Tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính thuộc loại tài khoản tài sản trong hệ thống tài khoản kế toán ban hành kèm theo Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp, áp dụng cho năm tài chính bắt đầu từ hoặc sau ngày 01/01/2026. Tài khoản này có số dư bên Nợ, không mở tài khoản cấp 2 và xuất hiện trong 14 bút toán hướng dẫn tại Phụ lục II của Thông tư.
a) Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động tăng, giảm của toàn bộ TSCĐ thuê tài chính của doanh nghiệp. Tài khoản này dùng cho doanh nghiệp là bên đi thuê để hạch toán nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính (là những TSCĐ chưa thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp có nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý quản lý và sử dụng như tài sản của doanh nghiệp).
b) Thuê tài chính: Là thuê tài sản mà bên cho thuê có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển giao vào cuối thời hạn thuê.
c) Việc phân loại thuê tài sản là thuê tài chính hay thuê hoạt động phải căn cứ vào bản chất các điều khoản ghi trong hợp đồng. Ví dụ về tình huống đơn lẻ hoặc kết hợp thường dẫn đến giao dịch thuê tài sản được phân loại là thuê tài chính như sau:
- Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi hết thời hạn thuê;
- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá ước tính thấp hơn giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê;
- Thời hạn thuê tài sản chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản cho dù không có sự chuyển giao quyền sở hữu;
- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn (tương đương) giá trị hợp lý của tài sản thuê;
- Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà chỉ có bên thuê có khả năng sử dụng không cần có sự thay đổi, sửa chữa lớn nào.
d) Hợp đồng thuê tài sản được coi là hợp đồng thuê tài chính nếu thoả mãn ít nhất một trong ba (3) điều kiện sau:
- Nếu bên thuê hủy hợp đồng và đền bù tổn thất phát sinh liên quan đến việc hủy hợp đồng cho bên cho thuê;
- Thu nhập hoặc tổn thất do sự thay đổi giá trị hợp lý của giá trị còn lại của tài sản thuê gắn với bên thuê;
- Bên thuê có khả năng tiếp tục thuê lại tài sản sau khi hết hạn hợp đồng thuê với tiền thuê thấp hơn giá thuê thị trường. Riêng trường hợp thuê tài sản là quyền sử dụng đất thì thường được phân loại là thuê hoạt động.
đ) Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính được ghi nhận bằng giá trị hợp lý của tài sản thuê hoặc là giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu (trường hợp giá trị hợp lý cao hơn giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu) cộng (+) với các chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính. Nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu không bao gồm số thuế GTGT phải trả cho bên cho thuê.
Khi tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cho việc thuê tài sản, doanh nghiệp có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định, tỷ lệ lãi suất được ghi trong hợp đồng thuê hoặc tỷ lệ lãi suất biên đi vay của bên thuê.
e) Số thuế GTGT đầu vào của tài sản thuê tài chính mà bên đi thuê phải trả cho bên cho thuê nhưng không được khấu trừ thì được hạch toán như sau:
- Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ nhưng được thanh toán một lần ngay tại thời điểm ghi nhận tài sản thuê thì nguyên giá tài sản thuê bao gồm cả thuế GTGT;
- Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ nhưng được thanh toán từng kỳ thì được ghi vào chi phí SXKD trong kỳ phù hợp với khoản mục phản ánh chi phí khấu hao của tài sản thuê tài chính.
g) Không phản ánh vào tài khoản này giá trị của TSCĐ thuê hoạt động.
h) Nếu doanh nghiệp có các giao dịch thuê tài sản mà các điều khoản trong hợp đồng có bản chất như hợp đồng thuê tài chính và việc ký kết, nội dung, điều khoản thực hiện các hợp đồng thuê tài sản đó tuân thủ quy định của pháp luật thì kế toán giao dịch về thuê tài sản đó được thực hiện như hướng dẫn tại khoản 3 Điều này.
i) Bên thuê có trách nhiệm tính, trích khấu hao TSCĐ vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo định kỳ trên cơ sở áp dụng chính sách khấu hao nhất quán với chính sách khấu hao của tài sản cùng loại thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Nếu không chắc chắn là bên thuê sẽ có quyền sở hữu tài sản thuê khi hết hạn hợp đồng thuê thì tài sản thuê sẽ được khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời hạn thuê ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản thuê.
k) Tài khoản 212 được mở chi tiết để theo dõi từng loại, từng TSCĐ đi thuê.
Trích Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC.
Kết cấu của tài khoản 212 gồm 1 nhóm nghiệp vụ ghi Bên Nợ và 1 nhóm nghiệp vụ ghi Bên Có. Cuối kỳ tài khoản có số dư bên Nợ, phản ánh nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.
| Bên Nợ | Bên Có |
|---|---|
|
Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính tăng.
|
Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính giảm do chuyển trả lại cho bên cho thuê khi hết hạn hợp đồng hoặc mua lại thành TSCĐ của doanh nghiệp.
|
Số dư bên Nợ: Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán. Doanh nghiệp có thể mở thêm các tài khoản chi tiết của Tài khoản 212 - TSCĐ thuê tài chính (như: Nhà cửa, vật kiến trúc; Máy móc, thiết bị,...) cho phù hợp với đặc điểm hoạt động sản xuất, kinh doanh và yêu cầu quản lý của đơn vị mình.
Sơ đồ dưới đây dựng tự động từ 14 bút toán mà Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn cho tài khoản 212, nên mỗi dòng đều truy ngược được về một bút toán cụ thể ở mục phương pháp hạch toán.
Bên trái là các tài khoản ghi Có khi tài khoản 212 ghi Nợ; bên phải là các tài khoản ghi Nợ khi tài khoản 212 ghi Có.
Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn 14 bút toán cho tài khoản 212 tại Phụ lục II. Dưới đây là toàn bộ, giữ nguyên thứ tự và ghi chú trong ngoặc của văn bản.
Trong 14 bút toán hướng dẫn cho tài khoản 212, khi ghi Nợ tài khoản 212 thì ghi Có 5 tài khoản khác nhau, gặp nhiều nhất là tài khoản 111 – Tiền mặt và khi ghi Có tài khoản 212 thì ghi Nợ 2 tài khoản, thường gặp nhất là tài khoản 214 – Hao mòn tài sản cố định.
| Định khoản | Tài khoản đối ứng | Số bút toán |
|---|---|---|
| Nợ 212 / Có 111 | Tiền mặt | 2 |
| Nợ 212 / Có 112 | Tiền gửi không kỳ hạn | 2 |
| Nợ 212 / Có 341 | Vay và nợ thuê tài chính | 1 |
| Nợ 212 / Có 242 | Chi phí chờ phân bổ | 1 |
| Nợ 212 / Có 338 | Phải trả, phải nộp khác | 1 |
| Nợ 214 / Có 212 | Hao mòn tài sản cố định | 1 |
| Nợ 211 / Có 212 | Tài sản cố định hữu hình | 1 |
Bảng này tính từ chính các bút toán trong văn bản, không phải bảng đối ứng có sẵn — thông tư không ban hành bảng nào như vậy.
Bút toán của tài khoản 212 được gom theo nghiệp vụ ở các trang định khoản dưới đây, mỗi trang tập hợp bút toán của cùng một nghiệp vụ từ nhiều tài khoản khác nhau.
Tài khoản 212 - Tài sản cố định thuê tài chính giữ nguyên số hiệu và tên khi chuyển từ Thông tư 200/2014 sang Thông tư 99/2025.
Chế độ kế toán doanh nghiệp nhỏ và vừa (Thông tư 133/2016/TT-BTC) không có tài khoản 212. Doanh nghiệp nhỏ và vừa có nhu cầu theo dõi nội dung này phải chọn áp dụng chế độ kế toán doanh nghiệp theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 133/2016/TT-BTC.
| Chế độ kế toán | Tên tài khoản 212 | Số dư bên | TK cấp 2 | Bút toán |
|---|---|---|---|---|
| Thông tư 99/2025/TT-BTC | Tài sản cố định thuê tài chính | Nợ | 0 | 14 |
| Thông tư 133/2016/TT-BTC | Không có tài khoản 212 | — | — | — |
| Thông tư 200/2014/TT-BTC (hết hiệu lực) | Tài sản cố định thuê tài chính | Nợ | 0 | 14 |
Thông tư 133/2016/TT-BTC không có mục hướng dẫn phương pháp hạch toán, nên cột bút toán của chế độ này luôn bằng 0 — đó là đặc điểm của văn bản, không phải thiếu dữ liệu.
| Số hiệu | Tên tài khoản | Loại |
|---|---|---|
| 111 | Tiền mặt | Tài sản |
| 112 | Tiền gửi không kỳ hạn | Tài sản |
| 211 | Tài sản cố định hữu hình | Tài sản |
| 214 | Hao mòn tài sản cố định | Tài sản |
| 242 | Chi phí chờ phân bổ | Tài sản |
| 338 | Phải trả, phải nộp khác | Nợ phải trả |
| 341 | Vay và nợ thuê tài chính | Nợ phải trả |
| 213 | Tài sản cố định vô hình | Tài sản |