KIỂM TOÁN NHÀ NƯỚC
-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 204/QĐ-KTNN

Hà Nội, ngày 08 tháng 02 năm 2017

Nơi nhận:
- Chủ tịch Quốc hội, các Phó Chủ tịch Quốc hội;
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Ủy ban Thường vụ Quốc hội;
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Viện KSND tối cao, Tòa án nhân dân tối cao;
- Bộ Tư pháp;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Xây dựng;
- Lãnh đạo KTNN; các đơn vị trực thuộc KTNN;
- Lưu: VT, Vụ Chế độ và KSCL kiểm toán (02).

TỔNG KIỂM TOÁN NHÀ NƯỚC




Hồ Đức Phớc

STT

NỘI DUNG

I

II

III

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

IX

I

II

1

2

3

4

5

6

7

8

III

IV

KHÁI QUÁT CÁC TRƯỜNG HỢP GIAO ĐẤT-KHU ĐÔ THỊ

1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

3. Cho thuê đất

II. CÁC ĐỐI TƯỢNG THUỘC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2. Người được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

4. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở trước ngày 01/7/2004 khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

III. MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ KHU ĐÔ THỊ

1.1. Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn;

 1.3. Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở;

Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thị. Khu vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc nhiều tỉnh, thành phố. Khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị.

 1.6. Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ về hạ tầng đô thị.

1.8. Khu vực bảo tồn đô thị là khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử của đô thị.

1.10. Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền quyết định và công bố.

1.11. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng...) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;

c) Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;

đ) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo.

2.1. Bảo đảm phù hợp quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và quốc gia, tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị, pháp luật về đầu tư xây dựng và pháp luật có liên quan.

2.3. Bảo đảm khai thác và sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả các nguồn lực; bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa thiên tai nhằm mục tiêu phát triển bền vững.

2.5. Giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc, bảo tồn và tôn tạo các di tích văn hóa, lịch sử hiện có.

ĐỀ CƯƠNG KIỂM TOÁN[3]

- Phạm vi áp dụng;

- Đối tượng kiểm toán;

- Phạm vi, giới hạn kiểm toán;

- Rủi ro, trọng yếu kiểm toán;

- Một số vấn đề cần lưu ý khi thực hiện kiểm toán.

1. Hướng dẫn áp dụng cho các cuộc kiểm toán các hoạt động liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khu đô thị trong việc giao đất thực hiện dự án trong khu đô thị, đầu tư khu đô thị mới (các cuộc kiểm toán có thể theo các hình thức tổ chức: (i) theo chuyên đề riêng về việc quản lý và sử dụng đất khu đô thị (ii) hoặc áp dụng trong việc kết hợp kiểm toán lồng ghép với kiểm toán ngân sách địa phương của các tỉnh, thành phố (iii) hoặc lồng ghép trong cuộc kiểm toán báo cáo tài chính của các Doanh nghiệp Nhà nước). Đối với các cuộc kiểm toán liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai có thể xem xét, nghiên cứu để vận dụng.

- Thực hiện tuân thủ Hệ thống mẫu biểu hồ sơ kiểm toán chung do KTNN ban hành;

- Căn cứ vào thực tế và kết quả của từng cuộc kiểm toán, Đoàn kiểm toán chủ động áp dụng các mẫu biểu quy định và bổ sung thêm các phụ lục, chỉ tiêu cho phù hợp.

II. MỤC TIÊU KIỂM TOÁN

1. Đánh giá việc tuân thủ các quy định của pháp luật trong việc: (i) Giao đất, cho thuê đất khu đô thị; (ii) Thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất khu đô thị; (iii) Triển khai thực hiện dự án, khu đô thị; (iv) Bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án khu đô thị; (v) Việc sử dụng hiệu quả đất đô thị.

3. Thông qua kiểm toán kiến nghị về điều chỉnh sửa đổi các văn bản quy định quản lý về giao đất, thu tiền sử dụng đất, triển khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án;

III. ĐỐI TƯỢNG KIỂM TOÁN

1. Quy hoạch, phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch liên quan đến dự án;

3. Xác định và thực hiện thu tiền sử dụng đất, thuê đất;

5. Đền bù giải phóng mặt bằng (trường hợp nhà đầu tư bỏ chi phí thực hiện và được đối trừ tiền thu sử dụng đất);

7. Các hoạt động khác có liên quan.

1. Nội dung kiểm toán tổng quát

1.2. Kiểm toán việc quản lý thu đối với các khoản thu liên quan đến đất khu đô thị (tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; lệ phí trước bạ nhà, đất; thuế có liên quan;…);

1.4. Kiểm toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án do nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án) được khấu trừ vào tiền thu sử dụng đất đối với các dự án tính giá đất theo phương pháp thặng dư;

1.6. Kiểm toán việc việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án;

1.8. Kiểm toán tính kinh tế, hiệu quả và hiệu lực trong quá trình thực hiện các dự án khu đô thị.

2. Nội dung kiểm toán cụ thể

a. Kiểm toán tại Sở Xây dựng

+ Cơ sở thẩm định phê duyệt quy hoạch kiến trúc các dự án cấp tỉnh phê duyệt;

+ Thẩm quyền phê duyệt;

+ Việc tuân thủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch kiến trúc đối với các dự án cấp tỉnh phê duyệt (ảnh hưởng như thế nào đến quy hoạch chung của nhà nước, ảnh hưởng đến giao thông đô thị, hạ tầng xã hội và ảnh hưởng đến hạ tầng của dự án và các chỉ tiêu qui hoạch khu đô thị);

- Kiểm toán việc thực hiện quy hoạch chung của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các quy hoạch về an ninh quốc phòng, cơ sở hạ tầng, môi trường liên quan đến các dự án được kiểm toán...;

- Kiểm toán việc phê duyệt quy hoạch kiến trúc và thay đổi quy hoạch kiến trúc ảnh hưởng đến quy hoạch chung của nhà nước, ảnh hưởng đến giao thông đô thị, hạ tầng xã hội, môi trường, lợi ích công cộng của dự án và ảnh hưởng đến hạ tầng của dự án;

- Kiểm toán trách nhiệm cá nhân, tập thể trong việc phê duyệt quy hoạch kiến trúc xây dựng;

- Kiểm tra, đánh giá việc thẩm định, phê duyệt Dự án XD khu Đô thị về sự phù hợp với Quy hoạch xây dựng, Quy hoạch Đô thị theo quy định của Luật xây dựng, Luật quy hoạch Đô thị và các văn bản hướng dẫn liên quan.

- Các biện pháp xử lý và kiến nghị xử lý về tình hình thực hiện dự án, tiến độ dự án trong việc tuân thủ theo giấy phép xây dựng được phê duyệt;

- Việc thực hiện và chỉ đạo thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về dự toán chi phí liên quan đến đất khu đô thị;

- Xem xét trách nhiệm cá nhân trong việc thẩm định dự toán chi phí xây dựng và xác định chi phí của dự án làm ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án).

b. Kiểm toán tại Sở Quy hoạch và Kiến trúc (đối với các địa phương có thành lập Sở Qui hoạch và Kiến trúc như thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh)

+ Cơ sở thẩm định phê duyệt quy hoạch kiến trúc các dự án cấp tỉnh phê duyệt;

+ Thẩm quyền phê duyệt;

+ Việc tuân thủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch kiến trúc đối với các dự án cấp tỉnh phê duyệt (ảnh hưởng như thế nào đến quy hoạch chung của nhà nước, ảnh hưởng đến giao thông đô thị, hạ tầng xã hội và ảnh hưởng đến hạ tầng của dự án và các chỉ tiêu qui hoạch khu đô thị);

- Kiểm toán việc thực hiện quy hoạch chung của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các quy hoạch về an ninh quốc phòng, cơ sở hạ tầng, môi trường liên quan đến các dự án được kiểm toán...;

- Kiểm toán việc phê duyệt quy hoạch kiến trúc và thay đổi quy hoạch kiến trúc ảnh hưởng đến quy hoạch chung của nhà nước, ảnh hưởng đến giao thông đô thị, hạ tầng xã hội, môi trường, lợi ích công cộng của dự án và ảnh hưởng đến hạ tầng của dự án;

- Kiểm toán trách nhiệm cá nhân, tập thể trong việc phê duyệt quy hoạch kiến trúc xây dựng;

2.2. Tại Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT)

- Kiểm toán việc tuân thủ thẩm quyền, trình tự, thủ tục trong việc bàn giao đất dự án cấp tỉnh; các hồ sơ, biên bản bàn giao mốc giới, bàn giao thực tế của dự án;

- Kiểm toán cơ sở thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các dự án cấp tỉnh;

- Kiểm toán việc thực hiện và chỉ đạo thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quy hoạch sử dụng đất liên quan đến đất khu đô thị;

- Kiểm toán việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất và thay đổi quy hoạch sử dụng đất;

- Kiểm toán việc xác định giá đất để làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất;

- Kiểm toán việc ký kết hợp đồng BT với nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án) trong trường hợp Sở TN & MT được cấp có thẩm quyền ủy quyền- Kiểm toán việc tuân thủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đối với các dự án;

VIII. THU THẬP THÔNG TIN TÀI LIỆU PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC KIỂM TOÁN

1.1. Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án

- Quy hoạch chung của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các quy hoạch về an ninh quốc phòng, cơ sở hạ tầng, môi trường...;

- Hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án của địa phương; hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND trong quản lý, sử dụng đất TN&MT, Quy hoạch kiến trúc, Xây dựng; những thay đổi về tổ chức, mô hình, hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp UBND trong hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án;

- Cơ chế đặc thù về tài chính, về quản lý đất đai và các nội dung khác có liên quan của các địa phương được kiểm toán.

- Các văn bản của địa phương quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai 2013, Nghị định của Chính phủ;

- Hồ sơ chi trả, thanh toán, quyết toán về đền bù giải phóng mặt bằng;

- Hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND trong việc tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính; những thay đổi về tổ chức, mô hình, hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp UBND trong hoạt động thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Hệ thống về giá thu tiền sử dụng đất của địa phương ban hành hàng năm liên quan đến các dự án kiểm toán;

1.3. Thông tin về tình hình kinh tế xã hội và thông tin có liên quan khác

- Những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các đối tượng thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất khu đô thị;

- Những thông tin, đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến cá nhân và cơ quan, tổ chức trong quản lý và sử dụng đất ở địa phương;

1.4. Thông tin về hệ thống kiểm soát nội bộ

- Cơ cấu tổ chức bộ máy của các cơ quan tham mưu địa phương;

- Việc áp dụng Hệ thống quản lý chất lượng (nếu có) và áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý (nếu có).

- Các thể thức kiểm soát được áp dụng: Sự phân tích thích hợp về trách nhiệm, các thể thức phê chuẩn quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thẩm định đơn giá dự toán, xác định đơn giá thu nghĩa vụ tài chính về đất khu đô thị và cơ quan quản lý đôn đốc thu nộp nghĩa vụ tài chính;

c) Hệ thống bộ máy

- Tổ chức công tác thực hiện (hệ thống cơ quan, hệ thống mẫu biểu hồ sơ và báo cáo tổng kết tình hình thực hiện).

Các thông tin về kết quả kiểm toán, thanh tra và kiểm tra nội bộ; kết quả thực hiện và xử lý theo các kết luận, kiến nghị kiểm toán, thanh tra và kiểm tra nội bộ.

- Báo cáo tác động môi trường được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Các văn bản chỉ đạo của cấp có thẩm quyền trong việc quản lý môi trường liên quan đến dự án.

- Hồ sơ đăng ký cấp phép xây dựng của nhà đầu tư;

1.7. Thu thập các thông tin về các dự án đầu tư được khấu trừ tiền sử dụng đất (trong trường hợp dự án tính tiền đất theo phương pháp thặng dư trong đó nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án) thực hiện một số công trình, dự án được khấu trừ tiền đất), hoặc dự án đối ứng (trường hợp thực hiện theo Hợp đồng BT).

2. Hệ thống thông tin, tài liệu chi tiết

- Báo cáo tổng hợp thống kê về tình hình giao đất, cho thuê đất khu đô thị trong các năm thuộc niên độ được kiểm toán;

- Các văn bản phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của các dự án (lần đầu và các lần điều chỉnh);

2.2. Tại cơ quan Tài chính

- Hồ sơ liên quan đến chi phí được khấu trừ tiền thu sử dụng đất;

- Thu thập thông tin về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (tổ chức, cá nhân) khi được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hồ sơ ghi thu - ghi chi qua NSNN liên quan đến tiền thu sử dụng đất của dự án.

- Thu thập thông tin về tình hình thu nộp các khoản thu về đất đối với dự án (Số phải nộp? Số đã nộp? Số còn phải nộp;...);

- Báo cáo nợ đọng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án, khu đô thị;

2.4. Tại đơn vị thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (trường hợp dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất)

- Thu thập tài liệu, thông tin về việc đấu giá; việc niêm yết, thông báo công khai về việc bán đấu giá; Thời gian, địa điểm bán đấu giá; Danh mục tài sản, số lượng diện tích... đất bán đấu giá;

- Thu thập tài liệu, thông tin về việc xác định giá sàn, hồ sơ xác định giá sàn của từng diện tích, từng thửa đất theo quy định...;

- Thu thập tài liệu, thông tin về việc thanh toán tiền đấu giá tài sản và thu nộp NSNN của tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật.

- Thu thập thông tin về việc triển khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án của chủ dự án;

- Đối với nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án) được thực hiện dự án BT, hoặc thực hiện đầu tư xây dựng các công trình, dự án được đối trừ vào tiền sử dụng đất (trường hợp giá đất được xác định theo phương pháp thặng dư), cần thực hiện thu thập các thông tin, tài liệu như đối với việc thu thập thông tin tài liệu kiểm toán các dự án đầu tư XDCB (quản lý dự án, thực hiện đầu tư các dự án,...);

- Thu thập các tài liệu liên quan đến mục đích sử dụng đất dự án được cấp có thẩm quyền quyết định.

- Thu thập Phương án tài chính về đền bù giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Hồ sơ chi trả, thanh toán, quyết toán về đền bù giải phóng mặt bằng (đối với trường hợp chi phí đền bù giải phóng mặt bằng nhà đầu tư được đối trừ tiền thu sử dụng đất thông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện chi trả).

1. Kiểm toán việc chấp hành các quy định của pháp luật trong việc giao đất và phê duyệt dự án; việc tuân thủ về quy hoạch của dự án (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; quy hoạch về hạ tầng, môi trường,...)

- Kiểm toán việc giao đất cho nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án) (có đúng pháp luật về đất khu đô thị không, đúng thẩm quyền, trình tự thủ tục không?);

- Đối chiếu vị trí được giao cùng nội dung của dự án có phù hợp với quy hoạch của địa phương không? Chú ý đến việc đảm bảo quy hoạch về an ninh quốc phòng, quy định về tỉ lệ diện tích đất xây dựng; quy định số tầng của nhà cao tầng; quy định về diện tích giao thông, môi trường;…;

1.2. Các sai sót thường gặp

- Không đúng thẩm quyền;

- Không đúng quy hoạch, phá vỡ, làm thay đổi quy hoạch ban đầu đã được phê duyệt như:

+ Giảm diện tích giao thông, khu cây xanh, làm thay ảnh hưởng đến giao thông, môi trường và các lợi ích công cộng khác có lợi cho các nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án).

2.1. Kiểm toán diện tích đất phải thu tiền SDĐ

- Căn cứ vào Quyết định giao đất, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 được duyệt, kiểm toán viên tính toán xác định diện tích đất phải thu tiền sử dụng đất (tổng diện tích đất được giao trừ diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công cộng...);

- Căn cứ vào các văn bản, thông tin có liên quan về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc về việc cho phép chuyển một số diện tích đất công cộng thành đất kinh doanh để xác định chính xác diện tích đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các diện tích tăng thêm này đơn giá thu tiền sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm được điều chỉnh quy hoạch làm tăng diện tích đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời điểm cho phép chuyển từ đất công cộng sang đất kinh doanh.

- Tính tiền SDĐ không phù hợp với diện tích được giao đất hoặc có sự thay đổi về diện tích, cơ cấu sử dụng đất nhưng không tính bổ sung;

- Chưa thực hiện tính tiền SDĐ đối với diện tích tăng thêm khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh.

Lưu ý: Khi xác định tăng tiền thu sử dụng đất trong trường hợp kiểm toán viên xác định tăng diện tích đất phải thu tiền sử dụng đất.

(ii) Nếu diện tích tăng trong quá trình thực hiện dự án, kiểm toán viên cần xác định thời điểm điều chỉnh quy hoạch, thời điểm điều chỉnh thiết kế xây dựng, thời điểm thực hiện dự án để xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất, từ đó sử dụng các phương pháp xác định giá đất để tính toán, xác định giá đất và tiền thu sử dụng đất. Ở đây lưu ý không nên kiến nghị trực tiếp nộp NSNN số thu tiền sử dụng đất theo giá đất kiểm toán viên xác định, vì giá đất kiểm toán viên xác định chưa phải là giá tính tiền sử dụng đất theo đúng thẩm quyền, nên kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật liên quan đến số tiền thu sử dụng đất tính tăng thêm (ước tính) của kiểm toán viên.

Giá đất thu tiền sử dụng đất có 2 trường hợp là: Giá đất được UBND tỉnh quyết định và giá đất được thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất.

* Kiểm toán đơn giá thu tiền sử dụng đất cần chú ý một số mốc thời gian quan trọng sau:

khoản 2 Điều 4 Nghị định này quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.”

khoản 1 Điều 5 Nghị định này quy định: “2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; trường hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”.

khoản 12 Điều 1 Nghị định này quy định: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định này.”

khoản 1 Điều 4 Nghị định này quy định: “1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế.”

Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; và Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 06/06/2014 của Bộ Tài chính. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.

- Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất có hiệu lực thi hành từ ngày 13/8/2014, thay thế Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Về cơ bản, các phương pháp định giá đất tại Thông tư này được kế thừa các quy định về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất của tại các thông tư trước đây. Việc áp dụng theo phương pháp nào là tùy thuộc vào mỗi địa phương đối với từng dự án cụ thể. Vì vậy, để kiểm toán giá đất thu tiền sử dụng đất phải căn cứ từng phương án xác định giá đất của địa phương để thực hiện.

Phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

(Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá) = (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh) ± (Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.

Với phương pháp này kiểm toán viên cần thực hiện các thủ tục:

- Kiểm toán, xem xét các yếu tố: Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá: Xem xét cơ sở của việc xác định mức điều chỉnh tăng giảm: Có đủ cơ sở, căn cứ không?

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh đưa vào xác định giá thấp hơn thực tế trong chuyển nhượng;

+ Giá so sánh không phù hợp (giao đất nhưng lấy giá thuê đất của dự án khác làm giá so sánh);

- Xác định mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá cao hơn, hay thấp hơn gây bất lợi cho NSNN.

Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Giá trị của thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất động sản

-

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Thu nhập thuần túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

-

Tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

- Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,... dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.

- Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Với phương pháp trên, kiểm toán viên cần xem xét các yếu tố:

- Tổng chi phí phát triển;

+ Kiểm toán việc áp suất đầu tư đúng, sai (nếu chi phí khấu trừ của dự án được xác định theo suất đầu tư của mỗi công trình);

* Các sai sót có thể xảy ra:

- Xác định các khoản mục chi phí không đúng quy định như: Vốn huy động; lãi suất tiền vay; suất đầu tư; lãi định mức;…

Phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

* Thủ tục kiểm toán

- Đối chiếu vị trí khu đất tương ứng với khung giá đất

- Áp không đúng vị trí theo khung đất đã được ban hành;

(vi) Kết hợp các phương pháp trên

Qua kết quả kiểm toán của KTNN khu vực I cho thấy có các sai phạm các địa phương thường mắc phải

- Giá so sánh không phù hợp (giao đất nhưng lấy giá thuê đất của dự án khác làm giá so sánh);

b. Giá đất được thực hiện qua đấu giá

- Xem xét việc xác định giá sàn làm căn cứ xác định giá trúng thầu (được xác định theo các phương pháp nêu trên);

* Các sai sót thường gặp

- Thủ tục lập và phê duyệt giá sàn không đúng quy định;

3. Kiểm toán việc khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp

 - Trường hợp được giao đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì được trừ số tiền đã bồi thường, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp;

(ii) Trường hợp nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án) thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án đã được phê duyệt theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ.

Kiểm toán viên thực hiện kiểm toán các hồ sơ liên quan đến việc xác định đền bù đất khấu trừ vào tiền sử dụng đất như: Hồ sơ về các công trình, dự án, tài sản trên đất; phương án đền bù;

Xác định tiền đền bù, hỗ trợ về đất được khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp không đúng quy định, cụ thể:

+ Sai về đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng;

4. Kiểm toán việc miễn giảm tiền sử dụng đất

- Kiểm toán, đối chiếu về đối tượng miễn giảm tiền thuê đất;

- Tính toán số tiền được miễn giảm.

- Đối tượng miễn giảm không đúng theo quy định của nhà nước;

- Tính toán tiền miễn, giảm cao hơn quy định.

Trong thực tế, có thể xảy ra các chủ dự án khi bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án, giá cả được phản ánh qua hóa đơn chứng từ, sổ kế toán và hợp đồng bán, chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thị trường có thể xác định được làm thất thoát tài sản nhà nước (đối với DNNN) và mất thuế của NSNN (đối với mọi loại hình doanh nghiệp). Tuy nhiên để thực hiện kiểm toán nội dung này, về mặt pháp lý, KTNN khó thực hiện khi chỉ thực hiện đơn thuần về kiểm toán dự án đất, vì việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án thuộc quyền quản lý và điều hành của doanh nghiệp.

* Thủ tục kiểm toán

- Đối chiếu với các thông tin, tài liệu về giá cả bất động sản trên thị trường cùng thời điểm với các giao dịch và tại khu vực có vị trí tương đương: Đây là nội dung khó khăn trong công tác kiểm toán, vì các thông tin trên thường đã xảy ra quá lâu và không có đủ cơ sở pháp lý.

- Giá bán thực tế cao hơn giá trị ghi trên sổ kế toán;

- Phân bổ chi phí về tiền sử dụng đất theo diện tích chuyển nhượng không đúng quy định (cao hơn số được phân bổ).

Nội dung, phương pháp, thủ tục kiểm toán và các sai sót thường gặp áp dụng tương tự như kiểm toán dự án đầu tư ban hành kèm theo Quyết định số 04/2013/QĐ-KTNN ngày 5/4/2013 của Tổng kiểm toán nhà nước ban hành Quy trình kiểm toán dự án đầu tư xây dựng công trình.

* Thủ tục kiểm toán

- Kiểm toán việc chi trả, thanh toán, quyết toán về đền bù giải phóng mặt bằng.

- Các văn bản của địa phương về chủ trương, chỉ đạo công tác đền bù giải phóng mặt bằng của dự án;

- Hồ sơ chi trả, thanh toán, quyết toán về đền bù giải phóng mặt bằng của dự án (danh sách chi trả, chứng từ thanh toán, quyết toán chi phí).

- Ngay trong phương án tài chính về đền bù giải phóng mặt bằng của dự án có sai sót về tính toán, không phù hợp với chủ trương, chỉ đạo của cấp có thẩm quyền làm tăng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của dự án;

- Áp giá đền bù sai;

8. Kiểm toán việc thực hiện mục tiêu của dự án

- Xem xét, đối chiếu mục tiêu của dự án được lập và phê duyệt tại Luận chứng kinh tế kỹ thuật hoặc các tài liệu có liên quan khi nhà đầu tư (chủ đầu tư thực hiện dự án) trình phê duyệt dự án với kết quả đạt được của dự án;

* Các sai sót thường gặp

- Dự án làm ảnh hưởng đến không gian, môi trường, cảnh quan xung quanh;

9. Kiểm toán tính kinh tế, hiệu quả, hiệu lực của việc thực hiện dự án khu đô thị

Phần III

HỒ SƠ MẪU BIỂU KIỂM TOÁN

- Kế hoạch kiểm toán, Báo cáo kiểm toán (được lập chung khi kết thúc kiểm toán chuyên đề) và Biên bản xác nhận số liệu và tình hình kiểm toán (lập tại các đơn vị kiểm toán) thực hiện theo mẫu riêng của chuyên đề theo các mẫu như: Mẫu số 01/BBKT-QL.SDĐ; Mẫu số 02/BBKT-QL.SDĐ;...).

I. KẾ HOẠCH KIỂM TOÁN (Mẫu số 01/KHKT/QL.SDĐ)

II. BÁO CÁO KIỂM TOÁN (Mẫu số 02/BCKT/QL.SDĐ)

III. BIÊN BẢN KIỂM TOÁN

2. Mẫu số 02/BBKT-QL.SDĐ (Áp dụng tại cơ quan tài chính)

4. Mẫu số 04/BBKT-QL.SDĐ (Áp dụng tại cơ quan Sở XD hoặc Sở Quy hoạch kiến trúc)

6. Mẫu số 06/BBKT-QL.SDĐ (Áp dụng tại BQLDA cơ sở hạ tầng NSNN đầu tư trực tiếp hoặc đối trừ tiền thu SDĐ)

8. Mẫu số 08/BBKT-QL.SDĐ (Áp dụng tại Hội đồng Bồi thường và Ban đền bù giải phóng mặt bằng).

 Lập sau khi đã phát hành Báo cáo kiểm toán.

Mẫu số 01/KHKT/QL.SDĐ

KẾ HOẠCH KIỂM TOÁN……

(Ghi theo quyết định kiểm toán)

PHẦN THỨ NHẤT

TÌNH HÌNH VÀ KẾT QUẢ KHẢO SÁT VÀ THU THẬP THÔNG TIN

1. Tình hình chung

Vị trí địa lý, kinh tế xã hội....

* Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án

- Quy hoạch chung của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các quy hoạch về an ninh quốc phòng, cơ sở hạ tầng, môi trường...;

- Nghị quyết của hội đồng nhân dân tỉnh về quy hoạch sử dụng đất dài hạn, trung hạn...;

- Hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án của địa phương; hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND trong quản lý, sử dụng đất, TN&MT, Quy hoạch kiến trúc, Xây dựng; những thay đổi về tổ chức, mô hình, hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp UBND trong hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án;

* Nêu khái quát về chế độ phân cấp cho các huyện, thành phố trong quản lý sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, quản lý thực hiện dự án của địa phương

3.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất

3.2. Các thông tin về thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND trong việc tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính; những thay đổi về tổ chức, mô hình, hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp UBND trong hoạt động thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Quy trình thẩm định và văn bản của địa phương về thẩm định các chi phí của dự án được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp của dự án.

- Đơn giá thu sử dụng đất của địa phương ban hành.

- Tình hình quản lý thu nghĩa vụ tài chính, tình hình tồn đọng các năm trước, phát sinh phải nộp, miễn giảm và công tác đôn đốc thu nộp theo quy định, cụ thể:

+ Miễn giảm các khoản thu về đất trên địa bàn: Căn cứ vào số báo cáo của cơ quan thuế, tổ khảo sát tổng hợp số liệu.

+ Tình hình chấp hành nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, các tổ chức liên quan đến hoạt động quản lý và sử dụng đất của địa phương.

- Tên dự án

- Vị trí dự án

- Quy hoạch sử dụng đất của dự án

3.4. Các thông tin về các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng dự kiến kiểm toán

- Tổng mức đầu tư

- Tình hình thực hiện dự án

4. Hệ thống kiểm soát nội bộ về việc quản lý sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kiểm toán việc thực hiện dự án, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của địa phương

4.1.1. Môi trường kiểm soát

- Cách thức điều hành của lãnh đạo địa phương.

- Chính sách nhân sự, các quy định, quy chế nội bộ của địa phương.

4.1.2. Hoạt động kiểm soát và các thủ tục kiểm soát

4.1.3. Hệ thống bộ máy

- Tổ chức công tác thực hiện (hệ thống cơ quan, hệ thống mẫu biểu hồ sơ và báo cáo tổng kết tình hình thực hiện).

Các thông tin về kết quả thanh tra và kiểm tra nội bộ; kế hoạch thanh tra kiểm tra, kết quả thực hiện và xử lý theo các kết luận, kiến nghị kiểm toán, thanh tra và kiểm tra nội bộ.

- Những sai sót, gian lận phát hiện từ các cuộc kiểm toán trước của Kiểm toán nhà nước và của các cơ quan thanh tra, kiểm tra của nhà nước liên quan đến thu ngân sách nhà nước trên địa bàn.

- Tình hình và các biện pháp của chính quyền các cấp của địa phương trong chống thất thu ngân sách, giảm nợ đọng nghĩa vụ tài chính về đất đai.

- Các thông tin về tình hình tài chính của các chủ đầu tư thực hiện dự án.

- Xem xét cơ cấu tổ chức, cơ chế hoạt động, mối quan hệ của hệ thống kiểm soát nội bộ.

- Xem xét, phát hiện những hạn chế của hệ thống kiểm soát nội bộ của địa phương.

- Xem xét tài liệu của các lần kiểm toán trước, các tài liệu về các cuộc thanh tra hay kiểm tra của các cơ quan có thẩm quyền đã được tiến hành, các cuộc kiểm tra trong nội bộ địa phương.

4.2.1. Xác định mức độ trọng yếu kiểm toán

Dựa trên mục tiêu của cuộc kiểm toán, kiểm toán viên đưa ra các xét đoán tập trung vào các chỉ tiêu được coi là trọng yếu của cuộc kiểm toán.

 4.2.2. Xác định rủi ro kiểm toán

Trình tự, thủ tục xác định và đánh giá rủi ro kiểm toán thực hiện theo quy định tại các Chuẩn mực KTNN 1315 - Xác định và đánh giá rủi ro có sai sót trọng yếu thông qua hiểu biết về đơn vị được kiểm toán và môi trường hoạt động của đơn vị được kiểm toán tài chính; Đoạn 23 đến Đoạn 24 Chuẩn mực KTNN 3000 - Hướng dẫn kiểm toán hoạt động; các Đoạn 16 đến Đoạn 18 Chuẩn mực KTNN 4000 - Hướng dẫn kiểm toán tuân thủ và các quy định khác có liên quan của Kiểm toán nhà nước.

Hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án có tính chất phức tạp, đa dạng, các quy định về quản lý sử dụng đất có nhiều thay đổi theo từng thời kỳ, nhiều quy định không rõ ràng qua các năm và hoạt động quản lý sử dụng đất được nhiều cơ quan thực hiện.

- Do hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án có tính chất phức tạp, các quy định về quản lý sử dụng đất có nhiều thay đổi khi kiểm tra phải áp dụng nhiều văn bản khác nhau cho từng thời kỳ, nhiều quy định không rõ ràng qua các năm và hoạt động quản lý sử dụng đất được nhiều cơ quan thực hiện.

+ Không tiến hành kiểm toán trực tiếp các dự án tại đơn vị mà mới dừng lại ở việc kiểm tra hồ sơ tại các cơ quan quản lý;

+ Chi phí đầu tư khấu trừ để lại nhiều, khối lượng XDCB với số lượng danh mục dự án lớn, nhân lực và thời gian kiểm toán ngắn, mẫu được chọn kiểm toán tỷ trọng thấp chưa đủ đại diện cho tổng thể; không kiểm tra kích thước hình học (nhất là phần khuất) và chất lượng công trình, không đối chiếu với các đơn vị thi công; vì vậy rủi ro là khá cao.

Qua khảo sát cần đánh giá các cơ quan quản lý sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án và quản lý thu sử dụng đất của tỉnh đã thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ được giao như thế nào. Đánh giá cơ chế quản lý, các quy định về quản lý sử dụng đất, chính sách về thu nghĩa vụ phát sinh từ đất của Nhà nước phức tạp trong khi việc thanh kiểm tra công tác quản lý ngân sách, tiền và tài sản Nhà nước tại các cơ quan tổng hợp tại địa phương đã được chú trọng chưa để đánh giá hiệu quả của hệ thống các cơ quan kiểm soát nội bộ tốt hay chưa tốt để xác định rủi ro cao, hay thấp, hay trung bình.

Dựa trên đánh giá ban đầu về rủi ro kiểm toán và yêu cầu quản lý để lựa chọn các dự án, giao đất, thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính và các đơn vị thực hiện quản lý thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhà nước giao đất, chuyển quyền sử dụng đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc từng cấp chính quyền được kiểm toán, như:

 - Chi cục Thuế, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng TN&MT, Phòng Quy hoạch và Kiến trúc, Phòng Tư pháp và các cơ quan tổ chức thu ngân sách nhà nước khác;

- Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chủ đầu tư, Ban quản lý dự án liên quan;

4.3.3. Các tiêu chuẩn, tiêu chí đánh giá của kiểm toán hoạt động

- Hoạt động quản lý Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

+ Công tác công bố quy hoạch sử dụng đất có được công bố kịp thời và theo trình tự quy định hay không?

- Hoạt động quản lý Nhà nước về quy hoạch, kiến trúc:

+ Việc thẩm định về kiến trúc đối với các dự án đầu tư có được xem xét trên cơ sở Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị của địa phương.

+ Công tác quản lý chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng của các dự án có được thực hiện phù hợp.

+ Công tác hướng dẫn, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng của các dự án có được thực hiện thường xuyên theo quy định.

Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các dự án có đảm bảo chẽ thuận tiện và đúng quy định.

+ Các mục tiêu của dự án giao đất có được thực hiện quản lý theo quy định về quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ghi chú: Việc xác định các tiêu chuẩn, tiêu chí có thể được bổ sung sau khi khảo sát các thông tin về tình hình quản lý, sử dụng của đơn vị.

Thông qua thông tin thu thập được, đánh giá, phân tích rủi ro, trọng yếu kiểm toán, thực hiện phân tích thông tin để rút ra những vấn đề nội dung, đơn vị cần tập trung, mục tiêu kiểm toán cụ thể. Khi xác định trọng tâm kiểm toán cần chú ý các nội dung có thể có những sai sót ảnh hưởng đáng kể như: Quy mô lớn, rủi ro có sai sót trọng yếu, được xác định là trọng tâm của ngành, các chỉ tiêu có biến động bất thường,....

1. Trọng tâm kiểm toán chung (nếu có)

2. Trọng tâm kiểm toán riêng tại từng đơn vị

2.1. Đơn vị (hoặc nhóm đơn vị).......

2.2. Đơn vị (hoặc nhóm đơn vị).......

PHẦN THỨ HAI

KẾ HOẠCH KIỂM TOÁN

I. Mục tiêu kiểm toán

(Tham khảo Đề cương)

1. Phạm vi kiểm toán

- Căn cứ thông tin, hồ sơ tài liệu thu thập trong quá trình khảo sát. Đoàn kiểm toán xác định cụ thể phạm vi kiểm toán.

- Tham khảo Đề cương;

III. Nội dung kiểm toán và phương pháp kiểm toán

- Căn cứ thông tin, hồ sơ tài liệu thu thập trong quá trình khảo sát. Đoàn kiểm toán xác định nội dung, phương pháp kiểm toán cụ thể.

V. Địa điểm và thời gian kiểm toán

1. Tổ chức của đoàn kiểm toán

1.2. Kiểm toán viên: Ngoài trưởng, phó đoàn, danh sách của đoàn kiểm toán như sau:

2. Kinh phí và các điều kiện vật chất cần thiết khác

Đoàn kiểm toán dự kiến kế hoạch kiểm toán chi tiết của các tổ kiểm toán theo đúng mẫu quy định của KTNN.

Phụ lục số 01/KHKT-QL.SDĐ

DANH SÁCH CÁC ĐƠN VỊ ĐƯỢC KIỂM TOÁN

(Lập như quy định chung của KTNN)

Phụ lục số 02/KHKT-QL.SDĐ

KẾ HOẠCH CHI TIẾT THỜI GIAN VÀ NHÂN SỰ KIỂM TOÁN

(Lập như quy định chung của KTNN)

Phụ lục số 03/KHKT-QL.SDĐ

TỔNG HỢP TÌNH HÌNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DỰ ÁN NĂM ......

(Tổng hợp theo thời gian kiểm toán)