Công văn 130/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ năm 2020 về đăng ký biến động đất đai khi doanh nghiệp tư nhân chấm dứt hoạt động do Tổng cục Quản lý đất đai ban hành

Kính gửi: Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh

Tổng cục Quản lý đất đai nhận được Công văn số 8172/STNMT-VPĐK ngày 26 tháng 9 năm 2019 của Quý Sở về vướng mắc trong thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai khi doanh nghiệp tư nhân chấm dứt hoạt động. Sau khi nghiên cứu nội dung Công văn số 8172/STNMT-VPĐK của Quý Sở và đơn thư của ông Đỗ Hữu Ngữ đã gửi Tổng cục vào năm 2017, nếu không có tình tiết nào khác, Tổng cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:

1. Về đối tượng thuê đất quy định trong pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 1 của Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1996 thì “3. Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước cho thuê đất gồm các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều này”.

Tại Điều 14 của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 quy định “Những quy định của Pháp lệnh này đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần cũng được áp dụng đối với doanh nghiệp tư nhân đã đăng ký theo Luật Doanh nghiệp tư nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất”.

Tại Khoản 2 của Chỉ thị số 245/CT-TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định:

“2- Tất cả các tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao đất, nay thuộc đối tượng thuê đất được quy định trong Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì đều phải làm lại thủ tục thuê đất và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước.

Tổng cục Địa chính, Bộ Tài chính có trách nhiệm quy định và hướng dẫn thủ tục về thuê đất và trả tiền thuê đất”.

Theo quy định tại Khoản 1 Phần I của Thông tư liên bộ Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính số 856/LB/ĐC-TC ngày 12 tháng 7 năm 1996 hướng dẫn các tổ chức trong nước lập hồ sơ đăng ký thuê đất và nộp tiền thuê đất thì doanh nghiệp tư nhân “phải lập hồ sơ xin thuê đất theo hướng dẫn tại Thông tư này” và “Sau khi có quyết định cho thuê đất, Bên thuê đất phải ký hợp đồng thuê đất với Sở Địa chính; đăng ký nộp tiền thuê đất với Cục thuế địa phương”.

Tại mục “I- ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT” Phần III của Thông tư liên bộ số 856/LB/ĐC-TC quy định:

“1. Các tổ chức trong nước đang sử dụng đất quy định tại Điều 1 Bản quy định khung giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất ban hành kèm theo Quyết định số 1357/TC/QĐ/ TCT ngày 30/12/1995 của Bộ trưởng Bộ Tài chính mà chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước, hoặc được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất đều thuộc đối tượng phải nộp tiền thuê đất theo hướng dẫn tại Thông tư này.

2. Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà đất đó thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng trụ sở làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh thì tạm thời chưa thu tiền thuê đất; tổ chức đó vẫn nộp thuế đất theo quy định của Pháp lệnh về thuế nhà, đất hiện hành”.

Tổng cục Quản lý đất đai đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh căn cứ các quy định nêu trên, rà soát hồ sơ cụ thể để giải quyết. Trường hợp Doanh nghiệp tư nhân gạch gốm xuất khẩu Long Sơn (gọi tắt là Doanh nghiệp Long Sơn) sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của mẹ ông Ngữ (bà Hồ Thị Huệ) đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng trụ sở làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh thì Doanh nghiệp Long Sơn là đối tượng thực hiện Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 được sửa đổi, bổ sung theo Pháp lệnh năm 1996, nhưng tạm thời chưa thu tiền thuê đất; Doanh nghiệp Long Sơn vẫn nộp thuế đất theo quy định của Pháp lệnh về thuế nhà, đất có hiệu lực thi hành tại thời điểm thực hiện Chỉ thị số 245/CT-TTg.

2. Về việc áp dụng quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp doanh nghiệp tư nhân giải thể:

Điểm a Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013, Điểm b Khoản 1 Điều 65 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có quy định đối với trường hợp “người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể”. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 2 Mục I Phần III của Thông tư liên bộ số 856/LB/ĐC-TC thì trường hợp doanh nghiệp tư nhân sử dụng đất mà đất đó thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng trụ sở làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh thì doanh nghiệp tư nhân chưa phải nộp tiền thuê đất nên không thuộc trường hợp áp dụng quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013, Điểm b Khoản 1 Điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP khi doanh nghiệp tư nhân giải thể; quyền sử dụng đất không bị xử lý theo quy định của pháp luật thì thực hiện đăng ký biến động thay đổi tên người sử dụng đất cho cá nhân theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai và Điều 85 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3. Về việc xác định doanh nghiệp tư nhân chấm dứt hoạt động mà quyền sử dụng đất của doanh nghiệp không bị xử lý theo quy định của pháp luật:

Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 201, Khoản 6 Điều 202 Luật Doanh nghiệp thì chủ doanh nghiệp tư nhân quyết định giải thể doanh nghiệp tư nhân; quyết định giải thể phải thể hiện các khoản nợ và phần chia cho chủ doanh nghiệp tư nhân. Như vậy, nếu quyết định giải thể của doanh nghiệp tư nhân không thể hiện nội dung xử lý quyền sử dụng đất của doanh nghiệp tư nhân (quyền sử dụng đất vẫn thuộc doanh nghiệp tư nhân) thì xác định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp tư nhân không bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến của Tổng cục Quản lý đất đai. Đề nghị Quý Sở chỉ đạo rà soát hồ sơ cụ thể, giải quyết thực hiện theo quy định của pháp luật./.