Công cụ tính công suất phòng, ADR & RevPAR khách sạn
Tính đủ bộ chỉ số vận hành cơ sở lưu trú trong một lần nhập: công suất phòng, ADR, RevPAR, TRevPAR, GOPPAR, ALOS và doanh thu thực nhận sau hoa hồng kênh bán. Chế độ thứ hai cho biết cơ sở cần công suất bao nhiêu phần trăm mới hoà vốn.
Hướng dẫn sử dụng công cụ (4 bước)
- Bước 1 — Khai báo quy mô và kỳ phân tích: Nhập tổng số phòng của cơ sở, số ngày trong kỳ muốn phân tích và số phòng-đêm không khai thác được do sửa chữa hoặc đóng cửa. Công cụ tự tính số phòng-đêm khả dụng — mẫu số của mọi chỉ số phía sau.
- Bước 2 — Nhập lượng phòng bán được và doanh thu: Nhập số phòng-đêm đã bán trong kỳ, hoặc chọn nhập thẳng công suất phòng nếu đã biết. Sau đó nhập doanh thu tiền phòng chưa gồm thuế GTGT, tách riêng doanh thu ăn uống và doanh thu dịch vụ khác.
- Bước 3 — Bổ sung số liệu để tính chỉ số nâng cao: Nhập tổng chi phí vận hành để có GOP và GOPPAR, số lượt đặt phòng để có ALOS, số lượt khách để biết số khách bình quân mỗi phòng, cùng tỷ trọng bán qua kênh trực tuyến và mức hoa hồng để biết doanh thu thực nhận.
- Bước 4 — Đọc kết quả và kiểm tra điểm hoà vốn: Công cụ trả về công suất phòng, ADR, RevPAR, TRevPAR, GOPPAR, ALOS và dự báo doanh thu tháng, năm. Chuyển sang chế độ tính thứ hai để biết cơ sở cần đạt công suất bao nhiêu phần trăm mới hoà vốn, kèm bảng lãi lỗ ở từng mức công suất.
Cách tính công suất phòng, ADR và RevPAR
Ba chỉ số công suất phòng, ADR và RevPAR tạo thành bộ khung tối thiểu để điều hành một cơ sở lưu trú. Chúng liên hệ với nhau bằng một đẳng thức duy nhất, và hiểu đúng mối quan hệ này là điều kiện để không ra quyết định giá sai.
1. Số phòng-đêm khả dụng — mẫu số của mọi chỉ số
Số phòng-đêm khả dụng = Tổng số phòng × Số ngày trong kỳ − Số phòng-đêm ngừng khai thác
Phòng đóng để sửa chữa hoặc cải tạo được trừ ra khỏi mẫu số, vì trong thời gian đó chúng không thể tạo doanh thu. Nếu không trừ, công suất bị kéo xuống một cách giả tạo và mọi so sánh giữa các kỳ đều mất ý nghĩa. Ngược lại, phòng trống vì không bán được thì vẫn tính vào mẫu số — đó chính là điều chỉ số này muốn đo.
2. Công suất phòng (Occupancy)
Công suất phòng % = Số phòng-đêm đã bán ÷ Số phòng-đêm khả dụng × 100
Công suất trả lời câu hỏi “lấp đầy được bao nhiêu phần trăm”. Nhược điểm của nó là hoàn toàn bỏ qua giá: một khách sạn bán sạch phòng ở giá 300 nghìn đồng có công suất 100% nhưng có thể đang lỗ nặng, trong khi một khách sạn công suất 55% ở giá 1,8 triệu đồng lại lãi tốt.
3. ADR — giá phòng bình quân
ADR = Doanh thu tiền phòng ÷ Số phòng-đêm đã bán
ADR chỉ tính trên các phòng đã bán, không tính phòng trống. Doanh thu dùng ở tử số là doanh thu tiền phòng thuần: chưa gồm thuế GTGT, không gồm ăn uống, không gồm dịch vụ khác. Phòng dùng cho nhân viên hoặc phòng tặng miễn phí (complimentary) thường được loại khỏi cả tử số lẫn mẫu số để ADR không bị bóp méo.
4. RevPAR — chỉ số điều hành quan trọng nhất
RevPAR = Doanh thu tiền phòng ÷ Số phòng-đêm khả dụng = ADR × Công suất phòng
RevPAR gộp cả giá lẫn lượng vào một con số duy nhất, nên là chỉ số dùng để so sánh giữa các kỳ, giữa các chi nhánh và với đối thủ cùng phân khúc. Xét một ví dụ cụ thể với khách sạn 40 phòng trong tháng 30 ngày (1.200 phòng-đêm khả dụng):
- Kịch bản A: bán 720 phòng-đêm ở ADR 900 nghìn. Công suất 60%, doanh thu 648 triệu, RevPAR 540 nghìn.
- Kịch bản B: giảm giá còn ADR 600 nghìn, bán được 1.020 phòng-đêm. Công suất 85%, doanh thu 612 triệu, RevPAR 510 nghìn.
- Kịch bản B có công suất đẹp hơn nhiều nhưng doanh thu thấp hơn 36 triệu, đồng thời phát sinh thêm 300 lượt dọn phòng, giặt là và tiện ích. Nhìn công suất thì tưởng thắng, nhìn RevPAR mới thấy thua.
5. TRevPAR và GOPPAR — nhìn xa hơn tiền phòng
TRevPAR = Tổng doanh thu ÷ Số phòng-đêm khả dụng
GOPPAR = Lợi nhuận gộp vận hành ÷ Số phòng-đêm khả dụng
GOPPAR = Lợi nhuận gộp vận hành ÷ Số phòng-đêm khả dụng
Với khách sạn 4–5 sao và resort, doanh thu ăn uống, hội nghị, spa có thể chiếm 40–55% tổng doanh thu. RevPAR khi đó chỉ mô tả chưa tới một nửa bức tranh. GOPPAR đi xa nhất: nó phản ánh cả năng lực tạo doanh thu lẫn năng lực kiểm soát chi phí, nên là chỉ số các quỹ đầu tư dùng để định giá tài sản khách sạn.
6. Điểm hoà vốn công suất
Số phòng-đêm hoà vốn = Chi phí cố định ÷ (ADR sau hoa hồng − Chi phí biến đổi mỗi phòng-đêm)
Mẫu số gọi là số dư đảm phí — phần tiền mỗi phòng-đêm bán ra đóng góp vào chi phí cố định. Chia kết quả cho số phòng-đêm khả dụng ra công suất hoà vốn. Ba biến số này giải thích vì sao hai khách sạn cùng quy mô lại có điểm hoà vốn rất khác nhau: một cơ sở thuê mặt bằng đắt sẽ cần công suất cao hơn hẳn, còn cơ sở phụ thuộc nặng vào kênh trực tuyến bị hoa hồng ăn mất 15–25% mỗi phòng-đêm.
7. Vì sao ADR và công suất luôn đánh đổi
Trong quản trị doanh thu khách sạn, giảm giá gần như luôn làm tăng công suất và ngược lại. Câu hỏi đúng không phải “nên ưu tiên giá hay công suất” mà là “mức giá nào tối đa hoá RevPAR”. Nguyên tắc thực hành: khi công suất dự báo còn thấp và ngày lưu trú đang tới gần, hạ giá là hợp lý vì phòng trống có giá trị bằng không sau nửa đêm; khi công suất dự báo đã cao, nâng giá là hợp lý vì mỗi phòng còn lại là hàng hoá khan hiếm. Đó chính là logic của dynamic pricing.
Công suất phòng bao nhiêu là tốt theo từng loại hình
| Loại hình cơ sở lưu trú | Công suất tham chiếu | Biên GOP tham chiếu | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Homestay, nhà nghỉ du lịch, nhà có phòng cho thuê | 45–60% | 35% | Quy mô nhỏ, chi phí cố định thấp nên điểm hoà vốn công suất thường dưới 40%. |
| Khách sạn phổ thông 1–2 sao | 55–70% | 30% | Phụ thuộc nặng vào khách lẻ và kênh OTA, ADR biến động theo mùa. |
| Khách sạn tầm trung 3 sao | 60–75% | 33% | Cân bằng giữa khách đoàn, khách công tác và khách lẻ; RevPAR là chỉ số điều hành chính. |
| Khách sạn 4–5 sao, resort | 60–75% | 35% | Doanh thu ngoài phòng (F&B, hội nghị, spa) lớn nên phải theo dõi TRevPAR và GOPPAR chứ không chỉ RevPAR. |
| Căn hộ du lịch, biệt thự du lịch cho thuê ngắn ngày | 50–70% | 40% | Thời gian lưu trú dài hơn, chi phí dọn phòng trên mỗi lượt khách thấp hơn khách sạn. |
Từ điển chỉ số quản trị khách sạn
| Chỉ số | Công thức | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| Occupancy Công suất phòng | Phòng-đêm bán ÷ Phòng-đêm khả dụng | Tỷ lệ lấp đầy. Đo lượng, hoàn toàn bỏ qua giá. |
| ADR Giá phòng bình quân | Doanh thu phòng ÷ Phòng-đêm bán | Giá bán thực tế bình quân sau mọi khuyến mại và giá đoàn. |
| RevPAR | Doanh thu phòng ÷ Phòng-đêm khả dụng | Gộp giá và lượng. Chỉ số so sánh chuẩn của ngành. |
| TRevPAR | Tổng doanh thu ÷ Phòng-đêm khả dụng | Tính cả doanh thu ăn uống, hội nghị, spa, giặt là. |
| GOPPAR | Lợi nhuận gộp vận hành ÷ Phòng-đêm khả dụng | Phản ánh cả doanh thu lẫn khả năng kiểm soát chi phí. |
| ALOS Thời gian lưu trú bình quân | Phòng-đêm bán ÷ Số lượt đặt | ALOS cao thì chi phí trên mỗi lượt khách thấp. |
| Double occupancy | Tổng lượt khách ÷ Phòng-đêm bán | Số khách bình quân mỗi phòng, ảnh hưởng doanh thu ăn sáng. |
| Break-even occupancy | Chi phí cố định ÷ Số dư đảm phí ÷ Phòng-đêm khả dụng | Công suất tối thiểu để không lỗ. |
| Net ADR | ADR − hoa hồng kênh bán bình quân | Giá phòng thực nhận sau chiết khấu kênh trực tuyến. |
| Market penetration index | Công suất của mình ÷ Công suất bình quân thị trường | So sánh với nhóm cạnh tranh; trên 1 là đang thắng. |
Điều kiện pháp lý khi kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch
| Nội dung | Quy định | Căn cứ |
|---|---|---|
| Loại cơ sở lưu trú du lịch | 8 loại: khách sạn; biệt thự du lịch; căn hộ du lịch; tàu thuỷ lưu trú du lịch; nhà nghỉ du lịch; nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê; bãi cắm trại du lịch; cơ sở lưu trú du lịch khác | Điều 48 Luật Du lịch 2017 |
| Điều kiện kinh doanh | Có đăng ký kinh doanh; đáp ứng điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm; đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ | Điều 49 Luật Du lịch 2017, NĐ 168/2017/NĐ-CP |
| Xếp hạng sao | Tự nguyện đăng ký. Hạng từ 1 đến 5 sao theo tiêu chuẩn quốc gia; cơ quan chuyên môn cấp tỉnh công nhận hạng 1–3 sao, cơ quan trung ương công nhận hạng 4–5 sao | Điều 50 Luật Du lịch 2017 |
| Thuế GTGT dịch vụ lưu trú | 8% đến hết 31/12/2026 (giảm 2%); rượu, bia tại minibar và nhà hàng vẫn 10% | NQ 204/2025/QH15, NĐ 174/2025/NĐ-CP |
| Hộ kinh doanh lưu trú — tỷ lệ trên doanh thu | 5% GTGT + 2% TNCN. Doanh thu năm ≤ 1 tỷ đồng thì không phải nộp (từ 2026) | Nhóm 2 Phụ lục I TT 40/2021/TT-BTC |
Bảy sai lầm thường gặp khi đọc chỉ số khách sạn
- Lấy công suất phòng làm chỉ số thành tích chính. Công suất chỉ đo lượng. Một chương trình giảm giá sâu luôn làm công suất đẹp lên trong khi RevPAR và lợi nhuận đi xuống.
- Tính ADR trên doanh thu đã gồm thuế GTGT. Với thuế suất 8%, ADR bị thổi lên 8% và mọi so sánh với thị trường đều sai lệch. Luôn bóc thuế trước khi chia.
- Gộp doanh thu ăn uống vào doanh thu phòng. ADR và RevPAR chỉ tính tiền phòng. Doanh thu ngoài phòng thuộc về TRevPAR — trộn hai nhóm khiến chỉ số mất khả năng so sánh.
- Không trừ phòng ngừng khai thác khỏi mẫu số. Đang cải tạo 10 phòng trong 20 ngày mà vẫn tính đủ vào phòng-đêm khả dụng sẽ làm công suất tụt oan khoảng vài điểm phần trăm.
- Bỏ qua hoa hồng kênh trực tuyến khi đặt mục tiêu. ADR danh nghĩa 900 nghìn với 65% lượng qua kênh hoa hồng 20% chỉ còn ADR thực nhận khoảng 783 nghìn — chênh lệch này quyết định lãi hay lỗ.
- Dùng RevPAR tháng cao điểm để lập kế hoạch cả năm. Ngành lưu trú Việt Nam có biên độ mùa vụ rất lớn; hãy dùng RevPAR bình quân 12 tháng.
- Chỉ so sánh với chính mình năm ngoái. Nếu cả thị trường tăng 20% mà mình tăng 8% thì thực chất đang mất thị phần. Cần đối chiếu với công suất và ADR bình quân của nhóm cạnh tranh cùng khu vực, cùng phân khúc.
Căn cứ pháp lý và tài liệu tham chiếu
- Luật Du lịch 2017 (số 09/2017/QH14) — Điều 48 về các loại cơ sở lưu trú du lịch, Điều 49 về điều kiện kinh doanh, Điều 50 về xếp hạng cơ sở lưu trú du lịch.
- Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch — điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ của từng loại cơ sở lưu trú.
- Nghị quyết 204/2025/QH15 về giảm thuế giá trị gia tăng — dịch vụ lưu trú áp thuế suất 8% từ 01/7/2025 đến hết 31/12/2026.
- Nghị định 174/2025/NĐ-CP quy định chi tiết chính sách giảm thuế giá trị gia tăng theo Nghị quyết 204/2025/QH15.
- Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC — dịch vụ lưu trú thuộc nhóm 2, tỷ lệ thuế GTGT 5% và thuế suất thuế TNCN 2% trên doanh thu của hộ, cá nhân kinh doanh.
- Thông tư 200/2014/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp — cơ sở ghi nhận doanh thu và chi phí theo bộ phận.
- Lưu ý: các dải công suất phòng và biên lợi nhuận gộp nêu trong công cụ là số liệu quản trị ngành, không phải quy phạm pháp luật. Kết quả tính toán mang tính tham khảo cho việc điều hành và lập kế hoạch.
Câu hỏi thường gặp về công suất phòng và chỉ số khách sạn
Công suất phòng khách sạn là gì và tính như thế nào?
Công suất phòng (occupancy rate) là tỷ lệ phần trăm số phòng-đêm đã bán trên tổng số phòng-đêm khả dụng trong kỳ. Công thức: Công suất phòng % = Số phòng-đêm đã bán ÷ Số phòng-đêm khả dụng × 100, trong đó số phòng-đêm khả dụng = Tổng số phòng × Số ngày trong kỳ, trừ đi số phòng-đêm không khai thác được do sửa chữa hoặc đóng cửa. Ví dụ khách sạn 40 phòng, tháng 30 ngày, có 20 phòng-đêm ngừng khai thác để sửa: số phòng-đêm khả dụng là 40 × 30 − 20 = 1.180. Nếu bán được 826 phòng-đêm thì công suất là 826 ÷ 1.180 = 70%.
ADR là gì? Khác gì với giá niêm yết trên website?
ADR (Average Daily Rate — giá phòng bình quân) là doanh thu tiền phòng chia cho số phòng-đêm đã bán: ADR = Doanh thu tiền phòng ÷ Số phòng-đêm đã bán. ADR khác giá niêm yết vì đã tính cả khuyến mại, giá đoàn, giá hợp đồng công ty và các mức giá theo mùa. Doanh thu dùng để tính ADR là doanh thu tiền phòng chưa gồm thuế GTGT và không bao gồm doanh thu ăn uống hay dịch vụ khác. Một khách sạn niêm yết 1,2 triệu đồng/đêm nhưng bán nhiều qua giá đoàn có thể chỉ đạt ADR 780 nghìn đồng.
RevPAR là gì và vì sao quan trọng hơn công suất phòng?
RevPAR (Revenue Per Available Room) là doanh thu tiền phòng chia cho toàn bộ số phòng-đêm khả dụng, kể cả phòng không bán được: RevPAR = Doanh thu tiền phòng ÷ Số phòng-đêm khả dụng = ADR × Công suất phòng. RevPAR quan trọng hơn vì nó gộp cả hai đòn bẩy giá và lượng vào một con số. Giảm giá sâu để đẩy công suất từ 60% lên 85% mà ADR rớt từ 900 nghìn xuống 600 nghìn sẽ khiến RevPAR đi từ 540 nghìn xuống 510 nghìn — công suất đẹp hơn nhưng doanh thu lại kém đi, chưa kể chi phí dọn phòng và tiện ích tăng theo số phòng bán.
GOPPAR và TRevPAR khác RevPAR ở điểm nào?
TRevPAR (Total Revenue Per Available Room) lấy tổng doanh thu — gồm cả tiền phòng, ăn uống, hội nghị, spa, giặt là — chia cho số phòng-đêm khả dụng. GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room) lấy lợi nhuận gộp vận hành chia cho số phòng-đêm khả dụng. Với khách sạn 4–5 sao và resort, doanh thu ngoài phòng có thể chiếm 40–55% tổng doanh thu, nên nếu chỉ theo dõi RevPAR sẽ bỏ sót phần lớn hiệu quả kinh doanh. GOPPAR là chỉ số duy nhất trong nhóm này phản ánh được cả doanh thu lẫn khả năng kiểm soát chi phí.
Công suất phòng bao nhiêu là hoà vốn?
Điểm hoà vốn công suất phụ thuộc chi phí cố định, ADR và chi phí biến đổi trên mỗi phòng-đêm. Công thức: Số phòng-đêm hoà vốn = Chi phí cố định trong kỳ ÷ (ADR sau hoa hồng kênh bán − Chi phí biến đổi mỗi phòng-đêm), sau đó chia cho số phòng-đêm khả dụng ra tỷ lệ phần trăm. Với khách sạn 3 sao điển hình tại Việt Nam, điểm hoà vốn thường rơi vào khoảng 35–50% công suất. Nếu tính ra trên 100% thì mô hình không thể hoà vốn ở mức ADR hiện tại, dù có lấp đầy toàn bộ phòng.
Hoa hồng của các kênh đặt phòng trực tuyến ảnh hưởng thế nào tới ADR?
Hoa hồng OTA thường ở mức 15–25% giá phòng. Nếu 60% lượng phòng bán qua OTA với hoa hồng 18% thì ADR thực nhận giảm khoảng 10,8% so với ADR danh nghĩa. Công cụ này tính riêng ADR thực nhận và RevPAR thực nhận sau khi trừ hoa hồng, vì đây mới là số tiền thực sự về tài khoản khách sạn. Khi lập kế hoạch, nên đặt mục tiêu tăng tỷ trọng đặt phòng trực tiếp — mỗi điểm phần trăm chuyển từ OTA sang kênh trực tiếp là một khoản lợi nhuận thuần.
ALOS là gì và vì sao cần theo dõi?
ALOS (Average Length of Stay — thời gian lưu trú bình quân) bằng tổng số phòng-đêm đã bán chia cho số lượt đặt phòng. ALOS càng cao thì chi phí trên mỗi lượt khách càng thấp: số lần dọn phòng trả, số lần làm thủ tục nhận và trả phòng, chi phí đồ dùng một lần và hoa hồng đều tính trên lượt đặt chứ không phải trên đêm. Nâng ALOS từ 1,4 lên 2,1 đêm thường tiết kiệm được 8–15% chi phí biến đổi mà không cần giảm giá.
Khách sạn áp thuế suất thuế GTGT bao nhiêu phần trăm năm 2026?
Dịch vụ lưu trú thuộc nhóm được giảm 2% thuế suất thuế GTGT theo Nghị quyết 204/2025/QH15 và Nghị định 174/2025/NĐ-CP — áp dụng thuế suất 8% từ 01/7/2025 đến hết 31/12/2026. Riêng rượu, bia bán tại minibar hoặc nhà hàng trong khách sạn là hàng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt nên vẫn áp 10%. Với hộ kinh doanh, theo nhóm 2 Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC, dịch vụ lưu trú chịu tỷ lệ thuế GTGT 5% và thuế suất thuế TNCN 2% trên doanh thu.
Khách sạn có bắt buộc phải đăng ký xếp hạng sao không?
Không bắt buộc. Theo Điều 50 Luật Du lịch 2017, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch tự nguyện đăng ký xếp hạng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hạng gồm 1 đến 5 sao theo tiêu chuẩn quốc gia. Tuy nhiên Điều 49 quy định điều kiện kinh doanh là bắt buộc: có đăng ký kinh doanh; đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm; và đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ theo Nghị định 168/2017/NĐ-CP. Điều 48 liệt kê 8 loại cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch và nhà ở có phòng cho khách thuê.
Công cụ liên quan
- Tính food cost & định giá món ăn — công cụ song song cho bộ phận ăn uống của khách sạn, tính cả prime cost và điểm hoà vốn.
- So sánh hộ kinh doanh và doanh nghiệp — chọn mô hình pháp lý cho homestay, khách sạn nhỏ theo doanh thu dự kiến.
- Ngành nghề kinh doanh có điều kiện — điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy khi kinh doanh lưu trú.
- Tính thuế GTGT — bóc tách thuế 8% và 10% trên hoá đơn khách sạn có nhiều nhóm dịch vụ.
- Tỷ giá ngoại tệ hôm nay — quy đổi giá phòng niêm yết bằng ngoại tệ cho khách quốc tế.
- Tính lương Gross ⇄ Net — dựng chi phí nhân sự đầu vào cho phép tính GOP.
- Xem toàn bộ bộ công cụ pháp lý và quản trị