Công văn 71/BXD-QLN trả lời Văn bản 8288/SXD-PTN do Bộ Xây dựng ban hành

Kính gửi: Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 8288/SXD-PTN ngày 21/10/2010 của Sở Xây dựng Tp Hồ Chí Minh đề nghị xử lý một số vướng mắc khi triển khai thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng không quy định mỗi một lần tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở (thông qua hình thức đấu thầu hoặc chỉ định chủ đầu tư) thì Sở Xây dựng phải trình UBND cấp tỉnh thành lập một Tổ chuyên gia để lựa chọn chủ đầu tư mà tuỳ vào điều kiện thực tế của từng địa phương, Sở Xây dựng có thể trình UBND cấp tỉnh thành lập một tổ chuyên gia để thực hiện lựa chọn chủ đầu tư cho một dự án hoặc để lựa chọn chủ đầu tư cho tất cả các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn. Thành phần của Tổ chuyên gia được quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD và do đại diện của Sở Xây dựng làm Tổ trưởng.

2. Theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì chỉ có nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai) và có đủ điều kiện theo quy định mới thuộc diện được chỉ định làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại. Như vậy, đối với trường hợp nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất hợp pháp (kể cả trường hợp nhà đầu tư có thoả thuận với người có quyền sử dụng đất hợp pháp về việc lập dự án phát triển nhà ở) thì không thuộc diện được chỉ định làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở.

3. Đối với trường hợp lập dự án phát triển nhà ở trên khu đất hỗn hợp thì nhất trí với đề xuất của Sở Xây dựng là đưa tiêu chí tỷ lệ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ đầu tư vào tiêu chí đánh giá hồ sơ thầu; đối với phần đất của Nhà nước thì được xác định theo giá thị trường trước khi mời thầu, nhà đầu tư trúng thầu làm chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

4. Quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (khi bên chuyển nhượng chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở); còn quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 của Luật Nhà ở là áp dụng cho trường hợp mua bán nhà ở (bên bán nhà ở đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở). Hai quy định này áp dụng cho hai trường hợp khác nhau, do đó không áp dụng quy định điểm a khoản 1 Điều 91 của Luật Nhà ở để điều chỉnh trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Đề nghị Sở Xây dựng phối hợp với Sở Tư pháp có văn bản hướng dẫn để các Phòng công chứng và Văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố thực hiện công chứng cho các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo đúng trình tự quy định tại Điều 20 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD.

5. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD đã quy định trách nhiệm của Sở Xây dựng phải lập phần mềm dữ liệu để quản lý các dự án phát triển nhà ở và việc phân chia nhà ở theo hợp đồng góp vốn trên địa bàn. Trong khi Bộ Xây dựng chưa xây dựng phần mềm dữ liệu để quản lý thống nhất vấn đề nhà ở trong cả nước thì yêu cầu Sở Xây dựng thực hiện lập phần mềm dữ liệu để quản lý nhà ở trên địa bàn theo đúng quy định của các văn bản nêu trên.

6. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (Luật này có hiệu lực từ 01/01/2007) thì sàn giao dịch bất động sản chỉ có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản (như môi giới, đấu giá, định giá, quảng cáo, tư vấn, quản lý bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản theo uỷ quyền của người có bất động sản), sàn giao dịch bất động sản không có chức năng đầu tư, kinh doanh bất động sản. Do vậy, các trường hợp sàn giao dịch bất động sản thực hiện đầu tư, kinh doanh bất động sản là không đúng với quy định của pháp luật. Đề nghị Sở Xây dựng chỉ đạo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến trả lời của Bộ Xây dựng về một số vấn đề liên quan đến việc thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, đề nghị Sở Xây dựng báo cáo UBND thành phố chỉ đạo triển khai thực hiện; đồng thời Sở Xây dựng cần phối hợp với các cơ quan có liên quan của thành phố tăng cường tuyên truyền, phổ biến các quy định của hai văn bản này và thường xuyên kiểm tra hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân trên địa bàn để các quy định của pháp luật nhanh chóng đi vào cuộc sống, tránh gây phiền hà cho người dân./.