Thông tư 134/2007/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 24/2007/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp do Bộ Tài chính ban hành
Phần C: THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN QUYỀN THUÊ ĐẤT
...
IV. CĂN CỨ TÍNH THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN QUYỀN THUÊ ĐẤT
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất là thu nhập chịu thuế và thuế suất.
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất trừ chi phí chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
1.1 Doanh thu từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
a) Doanh thu thu được từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được xác định theo giá thực tế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất giữa tổ chức kinh doanh chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có) với bên nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển quyền thuê đất.
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền thuê đất cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền thuê đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá thực tế chuyển nhượng được xác định cụ thể như sau:
- Là giá ghi trên hoá đơn.
Trường hợp giá ghi trên hoá đơn thấp hơn số tiền thực tế mà bên chuyển quyền sử dụng đất nhận được thì doanh thu tính thuế xác định theo giá thực tế chuyển quyền sử dụng đất.
Trường hợp giá ghi trên hoá đơn hoặc giá thực tế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì doanh thu tính thuế được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
- Là giá trúng đấu giá trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
b) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:
- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cùng với cơ sở hạ tầng trên đất doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bên nhận chuyển nhượng chấp nhận thanh toán, kể cả số tiền chuyển nhượng cơ sở hạ tầng và cho thuê cơ sở hạ tầng trên đất.
- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cùng với cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất nếu tách riêng được số tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất thì doanh thu tính thuế là số tiền bên nhận quyền sử dụng đất chấp nhận thanh toán không bao gồm tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất không tách riêng được tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền bên nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất chấp nhận thanh toán, bao gồm cả số tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất.
Việc ghi hoá đơn đối với doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất kèm theo chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất để làm căn cứ kê khai, nộp thuế như sau:
* Trường hợp xác định riêng được doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì trên hoá đơn ghi tách riêng doanh thu của từng hoạt động và kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cho từng hoạt động. Cụ thể:
- Doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất là giá bán chưa có thuế GTGT được ghi một dòng trên hoá đơn GTGT theo quy định.
- Doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được ghi tách riêng theo thứ tự:
+ Tổng doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
+ Tiền sử dụng đất, tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp NSNN.
+ Doanh thu chịu thuế giá trị gia tăng (đã trừ tiền sử dụng đất, tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp NSNN).
Doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất phải phù hợp với giá thị trường. Trường hợp đơn vị ghi giá bán không phù hợp với giá thị trường thì doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất được xác định lại theo nguyên tắc: Doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất đối với các công trình xây dựng phải đảm bảo giá trị công trình, cơ sở hạ tầng trên đất không được cao hơn giá trị quyết toán công trình cộng (+) lãi định mức trong xây dựng cơ bản theo quy định của Nhà nước.
* Trường hợp không xác định riêng được doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì doanh thu để tính thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất là tổng doanh thu (bao gồm cả doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất).
- Đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bên nhận chuyển nhượng chấp nhận thanh toán (bao gồm cả giá trị tài sản trên đất và tiền đền bù hỗ trợ (nếu có ).
- Đối với trường hợp chuyển nhượng vốn góp bằng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất góp vốn kinh doanh thì doanh thu tính thuế là số tiền chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất theo hợp đồng chuyển nhượng vốn.
- Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận.
- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
Việc xác định doanh thu đối với các trường hợp nêu tại tiết b này phải đảm bảo các nguyên tắc nêu tại tiết a điểm này.
