Thông tư 06/2012/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế giá trị gia tăng, Nghị định 123/2008/NĐ-CP và 121/2011/NĐ-CP do Bộ Tài chính ban hành

Điều 7. Giá tính thuế
...
9. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
a.1) Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Ví dụ 25: Năm 2011 Công ty kinh doanh bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 30 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp.
Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 15 tỷ đồng.
Tổng giá trị đất được trừ được xác định như sau:
- Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 30 tỷ x 20% = 6 tỷ (đồng).
- Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 30 tỷ - 6 tỷ - 15 tỷ = 9 tỷ (đồng).
- Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là: 9 tỷ + 15 tỷ = 24 tỷ (đồng). Tổng giá đất được trừ được phân bổ cho số m2 đất được phép kinh doanh.
a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
a.3) Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
*Điểm này được sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 1 Thông tư 65/2013/TT-BTC
Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Thông tư số 06/2012/TT-BTC:
...
4. Sửa đổi, bổ sung điểm a.3 Khoản 9 Điều 7 Mục 1 Chương II như sau
“a.3) Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, để cho thuê giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Ví dụ: Công ty cổ phần VN-KR có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất 1 lần để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án. thời hạn thuê đất là 50 năm. Diện tích đất thuê là 300.000 m2, giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 82.000đ/ m2. Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 24,6 tỷ đồng. Công ty không được miễn, giảm tiền thuê đất. Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại với thời gian thuê là 49 năm, diện tích đất cho thuê là 16.500 m2 , đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 450.000đ/m2 cho cả thời gian thuê, giá đã bao gồm thuế GTGT).
Giá đã có thuế GTGT đối với tiền thu từ cho thuê hạ tầng trong cả thời gian cho thuê (49 năm) đối với Công ty cổ phần VN-KR cho nhà đầu tư thuê được xác định là:
16.500 m2 x (450.000 – 82.000) = 6,072 tỷ đồng.
Giá chưa có thuế GTGT được xác định là: 6,072 tỷ: (1+ 0,1) = 5.52 tỷ.
Thuế GTGT là: 5,52 tỷ x 10% = 0,552 tỷ.”*
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Ví dụ 26: Tháng 7/2011 Công ty A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 200m2 đất từ cá nhân B với giá 6 tỷ đồng, Công ty A có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, chứng từ thanh toán tiền cho cá nhân B số tiền 6 tỷ. Công ty A không đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất này, tháng 9/2012 Công ty A chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất mua từ cá nhân B nêu trên với giá 9 tỷ đồng thì giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT là giá tại thời điểm nhận chuyển nhượng (6 tỷ đồng).
Ví dụ 27: Tháng 11/2011, Công ty TNHH A nhận chuyển nhượng 300m2 đất kèm theo nhà xưởng trên đất của cá nhân B với trị giá là 10 tỷ đồng và không có đủ hồ sơ giấy tờ để xác định giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Đến tháng 4/2012 Công ty TNHH A chuyển nhượng 300m2 này với trị giá là 14 tỷ đồng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận chuyển nhượng (tháng 11/2011).
Ví dụ 28:
Tháng 9 Năm 2011 Công ty B mua 2000 m2 đất đã có một phần cơ sở hạ tầng từ Công ty kinh doanh bất động sản A tổng giá thanh toán là 62 tỷ đồng (trong đó giá đất không chịu thuế GTGT là 40 tỷ đồng, 20 triệu đồng/1m2)
Trên hoá đơn Công ty A ghi:
- Giá chuyển nhượng chưa có thuế GTGT: 60 tỷ
- Giá đất không chịu thuế GTGT: 40 tỷ
- Thuế GTGT đối với cơ sở hạ tầng: 2 tỷ
- Tổng giá thanh toán: 62 tỷ đồng
Công ty A phải kê khai thuế GTGT phải nộp như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Thuế GTGT đầu ra - Thuế GTGT đầu vào được khấu trừ
Giả sử thuế GTGT đầu vào để xây dựng cơ sở hạ tầng của Công ty A là 1,5 tỷ đồng đủ điều kiện để khấu trừ thì:
Thuế GTGT phải nộp = 2 tỷ - 1,5 tỷ = 0,5 tỷ đồng
Công ty B tiếp tục xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng 10 căn biệt thự (diện tích sàn 200 m2/biệt thự) để bán. Tổng số thuế GTGT đầu vào để xây biệt thự là 3 tỷ đồng.
Ngày 01/4/2012, Công ty B ký hợp đồng bán 01 căn biệt thự cho khách hàng C, giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự chưa có thuế GTGT là 10 tỷ đồng, giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT đối với 01 căn biệt thự bán ra:
- Giá trị quyền sử dụng đất (chưa bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty A cho 01 căn biệt thự là: (20 triệu x 200 m2 = 4 tỷ (đồng)
- Giá trị cơ sở hạ tầng phân bổ cho 01 căn biệt thự là:
(20 tỷ : 2000 m2) x 200 m2 = 2 tỷ (đồng)
- Giá trị quyền sử dụng đất (bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty A được trừ khi xác định giá tính thuế của 01 căn biệt thự bán ra là: 6 tỷ đồng.
Trên hoá đơn Công ty B ghi:
- Giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự: 10 tỷ đồng
- Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT: 6 tỷ đồng
- Thuế GTGT là 0,4 tỷ đồng [(10 tỷ -6 tỷ) x 10%]
- Tổng giá thanh toán: 10,4 tỷ đồng
Giả sử trong tháng Công ty B bán hết 10 căn biệt thự. Khi Công ty B kê khai, nộp thuế GTGT, số thuế GTGT phải nộp = số thuế GTGT đầu ra - số thuế đầu vào được khấu trừ = 0,4 tỷ x 10 căn – 3 tỷ = 1 tỷ đồng.
Tiền thuế GTGT đối với giá trị cơ sở hạ tầng ghi trên hoá đơn nhận chuyển nhượng từ Công ty A đối với 10 biệt thự là 2 tỷ đồng không được kê khai, khấu trừ.
a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đổi công trình lấy đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật.
*Điểm này được bổ sung bởi Khoản 5 Điều 1 Thông tư 65/2013/TT-BTC
Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Thông tư số 06/2012/TT-BTC:
...
5. Bổ sung điểm a.6 tại điểm a Khoản 9 Điều 7 Mục 1 Chương II như sau:
“a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở...để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay)”.*
b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng.
*Điểm này được bổ sung bởi Khoản 6 Điều 1 Thông tư 65/2013/TT-BTC
Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Thông tư số 06/2012/TT-BTC:
...
6. Bổ sung tại cuối điểm b Khoản 9 Điều 7 như sau:
“Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì giá đất được trừ được tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án trên tổng số tiền theo hợp đồng hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất được trừ theo quy định.”*

Thông tư 06/2012/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế giá trị gia tăng, Nghị định 123/2008/NĐ-CP và 121/2011/NĐ-CP do Bộ Tài chính ban hành

Chương I. QUY ĐỊNH CHUNG
...
Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT
...
8. Hoạt động tài chính:
a) Dịch vụ cấp tín dụng do các tổ chức tín dụng cung ứng gồm các hình thức:
- Cho vay.
- Chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng và các giấy tờ có giá khác.
- Bảo lãnh ngân hàng.
- Cho thuê tài chính.
- Phát hành thẻ tín dụng.
- Bao thanh toán trong nước. bao thanh toán quốc tế đối với các ngân hàng được phép thực hiện thanh toán quốc tế.
- Các hình thức cấp tín dụng khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản sử dụng để đảm bảo tiền vay của người nộp thuế GTGT hoặc đã được chuyển quyền sở hữu sang bên cho vay khi bán phải chịu thuế GTGT, trừ trường hợp là hàng hoá không chịu thuế giá trị gia tăng quy định tại Điều 4 Thông tư này.
Ví dụ 2: Trường hợp Công ty TNHH A thế chấp dây chuyền, máy móc thiết bị để vay vốn tại Ngân hàng B. Hết thời hạn vay theo hợp đồng tín dụng, Công ty A không có khả năng trả nợ, Ngân hàng B bán tài sản đảm bảo tiền vay (kể cả trường hợp đã chuyển quyền hoặc chưa chuyển quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng B) để thu hồi nợ thì tài sản này thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.
*Điểm này được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Thông tư 65/2013/TT-BTC
Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Thông tư số 06/2012/TT-BTC:
1. Sửa đổi, bổ sung điểm a Khoản 8 Điều 4 Chương I như sau:
“a) Dịch vụ cấp tín dụng gồm các hình thức:
- Cho vay.
- Chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng và các giấy tờ có giá khác.
- Bảo lãnh ngân hàng.
- Cho thuê tài chính.
- Phát hành thẻ tín dụng.
- Bao thanh toán trong nước. bao thanh toán quốc tế đối với các ngân hàng được phép thực hiện thanh toán quốc tế.
- Các hình thức cấp tín dụng khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản sử dụng để đảm bảo tiền vay của người nộp thuế GTGT hoặc đã được chuyển quyền sở hữu sang bên cho vay khi bán phải chịu thuế GTGT, trừ trường hợp là hàng hoá không chịu thuế giá trị gia tăng quy định tại Điều 4 Thông tư này.
Ví dụ 2: Trường hợp Công ty TNHH A thế chấp dây chuyền, máy móc thiết bị để vay vốn tại Ngân hàng B. Hết thời hạn vay theo hợp đồng tín dụng, Công ty A không có khả năng trả nợ, Ngân hàng B bán tài sản đảm bảo tiền vay (kể cả trường hợp đã chuyển quyền hoặc chưa chuyển quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng B) để thu hồi nợ thì tài sản này thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.”*

Thông tư 65/2013/TT-BTC sửa đổi Thông tư 06/2012/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định 123/2008/NĐ-CP và 121/2011/NĐ-CP do Bộ Tài chính ban hành

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Thông tư số 06/2012/TT-BTC:
1. Sửa đổi, bổ sung điểm a Khoản 8 Điều 4 Chương I như sau:
“a) Dịch vụ cấp tín dụng gồm các hình thức:
- Cho vay.
- Chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng và các giấy tờ có giá khác.
- Bảo lãnh ngân hàng.
- Cho thuê tài chính.
- Phát hành thẻ tín dụng.
- Bao thanh toán trong nước. bao thanh toán quốc tế đối với các ngân hàng được phép thực hiện thanh toán quốc tế.
- Các hình thức cấp tín dụng khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản sử dụng để đảm bảo tiền vay của người nộp thuế GTGT hoặc đã được chuyển quyền sở hữu sang bên cho vay khi bán phải chịu thuế GTGT, trừ trường hợp là hàng hoá không chịu thuế giá trị gia tăng quy định tại Điều 4 Thông tư này.
Ví dụ 2: Trường hợp Công ty TNHH A thế chấp dây chuyền, máy móc thiết bị để vay vốn tại Ngân hàng B. Hết thời hạn vay theo hợp đồng tín dụng, Công ty A không có khả năng trả nợ, Ngân hàng B bán tài sản đảm bảo tiền vay (kể cả trường hợp đã chuyển quyền hoặc chưa chuyển quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng B) để thu hồi nợ thì tài sản này thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.”

Thông tư 64/2013/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 51/2010/NĐ-CP quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Điều 12. Cấp hóa đơn do Cục Thuế đặt in
...
2. Hóa đơn do cơ quan thuế cấp theo từng số tương ứng với đề nghị của tổ chức, hộ và cá nhân không kinh doanh gọi là hóa đơn lẻ.
Tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh nhưng có phát sinh hoạt động bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cần có hóa đơn để giao cho khách hàng được cơ quan thuế cấp hóa đơn lẻ là loại hóa đơn bán hàng.
Trường hợp doanh nghiệp sau khi đã giải thể, phá sản, đã quyết toán thuế, đã đóng mã số thuế, phát sinh thanh lý tài sản cần có hóa đơn để giao cho người mua được cơ quan thuế cấp hóa đơn lẻ là loại hóa đơn bán hàng.
Riêng đối với tổ chức, cơ quan nhà nước không thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ có bán đấu giá tài sản, trường hợp giá trúng đấu giá là giá bán đã có thuế giá trị gia tăng được công bố rõ trong hồ sơ bán đấu giá do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp hóa đơn giá trị gia tăng để giao cho người mua.

Thông tư 123/2012/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 14/2008/QH12, Nghị định 124/2008/NĐ-CP, 122/2011/NĐ-CP do Bộ Tài chính ban hành

Điều 17. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
...
5. Trường hợp cơ quan thi hành án bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm thi hành án thì số tiền thu được thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án. Tổ chức được uỷ quyền bán đấu giá bất động sản thực hiện kê khai, khấu trừ tiền thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp vào Ngân sách Nhà nước. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế thay về bán tài sản đảm bảo thi hành án.
Trường hợp cơ quan thi hành án chuyển nhượng bất động sản là tài sản đảm bảo thi hành án nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng (=) số tiền nợ phải trả nợ theo quyết định của Toà án để thi hành án cộng (+) các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp.