Công văn 1219/STNMT-TCHC thực hiện Quyết định 18/2008/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tiền Giang ban hành

Kính gửi: Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện thành phố Mỹ Tho, thị xã Gò Công.

Ngày 14 tháng 5 năm 2008 Ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang. Sau khi quyết định có hiệu lực thi hành một vài địa phương gặp khó khăn trong việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân và đã có phản ảnh về Sở Tài nguyên và Môi trường.

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành phố Mỹ Tho, thị xã Gò Công trong việc triển khai thực hiện Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường xin phúc đáp một số nội dung phản ảnh của các đơn vị như sau:

1- Khoản 2 Điều 2 của Quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh có nêu:

“ Quy định này không áp dụng cho các trường hợp sau:..các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được công chứng, chứng thực hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trước ngày quyết định này có hiệu lực thi hành; các trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa mà người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”. Căn cứ vào các quy định nêu trên thì trường hợp xin tách thửa mà người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ ( kể cả hồ sơ yêu cầu đo đạc xác định diện tích để thực hiện các quyền của người sử dụng đất) hoặc các giao dịch về quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực ( kể cả trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực nhưng người sử dụng đất giữ lại hồ sơ và chưa thực hiện các thủ tục tiếp theo) trước ngày Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành, nếu hồ sơ chưa giải quyết xong thì nay Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp tục giải quyết cho tách thửa đất.

2- Trường hợp nhóm người có đồng quyền sử dụng một thửa đất ( thửa đất hình thành sau ngày Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành), nay nếu có nhu cầu tách thửa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng cá nhân, thì diện tích của từng thửa đất tách ra phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh. Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND chỉ không điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện việc tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất theo văn bản thỏa thuận về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất. Văn bản thoả thuận về việc chia tách thửa do người sử dụng đất tự soạn thảo và có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

3- Việc nhập hai hay nhiều thửa đất lại với nhau để tạo thành một thửa đất mới phải đảm bảo các thửa đất hợp lại phải cùng loại đất và thửa đất mới hình thành phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND. Trường hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng, nếu muốn nhập thửa thì phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng cùng với việc lập thủ tục hợp thửa đất đó.

4- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì diện tích đất chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phần diện tích đất nằm trong lộ giới hoặc thuỷ giới không được chuyển mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang đất thổ cư. Do vậy đối với trường hợp xin tách thành thửa đất thổ cư có diện tích bằng với diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND nhưng có một phần diện tích đất nằm trong hành lang lộ giới là không thực hiện được.

5- Khoản 5 Điều 3 Quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh có quy: “ Thửa đất được hình thành do người sử dụng đất tự tách ra từ thửa đất đang sử dụng kể từ ngày quyết định này có hiệu lực thi hành trở về sau mà thửa đất đó có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì không được cấp giấy chứng nhận, không được làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Căn cứ vào quy định nêu trên thì trường hợp cha mẹ tách thửa đất cho con hoặc người sử dụng đất tách thửa đất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng thửa đất tách ra có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không được thực hiện và như vậy người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không thể nhận chuyển nhượng cùng lúc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để hợp thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu.

Trường hợp các thửa đất nêu trên đã hình thành trước ngày Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành thì vẫn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Việc xác định thửa đất đã hình thành trước ngày Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành căn cứ vào một trong các tài liệu sau: bản đồ địa chính, sổ mục kê, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất. Trường hợp không có một trong các giấy tờ nêu trên phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn về thời điểm sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người cùng nơi cư trú với người xin xác nhận.

7- Thửa đất đã hình thành trước đây với hai loại đất khác nhau, nay nếu người sử dụng đất có nhu cầu tách thành thửa đất mới để chuyển nhượng thì diện tích thửa đất mới phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất đó. Do vậy trường hợp thửa đất có diện tích 2000m2 ở xã( trong đó có 300m2 đất thổ cư), nay người sử dụng đất tách ra thành một thửa mới có diện tích 500m2 ( trong đó có 100m2 thổ cư và 400m2 đất nông nghiệp để chuyển nhượng thì không thực hiện việc tách thành hai thửa mới, mà chỉ tách ra một thửa với hai loại đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, nhưng diện tích đất ở phải được định vị rỏ ràng trên thửa đất mới hình thành.

Trường hợp thửa đất nông nghiệp ở xã có diện tích 500m2, nay nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở 100m2 thì cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không hình thành thửa đất mới mà sử dụng số thửa củ với hai loại đất nông nghiệp và đất ở và diện tích đất ở phải được định vị rỏ ràng trên thửa đất đó.

8- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh có quy định: Trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch được duyệt thì thửa đất được xác định theo dự án và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Trường hợp có nhu cầu tách thửa phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đó xem xét giải quyết cụ thể. Căn cứ theo quy định trên thì trường hợp hộ gia đình được nhà nước giao nhiều lô đất tái định cư, nhưng trước đây khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cấp chung một thửa, nay nếu có nhu cầu tách thửa để thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì chỉ cần có ý kiến phê duyệt của cơ quan đã duyệt quy hoạch chi tiết dự án tái định cư nêu trên, diện tích thửa đất tách ra không cần thiết phải theo diện tích tối thiểu thửa đất được quy định tại Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh.