| Số hiệu | 17/BC-UBND |
| Loại văn bản | Báo cáo |
| Cơ quan | Thành phố Hồ Chí Minh |
| Ngày ban hành | 14/01/2013 |
| Người ký | Nguyễn Hữu Tín |
| Ngày hiệu lực | |
| Tình trạng |
| \r\n ỦY\r\n BAN NHÂN DÂN | \r\n \r\n CỘNG\r\n HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM | \r\n
| \r\n Số: 17 | \r\n \r\n Thành\r\n phố Hồ Chí Minh, ngày 14 | \r\n
\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n
Thực hiện Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06 tháng 12\r\nnăm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường\r\nbất động sản;
\r\n\r\nCăn cứ Công văn số 1589/BXD-QLN ngày\r\n17 tháng 9 năm 2012 của Bộ Xây dựng về việc đề nghị chuẩn bị báo cáo kiểm tra,\r\nrà soát tình hình thực hiện các dự án phát triển nhà ở tại các địa phương;\r\nBáo cáo kết quả kiểm tra của Đoàn kiểm tra liên ngành được thành lập theo Quyết\r\nđịnh số 722/QĐ-BXD ngày 07 tháng 8 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
\r\n\r\nỦy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh\r\nbáo cáo như sau:
\r\n\r\n\r\n\r\n1. Về rà soát, kiểm tra các dự\r\nán phát triển nhà ở trên địa bàn:
\r\n\r\n- Ngày 17 tháng 01 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành\r\nphố có Công văn số 225/UBND-ĐTMT giao Sở Xây dựng chủ trì, báo cáo trực tiếp kết\r\nquả cho Bộ Xây dựng (theo yêu cầu của Bộ Xây dựng tại Công văn số 2294/BXD-QLN\r\nngày 30 tháng 12 năm 2011). Sở Xây dựng đã có Công văn số 2267/SXD-PTN ngày 11\r\ntháng 4 năm 2012 báo cáo Bộ Xây dựng.
\r\n\r\n- Về khảo sát tình hình thực hiện các\r\ndự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, Chủ tịch Ủy\r\nban nhân dân thành phố đã có chỉ đạo tại Thông báo số\r\n487/TB-VP ngày 25 tháng 6 năm 2012 và\r\nCông văn số 5250/VP-ĐTMT ngày 10 tháng
2. Về xây dựng kế hoạch phát\r\ntriển nhà ở:
\r\n\r\nNgày 04 tháng 10 năm 2010, Ủy ban nhân dân thành phố\r\nđã có Báo cáo số 123/BC-UBND về kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở\r\ngiai đoạn 2006 - 2010 và định hướng Chương trình phát triển nhà ở tại thành phố\r\nHồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân thành phố đã giao Sở Xây dựng chủ trì và tổ chức\r\ntriển khai thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2011 -\r\n2015, định hướng đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của thành phố. Sở Xây dựng\r\nđã phối hợp với các Sở ngành hướng dẫn các quận - huyện thực hiện.
\r\n\r\nThực hiện Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng\r\n11 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc\r\ngia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; Công văn số 413/BXD-QLN ngày 20\r\ntháng 3 năm 2012 của Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công văn số\r\n1449/UBND-ĐTMT ngày 03 tháng 4 năm 2012 giao Sở Xây dựng chủ trì khẩn trương\r\nxây dựng, đề xuất nội dung điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở của thành\r\nphố Hồ Chí Minh.
\r\n\r\nNgày 03 tháng 8 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố\r\nđã ban hành Quyết định số 43/2012/QĐ-UBND về kế hoạch thực hiện Chương trình\r\nhành động số 27CTrHĐ/TU của Thành ủy thực hiện Nghị quyết số 13-NQ/TW của Ban\r\nChấp hành Trung ương Đảng khóa XI về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ\r\ntrên địa bàn thành phố; trong đó, thành phố đã xác định và đề ra các chỉ tiêu\r\nphát triển nhà ở cho giai đoạn năm 2015 và đến năm 2020.
\r\n\r\nHiện thành phố đang tiếp tục hoàn chỉnh dự thảo\r\nChương trình phát triển nhà ở của thành phố và thực hiện theo kế hoạch của\r\nChương trình phối hợp hành động triển khai thực hiện chiến lược phát triển nhà ở\r\nđến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 giữa Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân thành\r\nphố Hồ Chí Minh.
\r\n\r\n\r\n\r\n3.1. T
Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công\r\nvăn số 3580/VP-PCNC ngày 16 tháng 5 năm
3.2. T
Nhằm “Tăng cường công tác quản lý hoạt động của thị\r\ntrường, của các sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu về tính công khai,\r\nminh bạch của thị trường bất động sản.” theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ:
\r\n\r\n- Về công tác quản lý hoạt động các\r\nSàn giao dịch bất động sản: Ngày 29 tháng 6 năm
- Về việc chấp\r\nhành pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản của các Sàn giao dịch bất\r\nđộng sản trên địa bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo\r\nSở Xây dựng lập Kế hoạch kiểm tra số 7890/KH-SXD-PTN ngày\r\n17 tháng 10 năm 2011 và
Qua quá trình kiểm tra thực tế một số\r\nSàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố, ngày 19\r\ntháng 3 năm 2012, Sở Xây dựng đã có Công văn số 1665/SXD-PTN báo cáo Bộ Xây dựng\r\nkết quả kiểm tra các Sàn giao dịch bất động sản trên địa\r\nbàn thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất, kiến nghị một số nội dung liên quan đến\r\nhoạt động sàn giao dịch bất động sản. Và Công văn số 5415/SXD-PTN ngày 25 tháng\r\n7 năm 2012 của Sở Xây dựng báo cáo Bộ Xây dựng về các vướng\r\nmắc trong quá trình quản lý các Sàn giao dịch bất động sản và các Cơ sở đào tạo,\r\nbồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; định giá bất động sản; quản lý,\r\nđiều hành sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố.
\r\n\r\nII. Tình hình triển\r\nkhai các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố
\r\n\r\n1. Số lượng dự án phát triển\r\nnhà ở tại địa phương (Biểu 1):
\r\n\r\nQua thống kê sơ bộ, trên địa bàn thành có khoảng
2. Tổng diện tích sử dụng đất
Trong đó:
\r\n\r\n- Diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại: 4.074,01\r\nha
\r\n\r\n- Diện tích đất sử dụng vào mục đích khác: 8.017,42\r\nha.
\r\n\r\n3. Tổng số các loại nhà ở trong các dự án theo\r\nquy hoạch được phê duyệt: 572.422 căn; diện tích sàn: 79.360.901 m2.
\r\n\r\n- Căn hộ chung cư: 426.292 căn; diện tích sàn:\r\n39.783.568 m2;
\r\n\r\n- Nhà thấp tầng: 146.131 căn; diện tích sàn: 39.577.334\r\nm2;
\r\n\r\n4. Tình hình giải phóng mặt bằng:
\r\n\r\n- Trong số 921
+ 90 dự án, diện\r\ntích là 3.448,72 ha, tỷ lệ bồi thường\r\ndưới 50%;
\r\n\r\n+ 36 dự án,\r\ndiện tích là 1.173,53 ha, tỷ lệ
+ 82 dự án,\r\ndiện tích là 1.623,71 ha, tỷ lệ
+ 713 dự án, diện\r\ntích 3.110,49 ha, tỷ lệ
- Trong số 254 dự\r\nán chủ đầu tư được chấp thuận địa điểm đầu tư, với diện\r\ntích 2.034,15 ha (chưa được giao đất),\r\ncó:
\r\n\r\n+ 29 dự án, diện tích là 383,26
+ 54 dự án, diện\r\ntích là 934,36 ha, tỷ lệ bồi thường từ\r\n50% đến dưới 80%;
\r\n\r\n+ 49 dự án, diện\r\ntích là 329,81 ha, tỷ lệ bồi thường từ\r\n80% đến 100%;
\r\n\r\n+ 119 dự án, diện tích 282,41
+ 03 dự án, diện tích 104 ha, tỷ lệ bồi\r\nthường dưới 50%, do đặc thù của dự án kiến nghị cho tiếp tục gia hạn bằng văn bản\r\nchấp thuận địa điểm đầu tư.
\r\n\r\n- Trong số 22 dự án đã được thành phố công nhận chủ\r\nđầu tư (theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ),\r\nvới diện tích sử dụng đất là 303,9 ha; có 18 trường hợp\r\n(58,88 ha), tỷ lệ bồi thường là 100%.
\r\n\r\n5. Những khó khăn, vướng mắc\r\ntrong quá trình triển khai dự án:
\r\n\r\nQua khảo sát tại Ủy ban nhân dân các\r\nquận - huyện và chủ đầu tư các dự án, Đoàn Công tác do Sở Xây dựng thành lập\r\ntheo chỉ đạo của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố đã ghi nhận được những khó\r\nkhăn, vướng mắc như sau:
\r\n\r\n* Về tài chính - tín dụng:
\r\n\r\nChính sách thắt chặt tiền tệ hạn chế\r\nnguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản. Chưa có\r\ncông cụ tài chính để hỗ trợ thị trường bất động sản như quỹ tín thác đầu tư bất\r\nđộng sản, quỹ tiết kiệm nhà ở.
\r\n\r\nNguồn vốn cho vay của ngân hàng khó\r\ntiếp cận và lãi suất khá cao đã gây nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn\r\nkhách hàng mua nhà ở, nợ xấu bất động sản tăng.
\r\n\r\n* Về tiền sử dụng đất:
\r\n\r\nTiền sử dụng đất áp dụng theo Nghị định\r\nsố 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ là rất cao, vì doanh nghiệp đã bồi thường cho\r\nngười dân theo giá thị trường nhưng khi khấu trừ tiền bồi thường cho người dân\r\nthì lại tính theo khung giá của Nhà nước (khoảng chênh lệnh này rất lớn giữa bồi\r\nthường thực tế cho người dân và khung giá nông nghiệp của Nhà nước).
\r\n\r\n* Về nghĩa vụ tài chính:
\r\n\r\nTrong giai đoạn thị trường bất động sản\r\nkhó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản không có khả năng thực hiện\r\ncác nghĩa vụ tài chính cùng lúc (như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, tiền\r\nsử dụng đất,…).
\r\n\r\n* Về bồi thường giải phóng mặt bằng:
\r\n\r\nPhần lớn các dự án có tiến độ thực hiện\r\nchậm là do gặp khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo các\r\nChủ đầu tư, hiện nay Nhà nước chưa có cơ chế, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp\r\ntrong việc bồi thường và thu hồi đất. Đối với các dự án đã bồi thường trên 50%\r\n(đặc biệt đã bồi thường được trên 80%), phần diện tích còn lại thường doanh\r\nnghiệp không thể tiếp tục thỏa thuận được, do người dân đề nghị giá bồi thường\r\ncao bất hợp lý gấp 3-4 lần giá bồi thường thành công của dự án. Hoặc diện tích\r\nđã bồi thường ”da beo” không liền khoảnh do đó việc triển khai thi công các\r\ncông trình hạ tầng kỹ thuật và khai thác sử dụng đất đối với phần đã bồi thường\r\nđược cũng khó thực hiện.
\r\n\r\nIII. Tình hình thực\r\nhiện việc rà soát, thống kê các dự án
\r\n\r\nQua kết quả khảo sát bước đầu, trong tổng số 1.318\r\ndự án được thống kê, có khoảng 120 dự án đã xây dựng hoàn thành,\r\ntổng diện tích đất theo quy hoạch là 214,72 ha, tổng số nhà ở
1. Các dự án đang
- Số lượng dự án: 882
- Tổng diện tích đất theo quy\r\nhoạch: 8.958,48 ha
\r\n\r\n- Tổng số nhà ở: 456
Theo báo cáo của 183 dự án đang triển khai đầu tư\r\nxây dựng:
\r\n\r\n+ Về hạ tầng kỹ thuật, đã xây dựng được\r\n77%;
\r\n\r\n+ Về hạ tầng xã hội, đã xây dựng được\r\n19%;
\r\n\r\n+ Tổng số nhà ở đã được xây dựng\r\n7.982 căn (14%); trong đó, chung cư: 2.848 căn; nhà thấp tầng: 5.134 căn.
\r\n\r\n2. Các dự án giao chủ đầu\r\ntư nhưng chưa triển khai (Biểu 2)
\r\n\r\n- Số lượng dự án: 242
- Tổng diện tích đất theo quy\r\nhoạch: 2.087,56 ha
\r\n\r\n- Tổng số nhà ở: 61.705
3. Các dự án tạm dừng (Biểu 3)
\r\n\r\n- Số lượng dự án: 37 dự án (2,81%)
\r\n\r\n- Tổng diện tích sử dụng đất theo quy hoạch: 393,95\r\nha
\r\n\r\n- Tổng số nhà ở: 7.760
4. Các dự án đang xin điều chỉnh cơ cấu nhà ở,\r\nquy hoạch (Biểu 5)
\r\n\r\n- Số lượng dự án: 37 dự án (2,81%)
\r\n\r\n- Tổng diện tích đất theo quy hoạch: 649,25 ha
\r\n\r\n- Tổng số nhà ở: 22.366 căn; tổng diện tích sàn:\r\n2.579.817 m2.
\r\n\r\nIV. Tiêu chí rà\r\nsoát để phân loại dự án
\r\n\r\n1. Dự án được\r\ntiếp tục triển khai:
\r\n\r\n- Dự án đã hoàn tất công tác bồi thường\r\ngiải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục\r\nđích sử dụng đất, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, đã hoàn\r\ntất các thủ tục đầu tư, có tiến độ thực hiện dự án phù hợp với thời gian đã được\r\ncơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
\r\n\r\n- Đối với các dự án đã có văn bản chấp\r\nthuận địa điểm đầu tư trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP\r\ncó hiệu lực thi hành (ngày 08 tháng 8 năm 2010) nhưng đã hết\r\nthời hạn hiệu lực của văn bản mà chủ đầu tư chưa hoàn tất các thủ tục giao đất,\r\ncho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, thành phố chấp\r\nthuận cho gia hạn hiệu lực văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư (chỉ xem xét gia\r\nhạn 1 lần, thời gian gia hạn tối đa không quá 12 tháng) và\r\nphải thỏa các điều kiện sau:
\r\n\r\n+ Đã hoàn tất công tác bồi thường giải\r\nphóng mặt bằng hoặc đã thỏa thuận bồi thường từ 50% trở lên trên tổng diện tích\r\nđất thực hiện dự án;
\r\n\r\n+ Có văn bản cam kết tiến độ, thời\r\ngian thực hiện hoàn tất các nội dung được ghi tại văn bản chấp thuận địa điểm đầu\r\ntư trước đây.
\r\n\r\n+ Có đủ năng lực thực hiện dự án theo\r\nquy định.
\r\n\r\n\r\n\r\n- Dự án nhà ở có ảnh hưởng một phần quy hoạch xây dựng\r\n(công viên cây xanh, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật - xã hội,…) hiện tại\r\nđược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
\r\n\r\n- Dự án không còn phù hợp về quy mô, tính chất, diện\r\ntích căn hộ, tiện nghi sử dụng,… thành phố khuyến khích chủ đầu tư điều chỉnh\r\ncơ cấu sản phẩm của từng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội; điều chỉnh\r\nphương án tiêu thụ sản phẩm nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường.
\r\n\r\n- Đối với các dự án không còn phù hợp với kế hoạch\r\nphát triển nhà ở, thành phố khuyến khích chủ đầu tư chuyển đổi mục tiêu từ nhà ở\r\nthương mại sang phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, cho\r\nthuê dài hạn, ...phục vụ an sinh xã hội.
\r\n\r\n3. Dự án phải tạm dừng triển\r\nkhai:
\r\n\r\n- Đối với các dự án nhà ở đã có văn bản chấp thuận\r\nđịa điểm đầu tư trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực
- Do khó khăn về tài chính, lãi suất ngân hàng tăng\r\ncao,… Chủ đầu tư không đủ năng lực về\r\nvốn để thực hiện dự án, dự án phải tạm dừng và cần sự hỗ\r\ntrợ của Nhà nước để tiếp tục thực hiện.
\r\n\r\nV. Về tình hình thực hiện nhà ở\r\nxã hội
\r\n\r\n1. Quỹ đất xây dựng nhà ở xã\r\nhội theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP\r\n(biểu 6):
\r\n\r\n1.1. Theo quy hoạch:
\r\n\r\nTổng số các dự án phát triển nhà ở, Khu đô thị mới\r\ncó quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ thời\r\nđiểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành\r\n(ngày 08 tháng 10 năm 2006) đến nay là 162 dự án với tổng diện tích đất là\r\n6.741,93 ha; trong đó có 34 dự án phục vụ tái định cư với tổng diện tích đất là\r\n1.006,49 ha; 05 dự án nhà ở Cán bộ-công nhân viên với tổng diện tích đất là 138,51 ha;\r\n03 dự án nhà lưu trú công nhân với tổng diện tích đất là 97,49 ha.
\r\n\r\nCòn lại 120 dự án phát triển nhà ở thương mại với tổng diện\r\ntích đất là 5.499,44 ha, cụ thể là:
\r\n\r\n- Có 27 dự án phát triển nhà ở đã xác định quỹ đất\r\n20% để xây dựng nhà ở xã hội trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, với\r\ntổng diện tích đất là 908,89 ha, trong đó diện tích đất quỹ đất nhà ở xã hội là\r\n61,43 ha;
\r\n\r\n- 40 dự án được giao đất chính thức trước thời điểm\r\nNghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực nhưng thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư (quy\r\nhoạch 1/500, điều chỉnh quy hoạch 1/500, phê duyệt dự án, điều chỉnh phê duyệt\r\ndự án, điều chỉnh quyết định giao đất) sau thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP\r\ncó hiệu lực với tổng diện tích đất là 1.344,9 ha.
\r\n\r\n- 07 dự án được giao đất chính thức sau thời điểm\r\nNghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực, với tổng diện tích đất là 1.058,67 ha\r\nnhưng một số thủ tục chuẩn bị đầu tư (quy hoạch 1/500, phê duyệt dự án, quyết định\r\nthu hồi tạm giao đất) trước thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực.
\r\n\r\n- 46 dự án với tổng diện tích đất là 2.186,98 ha đang trong\r\nquá trình thực hiện thủ tục đầu tư, theo quy định của Nghị định số\r\n71/2010/NĐ-CP, ước tính sẽ có khoảng 174,96 ha diện tích quỹ đất dành để xây dựng\r\nnhà ở xã hội.
\r\n\r\n1.2. Theo\r\nthực tế triển khai:
\r\n\r\nTính đến thời điểm hiện nay có 05 dự án
+ Dự án
+ Dự án Khu dân cư 27,978 ha xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè do Công ty Dịch\r\nvụ Công ích Nhà Bè làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở\r\nxã hội 2,33 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu tư bàn giao\r\ncho thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
\r\n\r\n+ Dự án Khu dân cư Trung tâm Thương mại 12,326 ha
+ Dự án Khu nhà ở 13,169 ha phường Phú Hữu, quận 9 do Công ty TNHH Đầu\r\ntư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư với diện tích\r\nquỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội 1,33 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu\r\ntư bàn giao cho thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
\r\n\r\n+ Dự án Khu Đô thị Đông Tăng Long\r\n159,36 ha, phường Trường Thạnh và phường Long Trường, quận 9 do Tập đoàn Phát\r\ntriển nhà và đô thị HUD làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất\r\nnhà ở xã hội là 4,52 ha. Ủy ban nhân dân thành phố đã\r\nchấp thuận cho Tổng Công ty Cổ phần Đền bù giải tỏa tham gia đầu tư nhà ở xã hội\r\ntại quỹ đất 4,52 ha thuộc dự án Khu Đô\r\nthị Đông Tăng Long, phường Trường Thạnh và phường Long Trường, quận 9.
\r\n\r\n2. Quỹ đất xây dựng nhà ở xã\r\nhội từ quỹ đất do Thành phố trực tiếp quản lý (đất công):
\r\n\r\nThành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng\r\n22 dự án nhà ở xã hội tại quỹ đất do nhà nước trực tiếp quản lý (đất công) với\r\ntổng diện tích đất 60,418 ha (604.184 m2), dự kiến đầu tư được\r\n12.754 căn nhà ở xã hội, tương đương 1.030.481,4 m2 sàn xây dựng, tổng\r\nmức đầu tư 7.928,827 tỷ đồng.
\r\n\r\n3. Tình hình sử dụng quỹ đất\r\nxây dựng nhà ở xã hội:
\r\n\r\n3.1
- Trong thời gian vừa qua, thành\r\nphố triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo phương thức xã hội\r\nhóa: Hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất để đổi quỹ nhà,\r\nthành phố không sử dụng vốn ngân sách để đầu tư nhà ở xã hội mà trả cho chủ đầu\r\ntư bằng giá trị quyền sử dụng đất các khu đất do nhà nước trực tiếp quản lý (đất\r\ncông), chủ đầu tư tự ứng vốn đầu tư xây dựng, sau khi đầu tư xây dựng hoàn\r\nthành chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước quỹ nhà ở xã hội tương đương giá trị\r\nquyền sử dụng đất tính theo giá thị trường.
\r\n\r\n- Sau khi Nghị định số
- Về quản lý nhà ở xã hội: Thành phố và các quận -\r\nhuyện đã thành lập Hội đồng xét duyệt bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo\r\nQuyết định số 86/2008/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12\r\nnăm 2008 về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố\r\nHồ Chí Minh.
\r\n\r\n3.2
a) Trước thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày\r\n06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành:
\r\n\r\nĐể giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân\r\nviên trong các cơ quan hành chính sự nghiệp, đảng, đoàn thể và các doanh nghiệp...\r\ntrên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành quyết\r\nđịnh giao đất cho 57 dự án, với quy mô 266 ha đất.
\r\n\r\nTrong 57 dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên nêu\r\ntrên đa số là các dự án đất nền, một số dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Nguồn\r\nvốn đầu tư chủ yếu do cán bộ công nhân viên trong các đơn vị được giao đất đóng\r\ngóp theo từng giai đoạn đầu tư của dự án từ khi bồi thường, giải phóng mặt bằng\r\nđến khi đầu tư xây dựng xong.
\r\n\r\nĐa số các dự án nhà ở cán bộ công nhân viên được\r\ngiao đất trước Luật nhà ở đã được chủ đầu tư triển khai đầu tư xây dựng, một số\r\ndự án hoàn thành thủ tục đầu tư trước ngày Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực\r\nthi hành, một số dự án thực hiện theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP.
b) Sau thời điểm Nghị định số\r\n90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành:
\r\n\r\n- Nhà ở xã hội do nhà nước trực tiếp\r\nđầu tư:
\r\n\r\nTrong 22 dự án nhà ở xã hội được thành phố chấp thuận\r\nchủ trương đầu tư (nêu trên), có: 2 dự án đã hoàn thành\r\nđưa vào sử dụng với quy mô 119 căn nhà ở xã hội; 02 dự án chuẩn bị bàn giao đưa\r\nvào sử dụng trong tháng 01 năm 2013 với quy mô 176 căn nhà ở xã hội, 05 dự án\r\nđang triển khai thi công xây dựng với quy mô 2.148 căn nhà ở xã hội, còn lại 13\r\ndự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư với diện tích đất 54,9 ha.
\r\n\r\n- Nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư\r\n(vốn ngoài ngân sách):
\r\n\r\nThực hiện chủ trương xã hội hóa, t
+ Vốn đầu tư: Theo\r\nĐiều 52 Luật Nhà ở, vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 5 nguồn vốn, trong\r\nđó chủ yếu là tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở\r\nhữu nhà nước, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất hoặc từ nguồn vốn ngân\r\nsách.... Tuy nhiên, thực tế hiện nay, nguồn vốn ngân sách thành phố rất hạn hẹp,\r\ntiền thu được từ việc bán, cho thuê nhà sở hữu nhà nước cũng như tiền sử dụng đất\r\ncủa các dự án phát triển nhà ở được sử dụng cho nhiều mục đích phát triển kinh\r\ntế xã hội khác, chưa bố trí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội theo quy định.
\r\n\r\n+ Thuế: Đến nay, những ưu đãi về thuế\r\nđối với các dự án nhà ở xã hội được quy định tại Điều 34,\r\nNghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ chưa đi vào thực tế. Bộ\r\nTài chính chưa có hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền\r\nquy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp\r\ncho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định tại Điều này.
\r\n\r\n+ Về hỗ trợ tín dụng: Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà\r\nở xã hội bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, chưa được vay vốn\r\ntín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định, chưa được xem xét hỗ trợ một phần\r\nhoặc toàn bộ lãi vay theo quy định tại Điều 34, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Bên\r\ncạnh đó, việc vay vốn tại các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn, thậm chí\r\nkhông vay được vốn do phương án đầu tư không hiệu quả (thời gian thu hồi vốn từ\r\n20 - 40 năm), không có tài sản thế chấp (khoản 2, Điều 109 Luật đất đai quy định\r\ntổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển\r\nđổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh,\r\ngóp vốn bằng quyền sử dụng đất).
\r\n\r\n+ Về quy hoạch: D
+ Về đất đai: Để khuyến khích các\r\nthành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc\r\ntrả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp, chủ đầu tư\r\ncác dự án nhà ở thu nhập thấp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong\r\nthực tế, doanh nghiệp vừa bồi thường giải phóng mặt bằng (mua đất của dân theo\r\ngiá thị trường) và nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Tuy nhiên, theo quy định\r\ntại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, đối với\r\nnhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá\r\nnhân hoặc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng; khi được cấp có thẩm\r\nquyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy\r\nhoạch được duyệt thì không thực hiện khấu trừ mà nộp tiền sử dụng đất theo\r\nchênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích\r\nsử dụng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tại cùng thời điểm được chuyển mục\r\nđích sử dụng đất.
\r\n\r\nTrong đó chủ yếu là Chủ đầu tư không vay được vốn\r\nưu đãi để thực hiện nên chưa có sản phẩm căn hộ nào được đưa vào sử dụng.
\r\n\r\n* Tóm lại, về quỹ đất dành xây dựng nhà ở xã hội tại\r\nthành phố:
\r\n\r\n- Theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và\r\nNghị định số 71/2010/NĐ-CP, quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội hiện có theo quy hoạch\r\nkhoảng 61,43 ha (27 dự án); trong đó, có khoảng 10,55 ha (5 dự án) đã hoàn chỉnh\r\ncơ sở hạ tầng và chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
\r\n\r\n- Từ quỹ đất do thành phố trực tiếp quản lý (đất\r\ncông): 60,418 ha (22 dự án).
\r\n\r\nThực hiện chỉ đạo của Phó Thủ tướng\r\nHoàng Trung Hải tại Công văn số 6249/VPCP-KTN ngày 15 tháng 8 năm 2012 của Văn\r\nphòng Chính phủ, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công văn số 5460/UBND-ĐTMT\r\nngày 26 tháng 10 năm 2012 giao Sở Xây dựng thành phố thành lập Tổ kiểm tra, rà\r\nsoát các dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên về việc dành 20% quỹ đất\r\nxây dựng nhà ở xã hội và báo cáo kết quả cho Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng.
\r\n\r\n\r\n\r\na) Về vốn đầu tư:
\r\n\r\n- Thiếu vốn đầu tư: Theo Điều 52 Luật\r\nNhà ở, vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 5 nguồn vốn trong đó chủ yếu là\r\ntiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước,\r\ntrích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất hoặc từ nguồn vốn ngân sách.... Tuy nhiên\r\nthực tế hiện nay, nguồn vốn ngân sách thành phố rất hạn hẹp, tiền thu được từ\r\nviệc bán, cho thuê nhà sở hữu nhà nước được sử dụng cho nhiều mục đích phát triển\r\nkinh tế xã hội khác, chưa bố trí để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
\r\n\r\n- Việc vay vốn\r\nkích cầu của Ủy ban nhân dân thành phố tại các tổ chức tín\r\ndụng gặp nhiều khó khăn thậm chí không vay được vốn do khi thẩm định hồ\r\nsơ vay các tổ chức tín dụng nhận xét phương án đầu tư không hiệu\r\nquả, thời gian thu hồi vốn quá dài, không có tài sản thế chấp (
b) Về đất đai: Quỹ\r\nđất do thành phố quản lý còn hạn chế, 20% diện tích đất xây dựng nhà ở\r\nđã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án phát triển nhà ở\r\nthương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên\r\ntheo quy định tại Điều 32, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP dành để đầu tư xây dựng\r\nnhà ở xã hội đã được xác định, tuy nhiên việc xác định các khoản chi phí bồi\r\nthường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện\r\ntích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội mất rất nhiều thời gian của cả doanh\r\nnghiệp và cơ quan nhà nước. Mặt khác, đối với một số khu quy hoạch nhà ở thấp tầng,\r\nkhu dân cư ven sông, ven biển, biệt thự cao cấp nếu bố trí một phần dự án làm\r\nnhà ở xã hội sẽ phá vỡ cảnh quan khu vực và ảnh hưởng đến phương án kinh doanh\r\ncủa các chủ đầu tư.
\r\n\r\nc) Về chính sách:
\r\n\r\n- Nhà nước đã ban hành nhiều chính\r\nsách khuyến khích thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở xã hội như miễn tiền sử\r\ndụng đất, tiền thuê đất, được áp các khoản thuế ưu đãi… tuy\r\nnhiên các chính sách ưu đãi theo quy định của pháp luật\r\nnhư hiện nay chưa đủ khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia đầu\r\ntư xây dựng nhà ở xã hội, các cơ chế chính sách khi đi vào\r\ntổ chức thực hiện còn nhiều vướng mắc, cụ thể:
\r\n\r\n+ Các cơ chế chính sách nhằm mục đích\r\nưu đãi cho nhà đầu tư theo hướng xã hội hóa chưa tạo được sức thu hút nhà đầu\r\ntư về đảm bảo nguồn vốn, về tính ổn định trong\r\nchính sách ưu đãi và tính thực thi các ưu đãi… mặt khác do thời\r\ngian thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp làm hạn chế các nhà đầu tư tham gia các\r\nchương trình nhà ở mang tính an sinh xã hội.
\r\n\r\n+ Nhiều quy định của pháp luật được\r\nban hành, nhưng tính ổn định không cao, nhiều lần điều chỉnh, nhất là các văn bản\r\nthuộc lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng.
\r\n\r\n + Theo quy định tại Đ
+ Theo Quyết định số 6
d) Về tổ chức thực hiện:
\r\n\r\n- Chưa có một trung tâm thông tin\r\nchuyên nghiệp để thu thập dữ liệu, dự báo khách quan và đánh giá thị trường nhà\r\nở, nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng trên địa bàn. Vì\r\nvậy, việc đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước đôi lúc chưa đầy đủ; cũng như\r\nchậm đề xuất các cơ chế thích hợp trong quản lý, điều hành, thúc đẩy phát triển\r\nvà điều tiết thị trường bất động sản; việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng\r\nlại ở mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh hành chính chứ chưa phải là những\r\ngiải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài.
\r\n\r\n- Chưa có tổ chức chuyên trách của\r\nnhà nước tham gia đầu tư xây dựng và quản lý trực tiếp quỹ nhà ở xã hội, nên việc\r\ntổ chức quản lý chưa được tập trung.
\r\n\r\nVI. Các giải pháp\r\nvà kiến nghị
\r\n\r\n\r\n\r\n1.1.
- Thị trường cần cải thiện nhiều hơn\r\nnếu muốn phát triển ổn định và bền vững vì hiện tại thị trường có độ hấp thụ\r\ncao đối với đầu tư trong và ngoài nước nhưng phần lớn dưới hình\r\nthức ngắn hạn và cơ hội. Thị trường bất động sản phải cung cấp những thông tin\r\nnhư giá mua bán, thuế, hiệu quả giao dịch thị trường, thông tin đấu thầu đất\r\nđai, quy hoạch..., nhất là những quy định rõ ràng, minh bạch hơn về đấu thầu\r\nquyền sử dụng đất.
\r\n\r\n- Công khai quy hoạch xây dựng, các kế\r\nhoạch, chương trình phát triển nhà ở của địa phương và thông tin các dự án đầu\r\ntư nhà ở, đẩy mạnh tỷ lệ phủ kín quy hoạch xây dựng chi tiết, tạo điều kiện cho\r\nnhà đầu tư, người dân tham gia đầu tư, mua bán, sở hữu nhà đất.
\r\n\r\n- Công bố công khai các dự án kêu gọi\r\nđầu tư, tổ chức đấu thầu, đấu giá dự án theo quy hoạch của từng địa phương.
\r\n\r\n- Xác định năng lực tài chính của chủ\r\nđầu tư một cách khoa học hơn để đảm bảo nguồn vốn sở hữu của chủ đầu tư đầu tư\r\ntrực tiếp vào dự án đang xét, kiểm soát việc huy động vốn đúng quy định.
\r\n\r\n- Xây dựng cơ sở dữ liệu các dự án sắp,\r\nđang và đã triển khai để thống kê và dự báo cung - cầu thị trường bất động sản,\r\nquản lý chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án, chất lượng sản phẩm đưa vào giao dịch\r\nvà sử dụng.
\r\n\r\n- Nhà nước tăng cường công tác giám\r\nsát việc chấp hành các quy định giao dịch qua sàn đối với doanh nghiệp kinh\r\ndoanh bất động sản.
\r\n\r\n- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống mạng\r\ncác sàn giao dịch bất động sản.
\r\n\r\n1.2. Nhà\r\nnước trực tiếp tham gia phát triển quỹ đất:
\r\n\r\nThành phố quyết định thu hồi đất và\r\ngiao đất cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu hồi, bồi thường,\r\ngiải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (đồng thời cấp phát\r\nvốn cho việc phát triển quỹ đất này như: xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch\r\nchi tiết, thu hồi đất, phát triển quỹ đất sạch,…), kết hợp với việc thuê các\r\nCông ty bất động sản chuyên nghiệp (công ty nhà nước hoặc công ty tư nhân) thực\r\nhiện. Sau đó, Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất\r\nđể thu hồi vốn đầu tư cho ngân sách. Đối với những dự án giao thông, thành phố\r\nthực hiện thu hồi đất kết hợp với dự án mở rộng, chỉnh trang hai bên đường để đảm\r\nbảo cảnh quan đô thị và khai thác hiệu quả tối đa của dự án. Trong các trường hợp\r\nnày, việc bồi thường cho người sử dụng đất phải được tiến hành trước khi triển\r\nkhai thực hiện dự án theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
\r\n\r\n1.3. Đa dạng\r\nhóa các loại hình nhà ở:
\r\n\r\nTừng bước xã hội hóa
1.4. Hoàn thiện hệ thống thuế:\r\n
\r\n\r\nXây dựng chính sách thuế nhà đất theo\r\nhướng bổ sung thuế sở hữu nhà ở. Thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất\r\nlũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy\r\nthuộc vào loại đô thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất\r\nthì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế\r\ncao hơn nhà trung bình. Thực hiện điều này, Nhà nước không những tăng thu ngân\r\nsách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản tăng lên quá cao gây\r\nbất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu\r\nquả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.
\r\n\r\n1.5. Đẩy mạnh\r\ncông tác dự báo, định hướng thị trường; xây dựng hệ thống thông tin thị trường\r\nbất động sản:
\r\n\r\nĐịnh kỳ hàng năm nghiên cứu dự báo\r\nnhu cầu về nhà ở nhằm cân đối hài hoà cung - cầu để thị trường phát triển bền vững.\r\nĐể có dự báo sát với thực tế cần tổ chức các cuộc điều tra khảo sát về nhu cầu\r\nthực tế của người dân và các doanh nghiệp, thu nhập và khả năng thanh toán,\r\ntình hình triển khai các dự án. Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở thông qua\r\ncác chương trình phát triển nhà ở cụ thể. Trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà ở\r\nxây dựng kế hoạch sử dụng đất và đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất hàng năm theo kế\r\nhoạch và nhu cầu của thị trường.
\r\n\r\nHình thành trung tâm thông tin và dự\r\nbáo thị trường bất động sản phục vụ cho việc dự báo thị trường, đề ra những cơ\r\nchế chính sách quản lý cũng như thúc đẩy và phát triển thị trường một cách hiệu\r\nquả.
\r\n\r\n1.6. Hình\r\nthành các tổ chức tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính\r\ncho thị trường bất động sản:
\r\n\r\nĐể tăng cường nguồn vốn cho thị trường\r\nbất động sản, không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng, sớm\r\nhình thành các tổ chức tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài\r\nchính cho thị trường bất động sản như: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Quỹ tiết\r\nkiệm nhà ở.
\r\n\r\n1.7. Thu\r\nhút đầu tư:
\r\n\r\nCó chính sách thu hút đầu tư nước\r\nngoài, thu hút nguồn vốn từ khách hàng nước ngoài mua nhà; sửa đổi và mở rộng\r\nquyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có điều kiện
2.1. Đối\r\nvới các dự án tiếp tục triển khai:
\r\n\r\nVề tài chính - tín dụng, Nhà nước tạo\r\nđiều kiện để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân được tiếp cận\r\nnguồn vốn tín dụng với lãi suất mà ngân hàng nhà nước đang khuyến khích ở mức từ\r\n12 - 13%.
\r\n\r\n- Áp dụng mô\r\nhình “cho vay có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp nhà ở hình thành trong tương\r\nlai” nhằm tạo ra động lực thúc đẩy cung và cầu gặp nhau, đồng thời khơi thông\r\nnguồn vốn.
\r\n\r\nVề tiền sử dụng đất, cho phép và tạo\r\nđiều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều được gia hạn nộp tiền\r\nsử dụng đất.
\r\n\r\n- Để đơn giản thủ\r\ntục hành chính và tạo sự công khai, minh bạch trong quá trình đầu tư,
- Cho phép các\r\nnhà đầu tư được lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất trả tiền một lần hoặc trả\r\nhàng năm. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn.
\r\n\r\nVề điều tiết quỹ đất nhà ở xã hội, đ
Về nghĩa vụ tài chính, cho phép doanh\r\nnghiệp được chậm nộp thuế và tiền sử dụng đất tương ứng đến khi bán được sản phẩm\r\nnhà ở (đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản là thuế năm nay nộp là nộp cho\r\ncác dự án đã bán trước đó 2, 3 năm, khi giao nhà xong mới quyết toán thuế, còn\r\nban đầu doanh nghiệp chỉ nộp tạm ứng 2%/doanh thu thuế thu nhập doanh nghiệp).
\r\n\r\nVề bồi thường giải phóng mặt bằng,\r\nNhà nước có giải pháp tích cực nhằm giúp doanh nghiệp sớm hoàn thành công tác bồi\r\nthường cho toàn bộ diện tích dự án, với các phương án xử lý như: (i) Doanh nghiệp\r\nphải bồi thường bằng mức giá cao nhất đã thực hiện bồi thường thành công của dự\r\nán; (ii) Thuê Công ty thẩm định giá xác định giá bồi thường để doanh nghiệp thực\r\nhiện. Trên cơ sở đó, Nhà nước tiến hành thu hồi đất, giao cho chủ đầu tư thực\r\nhiện; (iii) Áp dụng nguyên tắc giá bồi thường đất nông nghiệp quy đổi theo tỷ lệ\r\nphần trăm giá trị đất ở (tỷ lệ này theo thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ\r\nChí Minh đã được các doanh nghiệp áp dụng là từ 8 - 20% tùy theo loại đất và\r\ntính chất khu vực); (iv) Đối với những dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển\r\nnhượng được khoảng 80% diện tích đất, Nhà nước thu hồi phần đất còn lại để giải\r\nphóng mặt bằng theo quy định tại Điều 40 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
\r\n\r\n2.2. Đối\r\nvới các dự án phải điều chỉnh:
\r\n\r\n- Thành phố định hướng quy hoạch phát\r\ntriển các dự án nhà ở cao tầng ở những khu vực có điều kiện về hạ tầng kỹ thuật\r\nvà xã hội phát triển, đủ sức đáp ứng cho quy mô dân số đông. Không nhất thiết\r\nràng buộc các chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư các dự án phát triển nhà ở phải\r\ncó tối thiểu 60% diện tích sàn xây dựng làm chung cư theo quy định tại Khoản 2\r\nĐiều 24 Luật Nhà ở và Khoản 3, Điều 5, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng\r\n6 năm 2010 tại những khu vực xa trung tâm, hoặc nơi không có các điều kiện phát\r\ntriển về hạ tầng.
\r\n\r\n- Cho phép điều chỉnh loại hình nhà ở\r\ntừ chung cư cao tầng thành chung cư thấp tầng, nhà liên kế để sản phẩm có tính\r\nthanh khoản tốt hơn, theo nhu cầu thị trường và phù hợp với quy hoạch xây dựng.
\r\n\r\n- Có chính sách cơ cấu sản phẩm của từng\r\nloại nhà ở thương mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với nhu cầu thị trường\r\nvà phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, trên cơ sở xem xét các\r\nchỉ tiêu về diện tích sử dụng đất tương đương số dân, chỉ tiêu về tầng cao, mật\r\nđộ xây dựng và hệ số sử dụng đất,... Áp dụng cách tính diện tích căn hộ để phù\r\nhợp với nhu cầu của thị trường nhà ở hiện nay.
\r\n\r\n2.3. Đối\r\nvới các dự án phải tạm dừng:
\r\n\r\n- Khuyến khích các doanh nghiệp thực\r\nhiện việc hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng lại dự án với các chủ đầu tư khác\r\ncó đủ năng lực để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
\r\n\r\n- Nhà nước mua lại các căn hộ của một\r\nsố dự án có quy mô, diện tích, giá và vị trí phù hợp nhằm tạo quỹ nhà ở xã hội,\r\nquỹ nhà tái định cư.
\r\n\r\n- Đối với các dự án đã được giao đất\r\nnhưng chưa triển khai do nguồn cung thừa, khuyến khích chủ đầu tư chuyển đổi mục\r\ntiêu dự án cho phù hợp.
\r\n\r\n2.4. Đối\r\nvới các dự án chậm triển khai:
\r\n\r\n- Có biện pháp chế tài, xử lý đối với\r\nchủ đầu tư chậm thực hiện, thực hiện không đúng quy hoạch hoặc không thực hiện\r\nxây dựng các công trình công cộng, công viên cây xanh,... trong dự án theo quy\r\nhoạch, phục vụ cộng đồng dân cư dự án và bàn giao quản lý theo quy định.
\r\n\r\n- Đối với các dự án được chấp thuận địa\r\nđiểm đầu tư đã hết hạn so với thời hạn quy định của văn bản chấp thuận địa điểm\r\nđầu tư, nhưng chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục để được giao đất triển khai dự\r\nán, thành phố chỉ gia hạn đối với chủ đầu tư có năng lực tài chính; riêng các\r\nchủ đầu tư không có năng lực thực hiện kiên quyết không xem xét, gia hạn, có biện\r\npháp chế tài, thu hồi đất, giao lại cho đơn vị khác thực hiện cho mục đích tái\r\nđịnh cư và nhà ở xã hội. Cụ thể:
\r\n\r\n+ Đối với các trường hợp có tiến độ bồi\r\nthường giải phóng mặt bằng dưới 50% diện tích đất dự án, giao Ủy ban nhân dân\r\nquận - huyện thông báo việc quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng\r\nđất; đồng thời giao Sở Xây dựng lập thủ tục kêu gọi, xét chọn chủ đầu tư để thực\r\nhiện dự án theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm\r\n2010 của Thủ tướng Chính phủ về hướng dẫn thực hiện theo Luật Nhà ở.
\r\n\r\n+ Đối với các dự án đã thỏa thuận, bồi\r\nthường từ 50% đến 80% trên tổng diện tích đất thực hiện dự án, chấp thuận cho\r\ngia hạn hiệu lực văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư, với các điều kiện sau: Chủ\r\nđầu tư phải có văn bản cam kết tiến độ, thời gian thực hiện hoàn tất các nội\r\ndung yêu cầu tại văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư trước đó;
\r\n\r\n+ Đối với các dự án đã thỏa thuận, bồi\r\nthường từ 80% diện tích đất của dự án trở lên, nay không thể tiếp tục bồi thường\r\nphần diện tích còn lại nhưng dự án cần thiết phải đảm bảo về quy hoạch của khu\r\nvực, Ủy ban nhân dân thành phố sẽ tổ chức thu hồi phần diện tích còn lại; giao Ủy\r\nban nhân dân các quận, huyện hướng dẫn chủ đầu tư tổ chức thực hiện công tác bồi\r\nthường, hỗ trợ tái định cư.
\r\n\r\n+ Đối với các dự án đã hoàn tất công\r\ntác thỏa thuận, bồi thường, giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các sở, ngành\r\nliên quan hướng dẫn chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục theo quy định.
\r\n\r\n+ Đối với các dự án phát triển nhà ở\r\nthương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai, cho\r\nphép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo,\r\nnhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu\r\ncủa thị trường và được hưởng các chính sách ưu đãi của\r\nNhà nước đối với nhà ở xã hội, trường hợp chủ\r\nđầu tư đã nộp tiền sử dụng đất thì được hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài\r\nchính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách Nhà nước.
\r\n\r\n2.5. Đối\r\nvới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
\r\n\r\n- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản\r\ncần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi với\r\nsự thay đổi của thị trường. Công tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trường\r\nphải được quan tâm hàng đầu vì đây là yếu tố quan trọng để nắm bắt được nhu cầu\r\ncủa các nhóm khách hàng, từ đó doanh nghiệp có thể linh hoạt điều chỉnh, bổ\r\nsung kế hoạch kinh doanh cho phù hợp và kiểm soát được nguồn vốn của mình.
\r\n\r\n- Ưu tiên đầu tư những dự án có vị\r\ntrí tốt, hạ tầng giao thông thuận lợi, đất sạch, không phải giải phóng mặt bằng;\r\nhướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như phân khúc nhà ở\r\nbình dân, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường do sức cầu\r\nmạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường, rút ngắn khoảng\r\ncách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay.
\r\n\r\n- Đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án,\r\náp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm\r\ngiá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác\r\nbiệt và phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.
\r\n\r\n- Củng cố lại tổ chức hoạt động của\r\ndoanh nghiệp, đào tạo và tuyển chọn đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn và\r\nkinh nghiệm. Tiến hành xây dựng lại chiến lược dài hạn, các kế hoạch ngắn hạn\r\nvà trung hạn có tính khả thi cao để cạnh tranh được trong mọi điều kiện.
\r\n\r\n- Để huy động được nguồn vốn khác\r\nngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần\r\ntăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án bất động sản.
\r\n\r\nKiến nghị Trung ương:
\r\n\r\nChính phủ sớm ban hành Nghị định về\r\nphát triển và quản lý nhà ở cho thuê; Nghị định về nhà ở tái định cư; điều chỉnh,\r\nbổ sung Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng
Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường\r\nbất động sản được triển khai có kết quả, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ để\r\nngười dân có điều kiện mua các căn hộ phù hợp với khả năng thanh toán của mình,\r\ntừng bước cân đối cung - cầu của thị trường bất động sản. Cụ thể:
\r\n\r\na) Về tài chính\r\n- tín dụng:
\r\n\r\n- Đẩy mạnh tái\r\ncơ cấu hệ thống Ngân hàng. Kết quả quá trình này không chỉ\r\nnâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống Ngân hàng mà còn\r\ntrực tiếp tạo điều kiện giải quyết các vấn đề liên quan đến nợ xấu và việc lành\r\nmạnh hóa tình hình tài chính của các tổ chức tín dụng.
\r\n\r\n- Cho phép cơ cấu\r\nlại nợ đối với doanh nghiệp bất động sản như chủ trương cơ cấu lại nợ cho doanh\r\nnghiệp sản xuất kinh doanh trong thời gian vừa qua.
\r\n\r\n- Áp dụng cơ chế chính sách về tiền tệ,\r\ntín dụng và lãi suất đối với lĩnh vực bất động sản như với lĩnh vực sản xuất\r\nkinh doanh mà Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng trong thời gian qua. Trong đó yêu cầu\r\ncác tổ chức tín dụng xem xét điều kiện, điều chỉnh giảm\r\nlãi suất các khoản vay cũ dư nợ bất động sản về 15%/năm,\r\nnhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động giảm giá bán.
\r\n\r\n- Sớm đưa đề án xử lý nợ xấu đi vào\r\nthực tiễn cuộc sống, sớm giải quyết về\r\ncơ chế chính sách cho việc xử lý nợ vay là bất động sản và các vấn đề liên quan\r\nđến bất động sản, thị trường bất động sản.
\r\n\r\n- Sớm hình thành các tổ chức phi N
- Cho phép chủ đầu tư các dự án nhà\r\nở xã hội được thế chấp quyền sử dụng đất của dự án hoặc sử\r\ndụng chính dự án (tài sản hình thành từ vốn vay) để vay vốn đầu\r\ntư xây dựng.
\r\n\r\nb) Về tiền sử dụng\r\nđất:
\r\n\r\n- Việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị\r\nđịnh số 69/2009/NĐ-CP, cần xem xét các
- Xem xét điều chỉnh, bổ sung Quyết định\r\nsố 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm
c) Về thuế
- Cho giãn tiến độ nộp thuế giá trị\r\ngia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13/NQ-CP của Chính phủ,\r\náp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phân biệt quy mô và\r\ntiếp tục thực hiện đến hết năm 2013.
\r\n\r\n* Về thuế giá trị gia tăng:
\r\n\r\n- Giảm 50% thuế\r\ngiá trị gia tăng đối với hoạt động bán sản phẩm của dự án là nhà ở xã hội, nhà ở\r\ncho người có thu nhập thấp hoặc cho người mới tạo lập nhà ở, đất ở lần đầu mà\r\ntrước đây chưa có nhà ở, đất ở.
\r\n\r\n- Giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu\r\nra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70 m2\r\nsàn sử dụng và có giá bán dưới 15 triệu đồng m2 sàn sử dụng.
\r\n\r\n- Chỉ xác định\r\nthời điểm khai và thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng khi\r\nđã ký hợp đồng chuyển nhượng, đã thu đủ tiền hoặc đã bàn\r\ngiao nhà ở, đất ở. Bỏ quy định kê khai và nộp thuế theo tiến độ thu tiền trước\r\ncủa khách hàng.
\r\n\r\n* Về thuế thu nhập doanh nghiệp:
\r\n\r\n- Áp dụng thuế\r\nsuất thuế thu nhập doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh\r\nbất động sản là 20%.
\r\n\r\n- Bỏ quy định về việc kê khai và tạm\r\nnộp 1% trên doanh thu thu trước tiền của khách hàng, khi chưa xác định được chi\r\nphí tương ứng.
\r\n\r\n- Miễn, giảm thuế thu nhập\r\ndoanh nghiệp đối với thu nhập hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở\r\nxã hội.
\r\n\r\n* Về thuế thu nhập cá nhân:
\r\n\r\nDuy trì một mức thuế suất là 1% trên\r\ngiá trị bất động sản chuyển nhượng nhưng không thấp hơn bảng giá đất, giá tính\r\nlệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành\r\nhàng năm để thúc đẩy nhanh hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi người dân\r\ncó nhu cầu chuyển nhượng.
\r\n\r\nd) Về điều tiết 20% quỹ đất xây dựng\r\nnhà ở xã hội:
\r\n\r\n- Điều chỉnh quy\r\nđịnh theo hướng áp dụng cho tất các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô\r\nthị, không phân biệt quy mô sử dụng đất, các chủ đầu tư dự án có trách nhiệm\r\nđóng góp xây dựng quỹ nhà ở xã hội để tạo sự công bằng cho các chủ đầu tư,\r\ntránh tình trạng dự án nhỏ lẻ, manh mún. Việc điều tiết để tạo quỹ nhà ở xã hội\r\ncó thể thực hiện bằng nhiều hình thức như: (i) chủ đầu tư dành quỹ đất tại dự\r\nán, (ii) hoán đổi diện tích đất ở tại các dự án khác, (iii) đóng góp nghĩa vụ\r\ntài chính, hoặc căn hộ,… để tạo cơ chế linh hoạt, thuận lợi khi chủ đầu tư thực\r\nhiện nghĩa vụ.
\r\n\r\ne) Kích cầu nhà ở:
\r\n\r\n- Mở rộng đối tượng được mua nhà ở\r\nthu nhập thấp về diện tích diện tích bình quân m2/người, về mức thu\r\nnhập thấp,...
\r\n\r\n- Có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu\r\nđãi khoảng 8%/ năm trong thời hạn từ 5 - 10 năm cho người mua nhà lần đầu.
\r\n\r\n- Miễn thuế VAT đối với người mua nhà\r\nở phân khúc bình dân (dưới 15 triệu đồng/ m2 sàn sử dụng).
\r\n\r\n- Mở rộng điều kiện cho người nước\r\nngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam, tại một số khu vực nhất định do Chính phủ quy\r\nđịnh./.
\r\n\r\n\r\n\r\n
| \r\n
| \r\n \r\n KT.\r\n CHỦ TỊCH | \r\n
\r\n\r\n
| Số hiệu | 17/BC-UBND |
| Loại văn bản | Báo cáo |
| Cơ quan | Thành phố Hồ Chí Minh |
| Ngày ban hành | 14/01/2013 |
| Người ký | Nguyễn Hữu Tín |
| Ngày hiệu lực | |
| Tình trạng |
Bạn chưa có tài khoản? Hãy Đăng ký
| Số hiệu | 17/BC-UBND |
| Loại văn bản | Báo cáo |
| Cơ quan | Thành phố Hồ Chí Minh |
| Ngày ban hành | 14/01/2013 |
| Người ký | Nguyễn Hữu Tín |
| Ngày hiệu lực | |
| Tình trạng |