Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư thuộc loại tài khoản tài sản trong hệ thống tài khoản kế toán ban hành kèm theo Thông tư 133/2016/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp nhỏ và vừa, áp dụng cho năm tài chính bắt đầu từ hoặc sau ngày 01/01/2017. Tài khoản này có số dư bên Nợ và không mở tài khoản cấp 2.
1.1. Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư (BĐSĐT) của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như TSCĐ. BĐSĐT gồm: Quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường.
1.2. Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị BĐS đủ tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐSĐT.
Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
- Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.
1.3. Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa đi trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐSĐT đó.
- Tùy thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của BĐSĐT được xác định như sau:
+ Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác,...
+ Trường hợp mua BĐSĐT thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của BĐSĐT được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐSĐT;
+ Nguyên giá của BĐSĐT tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐSĐT tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của BĐSĐT:
+ Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
+ Các chi phí khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trước khi BĐSĐT đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến.
1.4. Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT.
1.5. Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào giá vốn hàng bán trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê). Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của BĐSĐT.
- Trường hợp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu đối với toàn bộ số tiền nhận trước từ việc cho thuê BĐSĐT, kế toán phải ước tính đầy đủ giá vốn tương ứng với doanh thu được ghi nhận (bao gồm cả số khấu hao được tính trước).
- Giá vốn của BĐSĐT cho thuê bao gồm: Chi phí khấu hao BĐSĐT và các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc cho thuê, như: Chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý bất động sản cho thuê, chi phí khấu hao các công trình phụ trợ phục vụ việc cho thuê BĐSĐT.
1.6. Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá. Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).
1.7. Đối với những BĐSĐT được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá BĐSĐT hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.
1.8. Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT hoặc từ BĐSĐT sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
- BĐSĐT chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
- BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuê hoạt động;
- Hàng tồn kho chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
- Bất động sản xây dựng chuyển thành BĐSĐT khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐSĐT với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập Báo cáo tài chính.
1.9. Khi doanh nghiệp quyết định bán một BĐSĐT mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT trên TK 217 "Bất động sản đầu tư" cho đến khi BĐSĐT đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
1.10. Doanh thu từ việc bán BĐSĐT được ghi nhận là giá bán chưa có thuế GTGT (đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ) hoặc tổng giá thanh toán (đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp). Trường hợp bán theo phương thức trả chậm thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.
1.11. Ghi giảm BĐSĐT trong các trường hợp:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐSĐT sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;
- Bán, thanh lý BĐSĐT;
- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐSĐT cho bên cho thuê.
1.12. Doanh nghiệp xây dựng danh mục BĐSĐT nắm giữ cho thuê hoặc chờ tăng giá và thực hiện chính sách khấu hao hoặc xác định tổn thất một cách nhất quán trong năm tài chính.
Trích Điều 33 Thông tư 133/2016/TT-BTC.
Kết cấu của tài khoản 217 gồm 1 nhóm nghiệp vụ ghi Bên Nợ và 1 nhóm nghiệp vụ ghi Bên Có. Cuối kỳ tài khoản có số dư bên Nợ, phản ánh nguyên giá BĐSĐT hiện có cuối kỳ.
| Bên Nợ | Bên Có |
|---|---|
|
Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ.
|
Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ.
|
Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT hiện có cuối kỳ.
Thông tư 133/2016/TT-BTC không hướng dẫn bút toán cho tài khoản 217. Để tham khảo cách ghi sổ, dưới đây là 6 bút toán tiêu biểu trong tổng số 29 bút toán mà Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn cho tài khoản 217.
| Định khoản | Tài khoản đối ứng | Số bút toán |
|---|---|---|
| Nợ 217 / Có 111 | Tiền mặt | 4 |
| Nợ 217 / Có 112 | Tiền gửi không kỳ hạn | 4 |
| Nợ 217 / Có 241 | Xây dựng cơ bản dở dang | 2 |
| Nợ 217 / Có 331 | Phải trả cho người bán | 1 |
| Nợ 217 / Có 211 | Tài sản cố định hữu hình | 1 |
| Nợ 217 / Có 213 | Tài sản cố định vô hình | 1 |
| Nợ 217 / Có 155 | Sản phẩm | 1 |
| Nợ 217 / Có 156 | Hàng hóa | 1 |
| Nợ 217 / Có 341 | Vay và nợ thuê tài chính | 1 |
| Nợ 217 / Có 632 | Giá vốn hàng bán | 1 |
| Nợ 214 / Có 217 | Hao mòn tài sản cố định | 3 |
| Nợ 632 / Có 217 | Giá vốn hàng bán | 3 |
Đây là bút toán của chế độ kế toán doanh nghiệp. Khoản 1 Điều 3 Thông tư 133 cho phép doanh nghiệp nhỏ và vừa lựa chọn áp dụng chế độ đó thay cho Thông tư 133, nhưng phải thông báo cho cơ quan thuế và áp dụng nhất quán trong cả năm tài chính — không áp dụng xen kẽ từng bút toán.
Xem đủ 29 bút toán tài khoản 217 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC →
Bút toán của tài khoản 217 được gom theo nghiệp vụ ở các trang định khoản dưới đây, mỗi trang tập hợp bút toán của cùng một nghiệp vụ từ nhiều tài khoản khác nhau.
Điều 33 Thông tư 133/2016/TT-BTC chỉ quy định nguyên tắc kế toán và kết cấu của tài khoản 217, không có khoản hướng dẫn phương pháp hạch toán như Thông tư 200/2014 hay Thông tư 99/2025. Khi cần bút toán cụ thể, doanh nghiệp nhỏ và vừa vận dụng hướng dẫn của chế độ kế toán doanh nghiệp theo khoản 1 Điều 3 của chính Thông tư 133.
| Chế độ kế toán | Tên tài khoản 217 | Số dư bên | TK cấp 2 | Bút toán |
|---|---|---|---|---|
| Thông tư 99/2025/TT-BTC | Bất động sản đầu tư | Nợ | 0 | 29 |
| Thông tư 133/2016/TT-BTC | Bất động sản đầu tư | Nợ | 0 | 0 |
| Thông tư 200/2014/TT-BTC (hết hiệu lực) | Bất động sản đầu tư | Nợ | 0 | 26 |
Thông tư 133/2016/TT-BTC không có mục hướng dẫn phương pháp hạch toán, nên cột bút toán của chế độ này luôn bằng 0 — đó là đặc điểm của văn bản, không phải thiếu dữ liệu.
| Số hiệu | Tên tài khoản | Loại |
|---|---|---|
| 214 | Hao mòn tài sản cố định | Tài sản |
| 211 | Tài sản cố định | Tài sản |
| 228 | Đầu tư góp vốn vào đơn vị khác | Tài sản |
| 229 | Dự phòng tổn thất tài sản | Tài sản |
| 241 | Xây dựng cơ bản dở dang | Tài sản |
| 242 | Chi phí trả trước | Tài sản |