Kính gửi: Tổng giám đốc/Giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá

Trên cơ sở kết quả chấp hành quy định của pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp; Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

Về cơ bản, đại bộ phận các doanh nghiệp được kiểm tra đã chấp hành các quy định về quản lý hoạt động thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Một số thiếu sót mà các doanh nghiệp được kiểm tra trong năm 2018 thường mắc phải đã ít gặp hơn trong năm 2019 như: Về lưu trữ kế hoạch thẩm định giá tại hồ sơ thẩm định giá, về sử dụng phương pháp thẩm định giá thứ 2 để kiểm chứng... Đặc biệt, kết quả kiểm tra một số doanh nghiệp đã được kiểm tra trong các năm trước đây cũng cho thấy các doanh nghiệp này đã có ý thức chấp hành pháp luật về thẩm định giá tốt hơn, các thiếu sót trước đây cơ bản được khắc phục mặc dù vẫn tồn tại một vài thiếu sót về mặt kỹ thuật. Việc chấm điểm đánh giá chất lượng thẩm định giá thực hiện theo Thông tư mới (Thông tư số 25/2019/TT-BTC ngày 22/4/2019 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 323/2016/TT-BTC) đã đánh giá toàn diện và chính xác hơn về chất lượng và năng lực của doanh nghiệp thẩm định giá (về chấp hành pháp luật về điều kiện đăng ký kinh doanh và hành nghề thẩm định giá của thẩm định viên, về tuân thủ Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam, về chỉ tiêu phản ánh năng lực của doanh nghiệp thông qua số lượng hồ sơ thẩm định giá, số lượng thẩm định viên, số lượng phương pháp và loại tài sản thẩm định giá...).

2. Một số tồn tại, thiếu sót

Cụ thể như sau:

b) Về phương pháp thẩm định giá:

- Đối với phương pháp chi phí: thiếu kiểm chứng số liệu trước khi đưa vào tính toán chi phí thay thế/chi phí tái tạo; không điều chỉnh chi phí/đơn giá do các cơ quan có thẩm quyền quy định từ các năm trước về thời điểm thẩm định hoặc không ghi rõ nguồn thông tin, thời điểm thu thập số liệu tại hồ sơ; thiếu biện luận hoặc thiếu bằng chứng khi đánh giá tỉ lệ chất lượng của công trình xây dựng; không có biện luận về việc xác định tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế; không ước tính lợi nhuận nhà đầu tư...

- Đối với phương pháp thặng dư: không phân tích về việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của các thửa đất (so sánh và thẩm định); chưa biện luận về giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai; thiếu các thông tin và chứng cứ thị trường hoặc không nêu rõ nguồn thông tin, số liệu khi ước tính tổng doanh thu phát triển, chi phí phát triển; thiếu biện luận khi xác định lợi nhuận của nhà đầu tư; không biện luận, giải thích cách tính tỷ suất chiết khấu, không lưu hoặc thiếu các bằng chứng làm cơ sở để tính tỷ lệ chiết khấu...

- Đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp: việc xác định tổng thu nhập tiềm năng chưa phản ánh các khoản thu nhập ổn định phổ biến trên thị trường từ tài sản đầu tư tại thời điểm thẩm định giá; thiếu phân tích, biện luận khi xác định tỉ lệ thất thu trên cơ sở các thông tin thu thập được; xác định tỷ suất vốn hóa còn sơ sài và thiếu phân tích biện luận.

c) Về lưu trữ hồ sơ thẩm định giá: Về cơ bản, các doanh nghiệp thực hiện lưu trữ hồ sơ thẩm định giá bằng giấy. Đối với lưu trữ điện tử, đa số mới thực hiện ở mức độ lưu trữ các file doc, exel của các Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá đã phát hành mà chưa xây dựng được phần mềm quản lý lưu trữ.

3. Yêu cầu chấn chỉnh tồn tại đối với các doanh nghiệp

- Thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trong quá trình thực hiện thẩm định giá.

+ Thực hiện đầy đủ và nghiêm túc quy trình thẩm định giá nhất là việc khảo sát, thu nhập và phân tích thông tin. Lập đầy đủ các biên bản khảo sát thực tế thẩm định giá vào phiếu thu thập thông tin. Các thông tin thu thập phải ghi rõ nguồn, bảo đảm tính khách quan, trung thực. Các thông tin phải được kiểm chứng, xác minh nhằm bảo đảm độ tin cậy và chất lượng thông tin trước khi đưa vào áp dụng các phương pháp thẩm định giá để ước tính giá trị tài sản cần thẩm định; thực hiện đầy đủ các bước áp dụng tính toán trong từng phương pháp thẩm định giá mà thẩm định viên lựa chọn: phương pháp so sánh theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường; phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí và phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính.

+ Lưu trữ hồ sơ đầy đủ theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính: yêu cầu các doanh nghiệp tiến hành rà soát toàn bộ các hồ sơ thẩm định giá lưu trữ đúng quy định, bổ sung thêm các tài liệu còn thiếu, chấn chỉnh hoạt động lưu trữ hồ sơ, bảo đảm thực hiện đúng theo các quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06.

- Đôn đốc, kiểm tra các thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp tham dự các khóa học cập nhật kiến thức năm 2020 theo quy định.

Điều 17 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ.