Tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Nguyên tắc kế toán tài khoản 212

a) Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động tăng, giảm của toàn bộ TSCĐ thuê tài chính của doanh nghiệp. Tài khoản này dùng cho doanh nghiệp là bên đi thuê để hạch toán nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính (là những TSCĐ chưa thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp có nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý quản lý và sử dụng như tài sản của doanh nghiệp).

b) Thuê tài chính: Là thuê tài sản mà bên cho thuê có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển giao vào cuối thời hạn thuê.

c) Việc phân loại thuê tài sản là thuê tài chính hay thuê hoạt động phải căn cứ vào bản chất các điều khoản ghi trong hợp đồng. Ví dụ về tình huống đơn lẻ hoặc kết hợp thường dẫn đến giao dịch thuê tài sản được phân loại là thuê tài chính như sau:

- Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi hết thời hạn thuê;

- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá ước tính thấp hơn giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê;

- Thời hạn thuê tài sản chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản cho dù không có sự chuyển giao quyền sở hữu;

- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn (tương đương) giá trị hợp lý của tài sản thuê;

- Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà chỉ có bên thuê có khả năng sử dụng không cần có sự thay đổi, sửa chữa lớn nào.

d) Hợp đồng thuê tài sản được coi là hợp đồng thuê tài chính nếu thoả mãn ít nhất một trong ba (3) điều kiện sau:

- Nếu bên thuê hủy hợp đồng và đền bù tổn thất phát sinh liên quan đến việc hủy hợp đồng cho bên cho thuê;

- Thu nhập hoặc tổn thất do sự thay đổi giá trị hợp lý của giá trị còn lại của tài sản thuê gắn với bên thuê;

- Bên thuê có khả năng tiếp tục thuê lại tài sản sau khi hết hạn hợp đồng thuê với tiền thuê thấp hơn giá thuê thị trường. Riêng trường hợp thuê tài sản là quyền sử dụng đất thì thường được phân loại là thuê hoạt động.

đ) Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính được ghi nhận bằng giá trị hợp lý của tài sản thuê hoặc là giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu (trường hợp giá trị hợp lý cao hơn giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu) cộng (+) với các chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính. Nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu không bao gồm số thuế GTGT phải trả cho bên cho thuê.

Khi tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cho việc thuê tài sản, doanh nghiệp có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định, tỷ lệ lãi suất được ghi trong hợp đồng thuê hoặc tỷ lệ lãi suất biên đi vay của bên thuê.

e) Số thuế GTGT đầu vào của tài sản thuê tài chính mà bên đi thuê phải trả cho bên cho thuê nhưng không được khấu trừ thì được hạch toán như sau:

- Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ nhưng được thanh toán một lần ngay tại thời điểm ghi nhận tài sản thuê thì nguyên giá tài sản thuê bao gồm cả thuế GTGT;

- Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ nhưng được thanh toán từng kỳ thì được ghi vào chi phí SXKD trong kỳ phù hợp với khoản mục phản ánh chi phí khấu hao của tài sản thuê tài chính.

g) Không phản ánh vào tài khoản này giá trị của TSCĐ thuê hoạt động.

h) Nếu doanh nghiệp có các giao dịch thuê tài sản mà các điều khoản trong hợp đồng có bản chất như hợp đồng thuê tài chính và việc ký kết, nội dung, điều khoản thực hiện các hợp đồng thuê tài sản đó tuân thủ quy định của pháp luật thì kế toán giao dịch về thuê tài sản đó được thực hiện như hướng dẫn tại khoản 3 Điều này.

i) Bên thuê có trách nhiệm tính, trích khấu hao TSCĐ vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo định kỳ trên cơ sở áp dụng chính sách khấu hao nhất quán với chính sách khấu hao của tài sản cùng loại thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Nếu không chắc chắn là bên thuê sẽ có quyền sở hữu tài sản thuê khi hết hạn hợp đồng thuê thì tài sản thuê sẽ được khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời hạn thuê ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản thuê.

k) Tài khoản 212 được mở chi tiết để theo dõi từng loại, từng TSCĐ đi thuê.

Trích Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC.

Kết cấu và nội dung phản ánh

Kết cấu của tài khoản 212 gồm 1 nhóm nghiệp vụ ghi Bên Nợ và 1 nhóm nghiệp vụ ghi Bên Có. Cuối kỳ tài khoản có số dư bên Nợ, phản ánh nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.

Số dư bên Nợ: Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán. Doanh nghiệp có thể mở thêm các tài khoản chi tiết của Tài khoản 212 - TSCĐ thuê tài chính (như: Nhà cửa, vật kiến trúc; Máy móc, thiết bị,...) cho phù hợp với đặc điểm hoạt động sản xuất, kinh doanh và yêu cầu quản lý của đơn vị mình.

Sơ đồ chữ T tài khoản 212

Sơ đồ dưới đây dựng tự động từ 14 bút toán mà Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn cho tài khoản 212, nên mỗi dòng đều truy ngược được về một bút toán cụ thể ở mục phương pháp hạch toán.

Bên trái là các tài khoản ghi Có khi tài khoản 212 ghi Nợ; bên phải là các tài khoản ghi Nợ khi tài khoản 212 ghi Có.

Phương pháp hạch toán tài khoản 212

Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn 14 bút toán cho tài khoản 212 tại Phụ lục II. Dưới đây là toàn bộ, giữ nguyên thứ tự và ghi chú trong ngoặc của văn bản.

1. 3.1. Khi phát sinh chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến tài sản thuê tài chính trước khi nhận tài sản thuê như chi phí đàm phán, ký kết hợp đồng..., ghi:
   Nợ TK 242 - Chi phí chờ phân bổ

   Có TK 111

   Có TK 112
2. 3.2. Khi chi tiền ứng trước khoản tiền thuê tài chính hoặc ký quỹ đảm bảo việc thuê tài sản, ghi:
   Nợ TK 341 - Vay và nợ thuê tài chính (3412) (số tiền thuê trả trước)

   Nợ TK 244 - Ký quỹ, ký cược

   Có TK 111

   Có TK 112
3. 3.3. Khi nhận TSCĐ thuê tài chính, doanh nghiệp căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản và các chứng từ có liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài chính theo giá chưa có thuế GTGT đầu vào, ghi:
   Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài chính (giá chưa có thuế GTGT)

   Có TK 341 - Vay và nợ thuê tài chính (3412) (giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị hợp lý của tài sản thuê không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại)
4. Chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính được ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:
   Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài chính

   Có TK 242 - Chi phí chờ phân bổ, hoặc

   Có TK 111 (số chi phí trực tiếp liên quan đến hoạt động thuê phát sinh khi nhận TSCĐ thuê tài chính)

   Có TK 112 (số chi phí trực tiếp liên quan đến hoạt động thuê phát sinh khi nhận TSCĐ thuê tài chính)
5. 3.4. Định kỳ, khi trả nợ gốc, trả tiền lãi thuê cho bên cho thuê, ghi:
   Nợ TK 635 - Chi phí tài chính (tiền lãi thuê trả kỳ này)

   Nợ TK 341 - Vay và nợ thuê tài chính (3412) (nợ gốc trả kỳ này)

   Có TK 111

   Có TK 112
6. a) Nếu thuế GTGT được khấu trừ, ghi:
   Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

   Có TK 111 (nếu trả tiền ngay)

   Có TK 112 (nếu trả tiền ngay)

   Có TK 338 - Phải trả, phải nộp khác (thuế GTGT đầu vào phải trả bên cho thuê)
7. b) Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ, ghi:
   Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài chính (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ và việc thanh toán thuế GTGT được thực hiện một lần ngay tại thời điểm ghi nhận TSCĐ thuê tài chính)

   Nợ TK 627 (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thanh toán theo định kỳ nhận hóa đơn)

   Nợ TK 641 (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thanh toán theo định kỳ nhận hóa đơn)

   Nợ TK 642 (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thanh toán theo định kỳ nhận hóa đơn)

   Có TK 111 (nếu trả tiền ngay)

   Có TK 112 (nếu trả tiền ngay)

   Có TK 338 - Phải trả, phải nộp khác (thuế GTGT đầu vào phải trả bên cho thuê)
8. 3.6. Khi thanh toán phí cam kết sử dụng vốn cho bên cho thuê tài sản, ghi:
   Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

   Có TK 111

   Có TK 112
9. 3.7. Khi trả lại TSCĐ thuê tài chính cho bên cho thuê theo quy định của hợp đồng thuê, doanh nghiệp ghi giảm giá trị TSCĐ thuê tài chính, ghi:
   Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2142)

   Có TK 212 - TSCĐ thuê tài chính
10. 3.8. Trường hợp trong hợp đồng thuê tài sản quy định khi hết thời hạn thuê, bên đi thuê mua lại tài sản thuê thì khi nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản, doanh nghiệp ghi giảm TSCĐ thuê tài chính và ghi tăng TSCĐ hữu hình thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Khi chuyển từ tài sản thuê tài chính sang tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp, ghi:
    Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình

    Có TK 212 - TSCĐ thuê tài chính (Nguyên giá TSCĐ thuê tài chính)

    Có TK 111 (số tiền phải trả thêm)

    Có TK 112 (số tiền phải trả thêm)
11. Đồng thời chuyển giá trị hao mòn lũy kế của TSCĐ, ghi:
    Nợ TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính

    Có TK 2141 - Hao mòn TSCĐ hữu hình
12. c) Định kỳ, doanh nghiệp tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính vào chi phí sản xuất, kinh doanh, ghi:
    Nợ TK 623

    Nợ TK 627

    Nợ TK 641

    Nợ TK 642

    Có TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính
13. Trường hợp giá bán lớn hơn giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại thì phần chênh lệch được ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với thời gian thuê tài sản, ghi:
    Nợ TK 3387 - Doanh thu chờ phân bổ

    Có TK 623

    Có TK 627

    Có TK 641

    Có TK 642
14. Trường hợp giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại thì phần chênh lệch được ghi tăng chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, ghi:
    Nợ TK 623

    Nợ TK 627

    Nợ TK 641

    Nợ TK 642

    Có TK 242 - Chi phí chờ phân bổ

Tài khoản đối ứng với tài khoản 212

Trong 14 bút toán hướng dẫn cho tài khoản 212, khi ghi Nợ tài khoản 212 thì ghi Có 5 tài khoản khác nhau, gặp nhiều nhất là tài khoản 111 – Tiền mặt và khi ghi Có tài khoản 212 thì ghi Nợ 2 tài khoản, thường gặp nhất là tài khoản 214 – Hao mòn tài sản cố định.

Bảng này tính từ chính các bút toán trong văn bản, không phải bảng đối ứng có sẵn — thông tư không ban hành bảng nào như vậy.

Nghiệp vụ có sử dụng tài khoản 212

Bút toán của tài khoản 212 được gom theo nghiệp vụ ở các trang định khoản dưới đây, mỗi trang tập hợp bút toán của cùng một nghiệp vụ từ nhiều tài khoản khác nhau.

Điểm cần lưu ý khi áp dụng

So với Thông tư 200/2014

Tài khoản 212 - Tài sản cố định thuê tài chính giữ nguyên số hiệu và tên khi chuyển từ Thông tư 200/2014 sang Thông tư 99/2025.

Doanh nghiệp nhỏ và vừa

Chế độ kế toán doanh nghiệp nhỏ và vừa (Thông tư 133/2016/TT-BTC) không có tài khoản 212. Doanh nghiệp nhỏ và vừa có nhu cầu theo dõi nội dung này phải chọn áp dụng chế độ kế toán doanh nghiệp theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 133/2016/TT-BTC.

Đối chiếu tài khoản 212 giữa ba chế độ kế toán

Thông tư 133/2016/TT-BTC không có mục hướng dẫn phương pháp hạch toán, nên cột bút toán của chế độ này luôn bằng 0 — đó là đặc điểm của văn bản, không phải thiếu dữ liệu.

Câu hỏi thường gặp về tài khoản 212

Tài khoản liên quan

Căn cứ pháp lý

• Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp — ban hành ngày 27/10/2025, áp dụng cho doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế.
• Bảng đối chiếu toàn bộ hệ thống tài khoản Thông tư 200/2014 sang Thông tư 99/2025 trên Dữ Liệu Pháp Luật.