|
ỦY BAN NHÂN DÂN |
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
|
Số: 25/2025/QĐ-UBND |
Phú Yên, ngày 28 tháng 02 năm 2025 |
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ YÊN
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng ngày 29 tháng 6 năm 2024;
Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường (tại các Văn bản: số 524/TTr-STNMT ngày 08 tháng 11 năm 2024, số 5152/STNMT-QLĐĐ ngày 17 tháng 12 năm 2024, số 477/STNMT-QLĐĐ ngày 18 tháng 02 năm 2025); ý kiến thống nhất của thành viên UBND tỉnh (tại Nghị quyết số 79/NQ-UBND ngày 24 tháng 02 năm 2025 của UBND tỉnh).
QUYẾT ĐỊNH:
|
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN |
QUY
ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH THU PHÁT TRIỂN, CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT,
KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH PHÚ YÊN
(Ban hành kèm theo Quyết định số: 25/2025/QĐ-UBND ngày 28 tháng 02 năm 2025
của UBND tỉnh Phú Yên)
Quyết định này quy định cụ thể một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Phú Yên quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.
1. Cơ quan nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Điều 3. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng
1. Dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở
a) Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng
|
STT |
Quy mô |
Thời gian bán hàng |
Thời điểm bắt đầu bán hàng |
|
I |
Dự án phân lô bán nền |
|
|
|
1 |
Dưới 200 nền |
01 năm |
Tính từ năm tiếp theo của năm kết thúc xây dựng |
|
2 |
Từ 200 đến dưới 500 nền |
02 năm |
|
|
3 |
Từ 500 đến dưới 1.000 nền |
03 năm |
|
|
4 |
Từ 1.000 nền trở lên |
04 năm |
|
|
II |
Dự án có xây dựng nhà ở liên kế, biệt thự |
|
|
|
1 |
Dưới 200 nhà liên kế, biệt thự |
02 năm |
Tính từ năm thứ 2 xây dựng |
|
2 |
Từ 200 đến dưới 500 nhà liên kế, biệt thự |
03 năm |
Tính từ năm thứ 3 xây dựng |
|
3 |
Từ 500 nhà liên kế, biệt thự trở lên |
04 năm |
b) Tỷ lệ bán hàng: Phân bổ đều trong các năm bán hàng.
2. Dự án cao tầng hoặc cao tầng hỗn hợp (chung cư, văn phòng, thương mại, dịch vụ, khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao)
a) Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng
|
STT |
Quy mô kinh doanh bán căn hộ |
Thời gian bán hàng |
Thời điểm bắt đầu bán hàng |
|
1 |
Dưới 600 căn hộ |
02 năm |
Tính từ năm thứ 2 năm xây dựng |
|
2 |
Từ 600 căn hộ đến dưới 1.200 căn hộ |
03 năm |
|
|
3 |
Từ 1.200 căn hộ trở lên |
04 năm |
Đối với cho thuê diện tích sàn thương phẩm thì thời điểm bắt đầu bán hàng (thời điểm bắt đất cho thuê) được tính từ năm tiếp theo của năm kết thúc xây dựng.
b) Tỷ lệ bán hàng: Tỷ lệ bán căn hộ được phân bổ đều trong các năm bán hàng.
c) Tỷ lệ lấp đầy đối với phần diện tích cho thuê:
Dự án nằm trên địa bàn thành phố Tuy Hòa thì tỷ lệ lấp đầy bằng 65% diện tích sàn thương phẩm cho thuê (diện tích đưa vào kinh doanh).
Dự án nằm trên các địa bàn thị xã Đông Hòa, thị xã Sông Cầu, huyện Tuy An, huyện Tây Hòa, huyện Phú Hòa thì tỷ lệ lấp đầy bằng 60% diện tích sàn thương phẩm cho thuê (diện tích đưa vào kinh doanh).
Dự án nằm trên các địa bàn huyện Sông Hinh, huyện Sơn Hòa, huyện Đồng Xuân thì tỷ lệ lấp đầy bằng 55% diện tích sàn thương phẩm cho thuê (diện tích đưa vào kinh doanh).
3. Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
a) Thời điểm bắt đầu bán hàng (thời điểm bắt đầu cho thuê) được tính từ năm tiếp theo của năm kết thúc xây dựng.
b) Tỷ lệ lấp đầy bằng 65% diện tích sàn thương phẩm cho thuê (diện tích đưa vào kinh doanh).
4. Trường hợp dự án vừa có phần diện tích phân lô bán nền, vừa có diện tích xây dựng nhà ở liên kế, biệt thự hoặc có diện tích nhà cao tầng hoặc cao tầng hỗn hợp thì thời gian bán hàng được xác định theo quy mô từng loại hình kinh doanh tại điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều này, thời điểm bắt đầu bán hàng tính từ năm tiếp theo của năm kết thúc xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
5. Trường hợp dự án tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo nhiều quyết định thì thực hiện theo khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ và quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều này.
1. Dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở
a) Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
|
STT |
Quy mô |
Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng |
|
I |
Dự án phân lô bán nền |
|
|
|
1 |
Dưới 5ha |
01 năm |
Phân bổ đều trong các năm xây dựng |
|
2 |
Từ 5ha đến dưới 20ha |
02 năm |
|
|
3 |
Từ 20ha đến dưới 50ha |
03 năm |
|
|
4 |
Từ 50ha trở lên |
04 năm |
|
|
II |
Dự án có xây dựng nhà ở liên kế, biệt thự |
|
|
|
1 |
Dưới 200 nhà liên kế, biệt thự |
02 năm |
Phân bổ đều trong các năm xây dựng |
|
2 |
Từ 200 đến dưới 500 nhà liên kế, biệt thự |
03 năm |
|
|
3 |
Từ 500 nhà liên kế, biệt thự trở lên |
04 năm |
Thời gian xây dựng được tính kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 02% tổng doanh thu.
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh bằng 13% tổng chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.
2. Dự án cao tầng hoặc cao tầng hỗn hợp (chung cư, văn phòng, thương mại, dịch vụ, khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao)
a) Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
|
STT |
Quy mô diện tích sàn xây dựng |
Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng |
|
1 |
Dưới 50.000m2 |
01 năm |
Phân bổ đều trong các năm xây dựng |
|
2 |
Từ 50.000m² đến dưới 150.000m² |
02 năm |
|
|
3 |
Từ 150.000m² đến dưới 300.000m² |
03 năm |
|
|
4 |
Từ 300.000m² trở lên |
04 năm |
Thời gian xây dựng được tính kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 02% tổng doanh thu.
c) Chi phí quản lý, vận hành đối với trường hợp cho thuê diện tích sàn thương phẩm (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu hàng năm.
d) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh bằng 13% tổng chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.
3. Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp
a) Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
|
STT |
Quy mô diện tích sàn xây dựng |
Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng |
|
1 |
Dưới 50ha |
03 năm |
Phân bổ đều trong các năm xây dựng |
|
2 |
Từ 50ha đến dưới 100ha |
04 năm |
|
|
3 |
Từ 100ha đến dưới 300ha |
05 năm |
|
|
4 |
Từ 300ha trở lên |
06 năm |
Thời gian xây dựng được tính kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 02% tổng doanh thu.
c) Chi phí quản lý, vận hành (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu hàng năm.
d) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh bằng 13% tổng chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.
4. Trường hợp dự án vừa có phần diện tích phân lô bán nền, vừa có diện tích xây dựng nhà ở liên kế, biệt thự hoặc vừa có diện tích nhà cao tầng hoặc cao tầng hỗn hợp thì thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật của cả diện tích dự án được xác định theo mục I điểm a khoản 1 Điều này, thời gian xây dựng nhà, công trình được xác định theo mục II điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều này, thời điểm bắt đầu xây dựng nhà, công trình tính từ năm thứ 2 xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
5. Trường hợp dự án tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo nhiều quyết định thì thực hiện theo khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ và quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều này.
1. Yếu tố về tình trạng ngập nước khi có lũ lụt xảy ra.
2. Yếu tố về đường đâm thẳng vào thửa đất đối với thửa đất ở.
3. Yếu tố về nằm đối diện hoặc nằm bên cạnh chùa, đình, đền, miếu, nghĩa trang, nghĩa địa.
Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ, Điều 5 Quy định này, đặc điểm cụ thể của thửa đất, khu đất cần định giá và từng thửa đất, khu đất so sánh; tổ chức thực hiện định giá đất phân tích cụ thể và so sánh về điều kiện thuận lợi, khả năng sinh lợi giữa thửa đất, khu đất cần định giá và từng thửa đất, khu đất so sánh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đề xuất mức độ điều Chính phủ hợp trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định nhưng mức độ điều chỉnh không quá 30% đối với từng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại các điểm a, b, d, đ khoản 1 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ; không quá 10% đối với từng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại các điểm c, e, g khoản 1, điểm a, b, c, d khoản 2 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ; không quá 5% đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ và Điều 5 Quy định này.
Trường hợp phương án giá đất chưa trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì căn cứ Quyết định này để thực hiện xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình triển khai thực hiện Quyết định này nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các tổ chức, cá nhân và cơ quan có liên quan kịp thời phản ánh về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.