Cần lưu ý các khoản thuế sau đây khi mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là hoạt động diễn ra ngày càng phổ biến hiện nay bởi nhu cầu sử dụng nhà ở của người dân ngày càng tăng. Ngoài các khoản chi phí để mua nhà ở, người mua bán nhà đất còn phải nộp một số loại thuế nhất định theo quy định của pháp luật.

1. Mua bán nhà đất là gì?    

Mua bán nhà đất là cách gọi được sử dụng hàng ngày của mọi người để chỉ những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Chính vì vậy, để được mua bán nhà đất, người dân cần phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như trình tự, thủ tục, đóng các khoản thuế,.. nhất định theo quy định của pháp luật.

2. Người mua bán nhà đất phải trả các khoản thuế nào

2.1 Thuế thu nhập cá nhân

2.1.1 Người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.

2.1.2 Mức thuế phải nộp

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau: 

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng

Lưu ý về giá chuyển nhượng:

– Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

– Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

2.1.3 Thời hạn nộp thuế

Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.

2.2 Lệ phí trước bạ

2.2.1 Người nộp lệ phí

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.

2.2.2  Mức nộp lệ phí trước bạ:

a. Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán)

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng

b. Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

– Với đất:

Lệ phí trước bạ = 0.5%  x Diện tích x Giá 1m2 bảng giá đất

– Với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích  x Giá 1m2  x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

Trong đó:

– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;

– Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;

– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Tuy pháp luật quy định khá phức tạp về cách tính lệ phí trước bạ nhưng người dân chỉ cần nộp theo Thông báo của cơ quan Nhà nước.

2.3 Phí thẩm định hồ sơ

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định;

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Mức thu do HĐND từng tỉnh thành quy định.