Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn 25 bút toán cho nghiệp vụ bất động sản đầu tư, nằm rải trong phần hướng dẫn của 6 tài khoản: TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ; TK 156 – Hàng hóa; TK 213 – Tài sản cố định vô hình; TK 217 – Bất động sản đầu tư; TK 632 – Giá vốn hàng bán; TK 911 – Xác định kết quả kinh doanh. Tài khoản ghi Nợ gặp nhiều nhất là TK 217 – Bất động sản đầu tư (7 bút toán), tài khoản ghi Có gặp nhiều nhất là TK 111 – Tiền mặt (8 bút toán).
Mỗi dòng là một bút toán, rút gọn còn tài khoản ghi Nợ, tài khoản ghi Có và nội dung nghiệp vụ. Diễn giải đầy đủ kèm ghi chú trong ngoặc của văn bản nằm ở mục tiếp theo.
| Nợ | Có | Nghiệp vụ |
|---|---|---|
| 152, 153, 156, 211, 213, 217, 133 | 111, 112, 331 | Khi mua hàng tồn kho, TSCĐ, BĐSĐT |
| 156, 214 | 217 | Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán |
| 213 | 217 | Khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng của BĐSĐT là quyền sử dụng đất sang TS… |
| 217, 133 | 111, 112, 331 | Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp |
| 635 | 331 | Định kỳ, phản ánh lãi mua trả chậm, trả góp BĐSĐT phải trả cho người bán vào chi… |
| 217 | 241 | Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐSĐT |
| 217 | 211, 213 | Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT để cho thuê hoặc BĐSĐT nắm giữ chờ tăng g… |
| 217 | 155, 156 | Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử … |
| 241, 133 | 111, 112, 152, 331 | Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu… |
| 217 | 241 | Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,... BĐSĐT |
| 2147, 632 | 217 | Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán |
| 632, 133 | 111, 112, 331 | Khi phát sinh chi phí bán BĐSĐT, căn cứ vào các chứng từ kế toán có liên quan |
| 511 | 632, 911 | Trường hợp có lãi |
| 511, 911 | 632 | Trường hợp bị lỗ |
| 111, 112, 131 | 511, 3331 | Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT |
| 632 | 2147, 111, 112, 331, 335 | Ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê |
| 156, 2147 | 217 | Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán |
| 211, 213 | 217 | Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng |
| 217 | 632 | Khi có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn thì … |
| 632, 242 | 111, 112, 152, 153, 334 | Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu nếu không thoả mã… |
| 632 | 242 | Định kỳ, phân bổ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ BĐSĐT |
| 632 | 111, 112, 331, 334 | Các chi phí liên quan đến cho thuê hoạt động BĐSĐT |
| 632, 133 | 111, 112, 331 | Các chi phí bán BĐSĐT phát sinh |
| 911 | 632 | Kết chuyển giá vốn hàng bán của các sản phẩm, hàng hóa |
| 511 | 911 | Tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán, thực hiện việc kết chuyển số doanh thu bán hàng thuần |
Bút toán được xếp theo tài khoản mà Thông tư 99/2025 đặt phần hướng dẫn, giữ nguyên câu chữ và ghi chú trong ngoặc của văn bản.
Thông tư 200/2014/TT-BTC trước đây hướng dẫn 17 bút toán cho cùng nghiệp vụ này, ít hơn Thông tư 99/2025 8 bút toán.
Từ năm tài chính bắt đầu từ hoặc sau ngày 01/01/2026, doanh nghiệp hạch toán theo Thông tư 99/2025/TT-BTC — khoản 1 Điều 31 của thông tư này thay thế Thông tư 200/2014/TT-BTC. Xem bảng đối chiếu toàn bộ hệ thống tài khoản →