Công văn số 401/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc trả lời một số câu hỏi liên quan đến các dự án xây dựng nhà ở

Kính Gửi:  Báo tiếng nói Việt Nam - Đài tiếng nói Việt Nam

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 06/TNVN-CV ngày 06/02/2006 của Báo Tiếng nói Việt Nam thuộc Đài Tiếng nói Việt Nam về việc đề nghị giải thích một số thắc mắc trong thực tế thực hiện các dự án xây dựng, đặc biệt là của một số nhà đầu tư thực hiện dự án trên đất mà họ đã đấu giá, sau khi nghiên cứu Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Câu 1: “Về mô hình nhà thông tầng đang được các nhà đầu tư áp dụng có được coi là phân lô bán nền và bị cấm theo Nghị định 181 hay không?”

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, điều kiện để các chủ đầu tư dự án được giao đất, thuê đất xây dựng nhà ở để bán, cho thuê là phải có dự án đầu tư xây dựng, bao gồm bản thuyết minh và bản vẽ minh hoạ. Trong đó, bản vẽ thiết kế cơ sở phải thể hiện rõ kiến trúc cho từng loại nhà ở. Kiến trúc nhà ở phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Theo quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (bao gồm các bản vẽ thiết kế cơ sở kèm theo). Như vậy thì trong dự án xây dựng những loại nhà nào đều được thể hiện trong phương án. Trong giai đoạn đầu tư xây dựng, Chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Câu 2: “Về việc nhà đầu tư thực hiện dự án trên đất đã qua đấu giá và được cơ quan quản lý kiến trúc duyệt cho phép xây dựng nhà 5 tầng. Họ đã tiến hành xây dựng nhà thông tầng thì có được phép không?”

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, hồ sơ bản vẽ thiết kế phải thể hiện cụ thể từng loại nhà ở (chung cư, nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế...). Trong đó nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở là: “nhà có từ 2 tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.

Nếu phương án được duyệt là nhà chung cư 5 tầng, nhưng chủ đầu tư lại xây dựng nhà thông tầng là vi phạm dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và cũng không đúng với quy định của Luật Nhà ở như đã nói trên.

Câu 3: “Về việc nhà đầu tư thực hiện dự án trên đất đã đấu giá để làm nhà ở có được chuyển đổi mục đích xây dựng từ nhà ở sang văn phòng cho thuê hay không?”

Khi thực hiện phương thức đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở phải là đất ở. Nếu diện tích xây dựng nhà ở trong dự án được sử dụng để xây dựng văn phòng cho thuê là trái với quy hoạch xây dựng chi tiết và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trừ trường hợp đã được điều chỉnh theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đó.

Câu 4: “Về việc trong thoả thuận kiến trúc và giấy phép xây dựng có quy định mật độ xây dựng đối với dự án. Khi chủ đầu tư thực hiện đúng tỷ lệ xây dựng thì phần đất còn lại có được phép làm sân vườn hay không?”

Khi chủ đầu tư đã thực hiện đúng tỷ lệ theo văn bản thoả thuận về kiến trúc và giấy phép xây dựng, thì phần đất còn lại (thuộc quyền sử dụng của nhà đầu tư) có thể sử dụng làm sân vườn đảm bảo không gây ảnh hưởng đến cảnh quan của khu vực hoặc các quy định về tầm nhìn, đảm bảo an toàn giao thông.

Câu 5: “Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê lại đất theo dự án đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được quy định trong Luật Nhà ở được áp dụng như thế nào?”

Theo quy định của Luật Nhà ở (Khoản 2 Điều 37) quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án khu đô thị mới đã đầu tư xây dựng hạ tầng phải đảm bảo công khai và thực hiện theo phương thức dấu giá.

Trình tự, thủ tục đấu giá thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, Bên được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau khi đấu giá) phải sử dụng đất đã được chuyển nhượng để xây dựng công trình theo đúng phương án thiết kế do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.