Công văn số 1090/NHNN-PC về việc vướng mắc trong quá trình triển thực hiện Thông tư 05 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do Ngân hàng Nhà nước ban hành

Sau khi gửi Công văn số 1017/ NHNN – PC ngày 13/09/2005 có ý kiến về những vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Thông tư 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT (Thông tư 05) về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục nhận được phản ánh của các Ngân hàng thương mại, các chi nhánh Ngân hàng Nhà nước về những khó khăn khi thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Thông tư 05 đã và đang ảnh hưởng đến quan hệ tín dụng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. Sau khi xem xét, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có một số ý kiến đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

1. VỀ THẨM QUYỀN ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở NÔNG THÔN

Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Thông tư 05, khi đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân là bên thế chấp, bảo lãnh phải nộp hồ sơ đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn hoặc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Trên thực tế, theo phản ánh của các ngân hàng, quy định này đã gây cản trở hoạt động vay vốn của các hộ gia đình, cá nhân vì thời gian làm thủ tục đăng ký quá dài (03 ngày để Ủy ban nhân dân xã chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và 5 ngày để thực hiện đăng ký).

Do vậy, để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động vay vốn của hộ gia đình cá, nhân, Ngân hàng Nhà nước đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét sửa đổi Thông tư 05 theo hướng Văn phòng đăng ký cấp huyện (Phòng Tài nguyên môi trường) ủy quyền cho Ủy ban Nhân dân cấp xã thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh cho hộ gia đình và cá nhân ở nông thôn.

2. VỀ THỜI HẠN ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

Theo quy định tại Điểm 7 Mục I Thông tư 05, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì không quá 15 ngày làm việc. Theo quy định tại Điểm 2 Mục III Thông tư 05, trong trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì không quá 03 ngày làm việc, Ủy ban nhân dân xã phải chuyển toàn bộ hồ sơ lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Việc quy định thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh như vậy là quá dài, chưa kể thời hạn cán bộ Ngân hàng phải đi thẩm định hồ sơ trước khi cho vay. Với thời hạn này thì nhiều khách hàng phải mất nhiều thời gian chờ đợi cho việc làm thủ tục vay vốn Ngân hàng, làm bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, do vậy họ sẽ không vay vốn của Ngân hàng nữa. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho nạn vay nặng lãi, tín dụng ngầm phát triển.

Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường nghiên cứu, xem xét sửa đổi Thông tư 05, theo hướng rút ngắn thời hạn đăng ký của Văn phòng đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo hướng không quá 03 ngày làm việc đối với trường hợp thông thường, không quá 05 ngày đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng và khách hàng vay hoàn chỉnh mọi thủ tục liên quan đến việc vay vốn được nhanh chóng, đạt hiệu quả.

3. VỀ LỆ PHÍ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH:

Theo quy định tại Điểm 9.3 Mục II Thông tư 05 thì: Mức lệ phí, phí; chế độ thu nộp, quản lý sử dụng lệ phí, phí về đăng ký thế chấp, bảo lãnh được thực hiện theo Thông tư liên tịch số 33/2002/TTLT/BTC- BTP ngày 12/4/2002 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn chế độ thu nộp và quản lý, sử dụng lệ phí đăng ký và phí cung cấp thông tin và giao dịch bảo đảm và tài sản cho thuê tài chính. Theo đó lệ phí đăng ký cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản là 60.000 đồng/ trường hợp. Tuy nhiên, trên thực tế, theo phản ánh của khách hàng, tại phòng đăng ký thuộc Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội, khi thực hiện đăng ký cán bộ lại thu 2 khoản tiền: lệ phí là 60.000 đồng + đăng ký thế chấp là 330.000 đồng/trường hợp. Đây thực chất là một khoản thu ngoài chế độ, trái với quy định của nhà nước, làm phát sinh thêm chi phí cho người dân đi đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tài nguyên môi trường chỉ đạo phòng đăng ký thuộc Sở Tài nguyên môi trường Hà Nội phải chấm dứt việc thu lệ phí trái nguyên tắc nêu trên, đồng thời có văn bản yêu cầu các Văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm các cấp nghiêm túc thực hiện quy định của pháp luật về mức phí, lệ phí thu trong đăng ký giao dịch bảo đảm.

4. VỀ VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI:

Hiện nay, theo phản ánh của một số ngân hàng thương mại, tất cả các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và môi trường trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đều từ chối đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Lý do từ chối là để được đăng ký hợp đồng đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai phải được công chứng. Một số nơi trả lời trường hợp này chưa được hướng dẫn nên từ chối đăng ký. Các lý do từ chối như trên là không đúng với quy định tại Thông tư 05.

Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên môi trường thống nhất chỉ đạo cho các cơ quan đăng ký tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, các cơ quan đăng ký nói chung phải thực hiện đúng quy định của Thông tư 05. Đồng thời, trong trường hợp từ chối đăng ký, các cơ quan đăng ký phải trả lời bằng văn bản, trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký. Trên cơ sở đó, tổ chức tín dụng có căn cứ trả lời khách hàng.

Trên đây là tập hợp một số khó khăn, vướng mắc hiện tại của ngành ngân hàng khi triển khai việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Thông tư 05. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Quý Bộ tiếp tục nghiên cứu sớm chỉnh sửa các quy định liên quan để tạo điều kiện thuận lợi hơn trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm và vay vốn của các tổ chức tín dụng.