Kính gửi: Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội

Trên cơ sở kết quả kiểm tra, Bộ Tư pháp thông báo với Quý Ủy ban một số nội dung cơ bản sau đây:

1.1. Về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

b) Sở Tư pháp đã xây dựng được Chương trình quản lý thông tin ngăn chặn và thông tin về hợp đồng, giao dịch của tổ chức hành nghề công chứng.

d) Công tác báo cáo, tổng hợp đã được Sở Tư pháp, các Văn phòng Đăng ký thực hiện kịp thời để phục vụ hoạt động của Đoàn kiểm tra.

a) Các Văn phòng đăng ký nơi được kiểm tra đã niêm yết công khai thủ tục đăng ký, lệ phí đăng ký. Việc tiếp nhận, giải quyết và trả kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy chế “một cửa” do bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Phòng Tài nguyên và môi trường thực hiện.

c) Về cơ bản, việc từ chối đăng ký được thực hiện theo đúng hướng dẫn.

1.3. Về chế độ thu, mức thu

1.4. Về cán bộ đăng ký: Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi Đoàn công tác trực tiếp kiểm tra đã bố trí cán bộ chuyên thực hiện nhiệm vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đáp ứng yêu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

2.1. Về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm

b) Công tác báo cáo về đăng ký giao dịch bảo đảm của một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chưa được thực hiện nghiêm túc, đúng quy định của pháp luật; cán bộ công tác tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chưa thường xuyên được tham gia tập huấn, bồi dưỡng về nghiệp vụ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

2.2. Về công tác đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

b) Công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được thực hiện theo đúng hướng dẫn của các Thông tư, ví dụ như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai không chỉnh lý Sổ địa chính, mà chỉ chỉnh lý Sổ đăng ký biến động đất đai; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Trì chưa ghi nội dung đăng ký vào Sổ theo dõi biến động đất đai.

- Tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hoàng Mai, hồ sơ đăng ký được nộp tại Tổ một cửa của Ủy ban nhân dân quận. Tuy nhiên, Tổ một cửa lại thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký là kiểm tra hồ sơ và ghi thời điểm đăng ký vào Đơn sau khi Văn phòng đăng ký trả kết quả. Do đó, bản lưu Đơn yêu cầu đăng ký tại Văn phòng đăng ký không ghi thời điểm đăng ký và tên, chữ ký của cán bộ tiếp nhận vì tất cả việc này do Tổ một cửa thực hiện.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội không ghi thời điểm đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký.

3. Một số đề xuất, kiến nghị

3.1. Đối với Ủy ban nhân dân thành phố và các Sở, ngành có liên quan

b) Sửa đổi nội dung quy định về thời hạn đăng ký thế chấp trong Quyết định số 4045/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc công bố bộ thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội theo đúng với văn bản quy phạm pháp luật hiện hành (Nghị định số 83/2012/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT)

d) Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tăng cường tập huấn cho cán bộ đăng ký; tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm để người dân, doanh nghiệp nhận thức đầy đủ, đúng quy định của pháp luật; thường xuyên phối hợp, họp định kỳ giữa các tổ chức hành nghề công chứng, Văn phòng đăng ký, các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố nhằm giải quyết dứt điểm những vướng mắc trong hoạt động công chứng hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm; tăng cường kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; kịp thời có hướng dẫn nghiệp vụ khi các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vướng mắc trong thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật.

a) Kịp thời khắc phục những sai sót đã nêu ở điểm 2.2 mục 2 của Công văn này; thường xuyên cập nhật văn bản pháp luật để thực hiện đúng quy định về nghiệp vụ, từ đó hướng dẫn các tổ chức cá nhân, tổ chức thực hiện đúng quy định của pháp luật.

c) Có giải pháp để thực hiện đúng quy định của pháp luật về thời hạn đăng ký thế chấp (cải cách thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký; bố trí thêm cán bộ đăng ký).

3.3. Đối với các tổ chức tín dụng

b) Thực hiện đúng quy định của pháp luật về thẩm quyền đăng ký, về nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhằm hạn chế những sai sót trong hồ sơ đăng ký; tăng cường các giải pháp để kiểm soát chặt chẽ cán bộ tín dụng, tránh tình trạng giả mạo hồ sơ đăng ký.

4.1. Về tổng giá trị tài sản bảo đảm thấp hơn giá trị khoản vay

khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Do vậy, trên cơ sở tôn trọng quyền tự định đoạt và tự chịu trách nhiệm của các bên trong việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm, Điều 5 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã quy định “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật dân sự, thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005 thì “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ”. Như vậy, đến thời điểm hiện nay, chỉ trong trường hợp tài sản bảo đảm là nhà ở thì mới bắt buộc “giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm”.

Khoản 2 Điều 52 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm đã bãi bỏ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, đó là trường hợp “thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ”. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất vì việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ đều thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký (khoản 1 Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP).

Theo quy định tại khoản 3 Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì “trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”. Trong khi đó, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì nhà ở chỉ được tham gia các giao dịch (trong đó có thế chấp) khi có đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở, trong đó có điều kiện là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Vì vậy, tại thời điểm hiện nay, công chứng viên cần từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở (nhà ở chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch theo đúng quy định của pháp luật).

Bộ Tư pháp trân trọng cảm ơn sự phối hợp của Quý Ủy ban./.

Nơi nhận:
- Như trên;
- Bộ trưởng (để báo cáo);
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (để phối hợp);
- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (để phối hợp);
- Sở Tư pháp thành phố Hà Nội (để thực hiện);
- Sở TN&MT thành phố Hà Nội (để thực hiện);
- VPĐK QSD đất thành phố Hà Nội (để thực hiện);
- VPĐK QSD đất quận Hai Bà Trưng (để thực hiện);
- VPĐK QSD đất quận Hoàng Mai (để thực hiện);
- VPĐK QSD đất huyện Thanh Trì (để thực hiện);
- Vụ Bổ trợ tư pháp (để phối hợp);
- Lưu: VT, Cục ĐKQGGDBĐ.

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Đinh Trung Tụng

Từ khóa: Công văn 7236/BTP-ĐKGDBĐ, Công văn số 7236/BTP-ĐKGDBĐ, Công văn 7236/BTP-ĐKGDBĐ của Bộ Tư pháp, Công văn số 7236/BTP-ĐKGDBĐ của Bộ Tư pháp, Công văn 7236 BTP ĐKGDBĐ của Bộ Tư pháp, 7236/BTP-ĐKGDBĐ