Hạch toán bất động sản đầu tư theo Thông tư 99/2025

Bút toán theo TT 99/2025

Tài khoản hướng dẫn

Lượt tài khoản Nợ – Có

Bút toán cũ theo TT 200

Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn 25 bút toán cho nghiệp vụ bất động sản đầu tư, nằm rải trong phần hướng dẫn của 6 tài khoản: TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ; TK 156 – Hàng hóa; TK 213 – Tài sản cố định vô hình; TK 217 – Bất động sản đầu tư; TK 632 – Giá vốn hàng bán; TK 911 – Xác định kết quả kinh doanh. Tài khoản ghi Nợ gặp nhiều nhất là TK 217 – Bất động sản đầu tư (7 bút toán), tài khoản ghi Có gặp nhiều nhất là TK 111 – Tiền mặt (8 bút toán).

Bảng định khoản nhanh

Mỗi dòng là một bút toán, rút gọn còn tài khoản ghi Nợ, tài khoản ghi Có và nội dung nghiệp vụ. Diễn giải đầy đủ kèm ghi chú trong ngoặc của văn bản nằm ở mục tiếp theo.

Nợ	Có	Nghiệp vụ
152, 153, 156, 211, 213, 217, 133	111, 112, 331	Khi mua hàng tồn kho, TSCĐ, BĐSĐT
156, 214	217	Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán
213	217	Khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng của BĐSĐT là quyền sử dụng đất sang TS…
217, 133	111, 112, 331	Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp
635	331	Định kỳ, phản ánh lãi mua trả chậm, trả góp BĐSĐT phải trả cho người bán vào chi…
217	241	Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐSĐT
217	211, 213	Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT để cho thuê hoặc BĐSĐT nắm giữ chờ tăng g…
217	155, 156	Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử …
241, 133	111, 112, 152, 331	Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu…
217	241	Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,... BĐSĐT
2147, 632	217	Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán
632, 133	111, 112, 331	Khi phát sinh chi phí bán BĐSĐT, căn cứ vào các chứng từ kế toán có liên quan
511	632, 911	Trường hợp có lãi
511, 911	632	Trường hợp bị lỗ
111, 112, 131	511, 3331	Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT
632	2147, 111, 112, 331, 335	Ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê
156, 2147	217	Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán
211, 213	217	Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng
217	632	Khi có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn thì …
632, 242	111, 112, 152, 153, 334	Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu nếu không thoả mã…
632	242	Định kỳ, phân bổ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ BĐSĐT
632	111, 112, 331, 334	Các chi phí liên quan đến cho thuê hoạt động BĐSĐT
632, 133	111, 112, 331	Các chi phí bán BĐSĐT phát sinh
911	632	Kết chuyển giá vốn hàng bán của các sản phẩm, hàng hóa
511	911	Tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán, thực hiện việc kết chuyển số doanh thu bán hàng thuần

Chi tiết từng bút toán theo tài khoản

Bút toán được xếp theo tài khoản mà Thông tư 99/2025 đặt phần hướng dẫn, giữ nguyên câu chữ và ghi chú trong ngoặc của văn bản.

Tài khoản 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1 bút toán)

3.1. Khi mua hàng tồn kho, TSCĐ, BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 152

Nợ TK 153

Nợ TK 156

Nợ TK 211

Nợ TK 213

Nợ TK 217

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1331, 1332) (nếu có)

Có TK 111 (tổng giá thanh toán)

Có TK 112 (tổng giá thanh toán)

Có TK 331 (tổng giá thanh toán)

Tài khoản 156 – Hàng hóa (1 bút toán)

Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, ghi:

Nợ TK 156 - Hàng hóa (giá trị còn lại của BĐSĐT)

Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147) (Số hao mòn lũy kế)

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá)

Tài khoản 213 – Tài sản cố định vô hình (1 bút toán)

3.9. Khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng của BĐSĐT là quyền sử dụng đất sang TSCĐ vô hình, ghi:

Nợ TK 213 -TSCĐ vô hình

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư (16 bút toán)

Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (giá mua trả tiền ngay)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

Có TK 111

Có TK 112

Có TK 331
Định kỳ, phản ánh lãi mua trả chậm, trả góp BĐSĐT phải trả cho người bán vào chi phí tài chính của từng kỳ, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 331 - Phải trả cho người bán
Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐSĐT, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 241 - XDCB dở dang
a) Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT để cho thuê hoặc BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 211

Có TK 213
b) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 155

Có TK 156
Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:

Nợ TK 241 - XDCB dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

Có TK 111

Có TK 112

Có TK 152

Có TK 331
Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,... BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 241 - XDCB dở dang
b) Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (2147) (nếu có)

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐSĐT)

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐSĐT)
c) Khi phát sinh chi phí bán BĐSĐT, căn cứ vào các chứng từ kế toán có liên quan, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐSĐT)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có TK 111

Có TK 112

Có TK 331
Trường hợp có lãi:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán, thanh lý BĐSĐT)

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại + chi phí bán, thanh lý BĐSĐT)

Có TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh (số lãi)
Trường hợp bị lỗ:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán, thanh lý BĐSĐT)

Nợ TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh (số lỗ)

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại + chi phí bán, thanh lý BĐSĐT)
a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT:

Nợ TK 111

Nợ TK 112

Nợ TK 131

Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311) (nếu có)
b) Ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

Có TK 111

Có TK 112

Có TK 331

Có TK 335
Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, doanh nghiệp kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào Tài khoản 156 - Hàng hóa, ghi:

Nợ TK 156 - Hàng hóa (Giá trị còn lại của BĐSĐT)

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá)
b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211

Nợ TK 213

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư
3.10. Khi có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn thì doanh nghiệp hoàn nhập để ghi giảm giá vốn hàng bán như sau:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán

Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán (5 bút toán)

Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu nếu không thoả mãn điều kiện ghi tăng giá trị BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (chi phí sửa chữa, bảo dưỡng thường xuyên)

Nợ TK 242 - Chi phí chờ phân bổ (chi phí sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ)

Có TK 111

Có TK 112

Có TK 152

Có TK 153

Có TK 334
Định kỳ, phân bổ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT)

Có TK 242 - Chi phí chờ phân bổ
Các chi phí liên quan đến cho thuê hoạt động BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT)

Có TK 111

Có TK 112

Có TK 331

Có TK 334
Các chi phí bán BĐSĐT phát sinh, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có TK 111

Có TK 112

Có TK 331
i) Kết chuyển giá vốn hàng bán của các sản phẩm, hàng hóa, BĐSĐT, dịch vụ được xác định là đã bán trong kỳ vào bên Nợ Tài khoản 911 - Xác định kết quả kinh doanh, ghi:

Nợ TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán

Tài khoản 911 – Xác định kết quả kinh doanh (1 bút toán)

a) Tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán, thực hiện việc kết chuyển số doanh thu bán hàng thuần, doanh thu bán BĐSĐT vào Tài khoản 911 để xác định kết quả kinh doanh, ghi:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Có TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh

So với Thông tư 200/2014

Thông tư 200/2014/TT-BTC trước đây hướng dẫn 17 bút toán cho cùng nghiệp vụ này, ít hơn Thông tư 99/2025 8 bút toán.

Từ năm tài chính bắt đầu từ hoặc sau ngày 01/01/2026, doanh nghiệp hạch toán theo Thông tư 99/2025/TT-BTC — khoản 1 Điều 31 của thông tư này thay thế Thông tư 200/2014/TT-BTC. Xem bảng đối chiếu toàn bộ hệ thống tài khoản →

Câu hỏi thường gặp

Hạch toán bất động sản đầu tư ghi Nợ tài khoản nào?

Theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, các bút toán của nghiệp vụ này ghi Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (7 bút toán); TK 632 – Giá vốn hàng bán (7 bút toán); TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (5 bút toán); TK 156 – Hàng hóa (3 bút toán); TK 213 – Tài sản cố định vô hình (3 bút toán).

Hạch toán bất động sản đầu tư ghi Có tài khoản nào?

Các bút toán ghi Có TK 111 – Tiền mặt (8 bút toán); TK 112 – Tiền gửi không kỳ hạn (8 bút toán); TK 331 – Phải trả cho người bán (8 bút toán); TK 217 – Bất động sản đầu tư (5 bút toán); TK 632 – Giá vốn hàng bán (4 bút toán).

Căn cứ pháp lý của bút toán bất động sản đầu tư là gì?

Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC ngày 27/10/2025 của Bộ Tài chính, phần phương pháp kế toán của TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ; TK 156 – Hàng hóa; TK 213 – Tài sản cố định vô hình; TK 217 – Bất động sản đầu tư; TK 632 – Giá vốn hàng bán; TK 911 – Xác định kết quả kinh doanh. Thông tư có hiệu lực từ 01/01/2026 và thay thế Thông tư 200/2014/TT-BTC.

Doanh nghiệp nhỏ và vừa hạch toán bất động sản đầu tư theo văn bản nào?

Thông tư 133/2016/TT-BTC chỉ quy định nguyên tắc và kết cấu tài khoản, không hướng dẫn bút toán. Khoản 1 Điều 3 Thông tư 133 cho phép doanh nghiệp nhỏ và vừa lựa chọn áp dụng chế độ kế toán doanh nghiệp và các văn bản thay thế, tức là Thông tư 99/2025, với điều kiện thông báo cho cơ quan thuế và thực hiện nhất quán trong năm tài chính.

Nghiệp vụ cùng nhóm: tài sản cố định và bất động sản đầu tư

Nghiệp vụ	Số bút toán
Hạch toán thuê tài chính tài sản cố định	11
Hạch toán bán và thuê lại tài sản cố định	7
Hạch toán trích khấu hao tài sản cố định	23
Hạch toán thanh lý, nhượng bán tài sản cố định	23
Hạch toán mua và hình thành tài sản cố định vô hình	14
Hạch toán sửa chữa, bảo dưỡng tài sản cố định	33
Hạch toán chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang	30
Hạch toán mua tài sản cố định hữu hình	52

Căn cứ pháp lý

Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp — phần phương pháp kế toán của TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ; TK 156 – Hàng hóa; TK 213 – Tài sản cố định vô hình; TK 217 – Bất động sản đầu tư; TK 632 – Giá vốn hàng bán; TK 911 – Xác định kết quả kinh doanh.
Khoản 1 Điều 31 Thông tư 99/2025/TT-BTC — hiệu lực từ 01/01/2026, thay thế Thông tư 200/2014/TT-BTC.
Hệ thống tài khoản kế toán · Toàn bộ nghiệp vụ định khoản