Công văn 2421/CT-CS năm 2026 về tiền sử dụng đất do Cục Thuế ban hành

Kính gửi: Thuế thành phố Hồ Chí Minh.

Cục Thuế nhận được công văn số 6639/ТРHCM-QLĐ ngày 24/12/2025 và công văn số 1096/TPHCM-QLĐ ngày 28/01/2026 của Thuế Thành phố Hồ Chí Minh về tiền sử dụng đất. Về vấn đề này, Cục Thuế có ý kiến như sau:

- Tại khoản 2 Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của Quốc hội quy định:

"Điều 58. Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật

2. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi, sự kiện xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật có quy định hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.”

- Tại Điều 22 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06/11/2025 của Chính phủ quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất.

- Tại điểm d khoản 3 Điều 44 và điểm a khoản 3 Điều 50 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định:

“Điều 44. Trách nhiệm của cơ quan và người sử dụng đất

3. Cơ quan thuế:

d) Rà soát các trường hợp đã ghi nợ nhưng đến nay chưa hoàn thành việc trả nợ để thông báo đến các trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất về việc ghi nợ, thanh toán nợ và xóa nợ tiền sử dụng đất theo đúng quy định tại Nghị định này.

Điều 50. Điều khoản chuyển tiếp đối với tiền sử dụng đất

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

a) Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10 tháng 12 năm 2019 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật). Trường hợp quá thời hạn thanh toán theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, được sửa đổi tại Nghị định số 79/2019/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2019 của Chính phủ thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ."

- Tại điểm c khoản 18 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06/11/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 06/11/2025 quy định:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

18. Sửa đổi, bổ sung một số điểm, khoản của Điều 50 như sau:

c) Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 3 như sau:

“a) Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10 tháng 12 năm 2019 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật)."

- Tại khoản 23 Điều 13 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/01/2026 quy định:

“Điều 13. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP) của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

23. Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 50 như sau:

"Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật).

Thời hạn thanh toán nợ tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định của Chính phủ về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai và Điều 22 Nghị định này.”

Căn cứ các quy định trên, pháp luật về tiền sử dụng đất hiện hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 không có quy định hộ gia đình, cá nhân phải nộp đơn xin thanh toán nợ tiền sử dụng đất. Cơ quan thuế căn cứ quy định của pháp luật và hồ sơ cụ thể để xem xét, giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Về nghĩa vụ tài chính khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất đối với ông Chu Đức Lợi, Bộ Tài chính đã có công văn số 725/BTC-QLCS ngày 19/01/2026 hướng dẫn thực hiện (bản photocopy công văn số 725/BTC-QLCS ngày 19/01/2026 của Bộ Tài chính kèm theo). Đề nghị Thuế Thành phố Hồ Chí Minh nghiên cứu công văn số 725/BTC-QLCS ngày 19/01/2026 của Bộ Tài chính nêu trên và căn cứ hồ sơ cụ thể để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trường hợp còn vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện thanh toán nợ tiền sử dụng đất thì đề nghị Thuế Thành phố Hồ Chí Minh báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có văn bản gửi Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính (là đơn vị chủ trì xây dựng, báo cáo cấp có thẩm quyền ban hành các Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) để được hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Cục Thuế có ý kiến để Thuế Thành phố Hồ Chí Minh biết./.