, chi phí khấu hao các công trình phụ trợ phục vụ việc cho thuê BĐSĐT,... được hạch toán vào giá vốn của dịch vụ cho thuê BĐSĐT.

1.6. Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá (trừ trường hợp BĐSĐT đang trong thời gian cho thuê). Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).

Tại các thời điểm kết thúc kỳ kế toán, nếu có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn tồn tại thì doanh nghiệp được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT và ghi giảm giá vốn hàng bán tối đa bằng số đã ghi giảm và không vượt quá giá gốc ban đầu của BĐSĐT.

1.7. Đối với những BĐSĐT được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT được phản ánh trên Tài khoản 241 - Xây dựng cơ bản dở dang. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá BĐSĐT hoàn thành để kết chuyển vào Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư.

1.8. Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT hoặc từ BĐSĐT sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:

- BĐSĐT chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;

- BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;

- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó để cho bên khác thuê hoạt động;

- Hàng tồn kho chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;

- Bất động sản xây dựng chuyển thành BĐSĐT khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào hoạt động đầu tư cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá để bán (trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 03 - Tài sản cố định hữu hình).

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐSĐT với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập Báo cáo tài chính.

1.9. Khi doanh nghiệp quyết định bán một BĐSĐT mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT trên Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư cho đến khi BĐSĐT đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.

1.10. Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐSĐT được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí liên quan trực tiếp đến việc bán BĐSĐT và giá trị còn lại của BĐSĐT. Số lãi hoặc lỗ này được trình bày theo số thuần trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ (Trường hợp bán và thuê lại tài sản là BĐSĐT được thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 - Thuê tài sản).

- Doanh thu từ việc bán BĐSĐT là giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế.

- Trường hợp bán BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp thì doanh thu bán BĐSĐT được xác định theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Định kỳ, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi trả chậm, trả góp vào doanh thu tài chính của từng kỳ. Thông tin về tiền lãi trả chậm, trả góp khi bán BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp phải được theo dõi chi tiết trên sổ kế toán và thuyết minh trên Báo cáo tài chính của doanh nghiệp (tổng số lãi trả chậm, trả góp phải thu, số lãi đã thu và số lãi còn phải thu).

1.11. Doanh nghiệp ghi giảm BĐSĐT trong các trường hợp sau:

- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐSĐT sang hàng tồn kho hoặc sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng;

- Bán, thanh lý BĐSĐT;

- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐSĐT cho người cho thuê.

Trích Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC.

Kết cấu và nội dung phản ánh

Kết cấu của tài khoản 217 gồm 1 nhóm nghiệp vụ ghi Bên Nợ và 1 nhóm nghiệp vụ ghi Bên Có. Cuối kỳ tài khoản có số dư bên Nợ, phản ánh nguyên giá BĐSĐT hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.

Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.

Sơ đồ chữ T tài khoản 217

Sơ đồ dưới đây dựng tự động từ 29 bút toán mà Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn cho tài khoản 217, nên mỗi dòng đều truy ngược được về một bút toán cụ thể ở mục phương pháp hạch toán.

Bên trái là các tài khoản ghi Có khi tài khoản 217 ghi Nợ; bên phải là các tài khoản ghi Nợ khi tài khoản 217 ghi Có.

Phương pháp hạch toán tài khoản 217

Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn 29 bút toán cho tài khoản 217 tại Phụ lục II. Dưới đây là toàn bộ, giữ nguyên thứ tự và ghi chú trong ngoặc của văn bản.

1. a) Trường hợp mua BĐSĐT trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, ghi:
   Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

   Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

   Có TK 111

   Có TK 112
2. Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp, ghi:
   Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (giá mua trả tiền ngay)

   Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

   Có TK 111

   Có TK 112

   Có TK 331
3. Định kỳ, phản ánh lãi mua trả chậm, trả góp BĐSĐT phải trả cho người bán vào chi phí tài chính của từng kỳ, ghi:
   Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

   Có TK 331 - Phải trả cho người bán
4. Định kỳ, khi trả tiền cho người bán bao gồm cả nợ gốc và tiền lãi trả chậm, trả góp, ghi:
   Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

   Có TK 111

   Có TK 112
5. Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐSĐT, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
   Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

   Có TK 241 - XDCB dở dang
6. a) Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT để cho thuê hoặc BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, ghi:
   Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

   Có TK 211

   Có TK 213
7. Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
   Nợ TK 2141

   Nợ TK 2143

   Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT
8. b) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
   Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

   Có TK 155

   Có TK 156
9. a) Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
   Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

   Có TK 111

   Có TK 112

   Có TK 3412
10. Nếu trả lại tài sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
    Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

    Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐSĐT thuê và giá trị hao mòn lũy kế) (nếu có)

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá)
11. Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, số tiền phải trả thêm được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:
    Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 111

    Có TK 112
12. Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
    Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc

    Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 111 (số tiền phải trả thêm)

    Có TK 112 (số tiền phải trả thêm)
13. Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
    Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

    Có TK 2141

    Có TK 2143
14. Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:
    Nợ TK 241 - XDCB dở dang

    Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

    Có TK 111

    Có TK 112

    Có TK 152

    Có TK 331
15. Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,... BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:
    Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 241 - XDCB dở dang
16. a) Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:
    Nợ TK 111 (tổng giá thanh toán)

    Nợ TK 112 (tổng giá thanh toán)

    Nợ TK 131 (tổng giá thanh toán)

    Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán chưa có thuế GTGT)

    Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (nếu có)
17. b) Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán:
    Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (2147) (nếu có)

    Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐSĐT)

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐSĐT)
18. c) Khi phát sinh chi phí bán BĐSĐT, căn cứ vào các chứng từ kế toán có liên quan, ghi:
    Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐSĐT)

    Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

    Có TK 111

    Có TK 112

    Có TK 331
19. Trường hợp có lãi:
    Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán, thanh lý BĐSĐT)

    Có TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại + chi phí bán, thanh lý BĐSĐT)

    Có TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh (số lãi)
20. Trường hợp bị lỗ:
    Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán, thanh lý BĐSĐT)

    Nợ TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh (số lỗ)

    Có TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại + chi phí bán, thanh lý BĐSĐT)
21. a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT:
    Nợ TK 111

    Nợ TK 112

    Nợ TK 131

    Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

    Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311) (nếu có)
22. b) Ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê
    Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

    Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

    Có TK 111

    Có TK 112

    Có TK 331

    Có TK 335
23. Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, doanh nghiệp kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào Tài khoản 156 - Hàng hóa, ghi:
    Nợ TK 156 - Hàng hóa (Giá trị còn lại của BĐSĐT)

    Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá)
24. Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
    Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

    Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

    Có TK 111

    Có TK 112

    Có TK 152

    Có TK 334

    Có TK 331
25. Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hóa bất động sản chờ bán, ghi:
    Nợ TK 156 - Hàng hóa (Hàng hóa bất động sản)

    Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
26. b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
    Nợ TK 211

    Nợ TK 213

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư
27. Đồng thời, kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
    Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)

    Có TK 2141

    Có TK 2143
28. 3.9. Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp không thực hiện trích khấu hao mà xác định tổn thất BĐSĐT phản ánh vào giá vốn hàng bán nếu có bằng chứng cho thấy BĐSĐT bị suy giảm giá trị, ghi:
    Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư
29. 3.10. Khi có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn thì doanh nghiệp hoàn nhập để ghi giảm giá vốn hàng bán như sau:
    Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 632 - Giá vốn hàng bán

Tài khoản đối ứng với tài khoản 217

Trong 29 bút toán hướng dẫn cho tài khoản 217, khi ghi Nợ tài khoản 217 thì ghi Có 10 tài khoản khác nhau, gặp nhiều nhất là tài khoản 111 – Tiền mặt và khi ghi Có tài khoản 217 thì ghi Nợ 5 tài khoản, thường gặp nhất là tài khoản 214 – Hao mòn tài sản cố định.

Bảng này tính từ chính các bút toán trong văn bản, không phải bảng đối ứng có sẵn — thông tư không ban hành bảng nào như vậy.

Nghiệp vụ có sử dụng tài khoản 217

Bút toán của tài khoản 217 được gom theo nghiệp vụ ở các trang định khoản dưới đây, mỗi trang tập hợp bút toán của cùng một nghiệp vụ từ nhiều tài khoản khác nhau.

Điểm cần lưu ý khi áp dụng

So với Thông tư 200/2014

Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư giữ nguyên số hiệu và tên khi chuyển từ Thông tư 200/2014 sang Thông tư 99/2025.

Số bút toán hướng dẫn

Thông tư 99/2025 hướng dẫn 29 bút toán cho tài khoản 217, nhiều hơn Thông tư 200/2014 (26 bút toán).

Doanh nghiệp nhỏ và vừa

Chế độ kế toán doanh nghiệp nhỏ và vừa (Thông tư 133/2016/TT-BTC) cũng có tài khoản 217 với tên “Bất động sản đầu tư”. Thông tư 133 chỉ quy định nguyên tắc và kết cấu tài khoản, không hướng dẫn bút toán; theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 133, doanh nghiệp nhỏ và vừa được lựa chọn áp dụng chế độ kế toán doanh nghiệp và các văn bản thay thế. Khi chọn hướng đó, bút toán áp dụng là hướng dẫn của Thông tư 99/2025.

Đối chiếu tài khoản 217 giữa ba chế độ kế toán

Thông tư 133/2016/TT-BTC không có mục hướng dẫn phương pháp hạch toán, nên cột bút toán của chế độ này luôn bằng 0 — đó là đặc điểm của văn bản, không phải thiếu dữ liệu.

Câu hỏi thường gặp về tài khoản 217

Tài khoản liên quan

Căn cứ pháp lý

• Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp — ban hành ngày 27/10/2025, áp dụng cho doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế.
• Bảng đối chiếu toàn bộ hệ thống tài khoản Thông tư 200/2014 sang Thông tư 99/2025 trên Dữ Liệu Pháp Luật.