Thực hiện quy định tại khoản 5 Điều 46 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, điểm b khoản 4 Điều 4 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng, trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Quy chế phối hợp giữa Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường và các Sở, ngành có liên quan trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương (sau đây gọi là Quy chế phối hợp) với những nội dung cụ thể như sau:

1. Về kết cấu của Quy chế phối hợp

Quy chế phối hợp cần được xây dựng theo kết cấu sau đây:

1.1. Mục đích, yêu cầu của hoạt động phối hợp

1.2. Nguyên tắc phối hợp

1.3. Cơ quan chủ trì và các cơ quan phối hợp

1.4. Trách nhiệm và quyền hạn của cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp

1.5. Nội dung cơ chế phối hợp

1.6. Tổ chức thực hiện

2. Về nội dung chủ yếu của Quy chế phối hợp

2.1. Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng Chương trình, kế hoạch công tác hàng năm nhằm triển khai công tác quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương; tham mưu với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức sơ kết 6 tháng và tổng kết hàng năm về kết quả triển khai hoạt động quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm để kịp thời giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn.

2.2. Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành rà soát các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, đối chiếu các quy định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để kịp thời phát hiện, kiến nghị bãi bỏ hoặc sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm; đồng thời thực hiện việc hướng dẫn Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh thực hiện nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

2.3. Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Nhân hàng Nhà nước, các cơ quan truyền thông tại địa phương xây dựng kế hoạch, nội dung tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; chủ trì, phối hợp với Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Nhân hàng Nhà nước triển khai tập huấn, đào tạo nhằm nâng cao năng lực, trình độ nghiệp vụ cho cán bộ của các tổ chức tín dụng, công chứng viên, công chức của Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh.

2.4. Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tổ chức các Đoàn công tác liên ngành nhằm kiểm tra định kỳ về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh.

2.5. Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên phối hợp triển khai rà soát, thống kê, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh; đồng thời phối hợp xây dựng, tổng hợp báo cáo 6 tháng và hàng năm về kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm của địa phương để gửi về Bộ Tư pháp (đầu mối tiếp nhận là Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm).

2.6. Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp cùng Sở Nội vụ, Sở Tài chính tham mưu với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí đủ nguồn nhân lực, kinh phí để phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương; trang bị đầy đủ cơ sở vật chất, khuyến khích ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh.

2.7. Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và Môi trường thường xuyên chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh thực hiện nghiêm túc, đầy đủ các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở và các văn bản khác có liên quan; tích cực tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm, đẩy mạnh chia sẻ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm nhằm giúp các tổ chức và cá nhân ký kết, thực hiện giao dịch bảo đảm an toàn, đúng pháp luật.

2.8. Căn cứ tình hình thực tế của địa phương, Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước định kỳ tổ chức họp giao ban với sự tham gia của đại diện các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh, các tổ chức tín dụng nhằm giải quyết, tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

PHỤ LỤC 06

(Kèm theo Công văn số 2042/BTP-ĐKGDBĐ ngày 15 tháng 6 năm 2015)

Chuyên đề: Vai trò của Sở Tư pháp trong việc giúp UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương (trích từ cuốn sách “Giới thiệu Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm và một số kỹ năng cần lưu ý trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm – Nhà Xuất bản Tư pháp – 2010”

“Nhằm giúp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm đã quy định “Sở Tư pháp chịu trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương” (khoản 5 Điều 46 Nghị định 83/2010/NĐ-CP). Quy định nêu trên là một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục sự lúng túng trong quản lý nhà nước về ĐKGDBĐ bằng bất động sản tại một số địa phương trong thời gian qua.

I. Sự cần thiết quy định Sở Tư pháp có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP

Việc quy định Sở Tư pháp có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương xuất phát từ những lý do chủ yếu sau đây:

1. Xuất phát từ bản chất của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm

Xuất phát từ bản chất của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm là hoạt động mang tính hành chính - tư pháp, được thiết lập nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, cũng như quyền lợi của người thứ ba trong sự ổn định và hài hoà các quan hệ dân sự, kinh doanh, thương mại, do đó, việc giao cho cơ quan tư pháp (Sở Tư pháp) giúp Uỷ ban nhân dân kiểm soát về mặt pháp lý việc tổ chức thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm là cần thiết nhằm đảm bảo sự an toàn, minh bạch cho các giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm.

2. Xuất phát từ đòi hỏi của thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương

Qua kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho thấy, do Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa quy định rõ cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương nên đã dẫn đến sự lúng túng, thiếu hiệu quả trong quá trình tổ chức thực hiện. Điều này đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương. Vì vậy, trên cơ sở yêu cầu của thực tiễn và tham khảo kinh nghiệm pháp luật của một số nước quy định về cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương (ví dụ như Nhật Bản), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đã xác định Sở Tư pháp là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm.

3. Xuất phát từ nguyên tắc đảm bảo tính thống nhất trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm

Để đảm bảo tính thống nhất trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đã giao cho Sở Tư pháp chức năng giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương nhằm đảm bảo tính “xuyên suốt” trong chỉ đạo, điều hành (theo ngành dọc) từ Trung ương đến địa phương trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm.

II. Vai trò của Sở Tư pháp trong việc giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương

Trên cơ sở những nhiệm vụ, quyền hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 5 Điều 46 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, vai trò của Sở Tư pháp trong việc giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương thể hiện ở các nhiệm vụ cụ thể sau đây:

1. Tham mưu giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký và quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

1.1 Tham mưu giúp UBND cấp tỉnh tổ chức triển khai, phổ biến, quán triệt nội dung của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP

Sở Tư pháp chịu trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức Hội nghị triển khai, phổ biến, quán triệt nội dung của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đến các đối tượng sau đây: cán bộ Sở Tư pháp, cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, cán bộ tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh nhằm triển khai đồng bộ, thống nhất các quy định của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về quản lý nhà nước đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương; nâng cao nhận thức, trách nhiệm trong việc chỉ đạo, quản lý và tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Hàng năm, Sở Tư pháp chủ trì việc kiểm tra, theo dõi, đôn đốc, đánh giá kết quả thực hiện Nghị định số 83/2010/NĐ-CP tại địa phương nhằm kịp thời đề xuất biện pháp, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai Nghị định.

1.2. Tham mưu giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương

Bên cạnh việc tham mưu giúp UBND cấp tỉnh triển khai, phổ biến, quán triệt nội dung của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP khi Nghị định có hiệu lực thi hành, Sở Tư pháp là đơn vị chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các Văn phòng thực hiện việc đăng ký theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Ngoài ra, Sở Tư pháp cũng là cơ quan có thẩm quyền thường xuyên tiến hành rà soát các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, đối chiếu các quy định do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành (hoặc ủy quyền cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành) về quy trình xử lý hồ sơ đăng ký thế chấp tại địa phương với văn bản pháp luật hiện hành để kịp thời phát hiện những quy định không phù hợp, từ đó có cơ sở kiến nghị sửa đổi, bổ sung.

Để tổ chức thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương một cách thống nhất và đạt hiệu quả cao, Sở Tư pháp đóng vai trò phối hợp tích cực cùng Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng Chương trình phối hợp hàng năm giữa Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và Môi trường để triển khai công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương; tham mưu giúp UBND cấp tỉnh thực hiện sơ kết (6 tháng) và tổng kết hàng năm về kết quả triển khai kế hoạch, rút kinh nghiệm và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tế trong quá trình triển khai công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương.

Hàng năm, theo cơ chế phối hợp, Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện rà soát, báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh về tổ chức và hoạt động đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh. Đồng thời, Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên & Môi trường phối hợp cùng Sở Tài chính tham mưu với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc bố trí nguồn kinh phí cần thiết để phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương; trang bị đầy đủ cơ sở vật chất, điều kiện làm việc cho các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm tạo sự chuyển biến tích cực trong quá trình phục vụ người dân, doanh nghiệp.

1.3. Chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu giúp UBND cấp tỉnh xây dựng văn bản quy định về mối quan hệ phối hợp giữa Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên & Môi trường và các đơn vị có liên quan trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm

Để đạt được hiệu quả của chức năng quản lý nhà nước đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương, Sở Tư pháp đóng vai trò tích cực trong việc tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh xây dựng cơ chế phối hợp phối hợp giữa Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và môi trường. Việc xây dựng một cơ chế phối hợp khoa học, hợp lý không những giúp tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước mà còn tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức trong quá trình đăng ký, tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, Sở Tư pháp tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh xác định cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản tại địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc trao đổi, cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm.

1.4. Phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương tham mưu giúp UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, thông qua Nghị quyết quy định mức thu lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, tỷ lệ phần trăm trích lại phù hợp với địa phương.

Đối với công tác này, vai trò của Sở Tư pháp thể hiện trong việc chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên môi trường, Sở Tài chính và các đơn vị chức năng có liên quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, thông qua Nghị quyết quy định mức thu lệ phí đăng ký, tỷ lệ phần trăm trích lại phù hợp. Trên cơ sở Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cùng cấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra Quyết định ban hành quy định về mức thu lệ phí đăng ký bảo đảm và tỷ lệ phần trăm trích lại áp dụng tại địa phương. Công tác tham mưu của Sở Tư pháp đối với vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, đảm bảo sự phù hợp về mức thu lệ phí, tỉ lệ phần trăm trích lại theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, mặt khác đảm bảo sự phù hợp với hoạt động thực tế của các Văn phòng đăng ký tại địa phương.

1.5. Chủ trì, phối hợp với các đơn vị có liên quan trình UBND cấp tỉnh ban hành kế hoạch tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Hoạt động tuyên truyền, phố biến pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng, góp phần đưa những quy định trong lĩnh vực này phát huy vai trò trong thực tiễn. Do đó, trong công tác này Sở Tư pháp đóng vai trò chủ trì, phối hợp với Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các tổ chức tín dụng trên địa bàn xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Chương trình, Kế hoạch tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm cho các tổ chức, cá nhân có liên quan nhằm nâng cao sự hiểu biết, kiến thức pháp lý của người dân, doanh nghiệp về ý nghĩa, lợi ích của đăng ký giao dịch bảo đảm và các quy định hiện hành về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.

Để đạt được hiệu quả của công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, Sở Tư pháp cần xây dựng kế hoạch, chương trình bao gồm những nội dung thiết yếu tập trung vào các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó đặc biệt là đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Cán bộ tư pháp được giao phụ trách mảng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm phải nghiên cứu, nắm vững các quy định của pháp luật để có thể tư vấn, hướng dẫn, giải đáp những vướng mắc mà các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp gặp phải trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.6. Lựa chọn, phân công, bố trí cán bộ chuyên trách làm công tác quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại Sở Tư pháp

Trước đây Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất tại địa phương. Tuy nhiên trên thực tế, rất ít địa phương mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chính thức giao trách nhiệm cho cơ quan chuyên môn nào giúp Uỷ ban thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực nói trên. Điều này trong chừng mực nhất định đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước đối với công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương.

Do đó, để tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước đối với công tác này, Nghị định 83/2010/NĐ-CP quy định rõ Sở Tư pháp là cơ quan chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương. Theo đó, để thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ được quy định, Sở Tư pháp đóng vai trò chủ động trong việc lựa chọn, phân công và bố trí cán bộ của Sở Tư pháp thực hiện chuyên trách đối với công tác quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc bố trí cán bộ chuyên trách có năng lực chuyên môn phù hợp, được đào tạo, tập huấn đầy đủ về nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ góp phần đóng góp hiệu quả tích cực trong công tác tham mưu của Sở Tư pháp giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký và quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương.

1.7. Chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh kế hoạch kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương; triển khai hoạt động kiểm tra định kỳ đối với các Văn phòng đăng ký trên địa bàn tỉnh.

Nhằm nâng cao hơn nữa ý nghĩa, hiệu quả của việc quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng như việc tổ chức thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại mỗi địa phương; với mục tiêu đưa công tác đăng ký giao dịch bảo đảm phát huy vai trò, phục vụ tốt nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, Sở Tư pháp tại mỗi địa phương cần tích cực, chủ động trong việc phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh kế hoạch kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương; triển khai hoạt động kiểm tra định kỳ đối với các Văn phòng đăng ký trên địa bàn tỉnh.

Hoạt động kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm của Sở Tư pháp chủ yếu tập trung vào các nội dung sau đây

a) Kiểm tra việc thành lập và hoạt động của các Văn phòng (cán bộ đăng ký; cơ sở vật chất, mức độ áp dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của Văn phòng);

b) Kiểm tra việc tổ chức hoạt động đăng ký của các Văn phòng (kiểm tra thẩm quyền đăng ký, quy trình đăng ký (thời hạn giải quyết, việc sử dụng mẫu đơn, việc kê khai thông tin trên đơn của người yêu cầu đăng ký, việc chứng nhận trên đơn yêu cầu đăng ký của các văn phòng), hồ sơ đăng ký, việc chỉnh lý biến động, lưu trữ và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, việc uỷ quyền đăng ký thế chấp);

c) Công tác thu lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm (mức thu, các trường hợp miễn giảm lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật);

d) Kiểm tra, đánh giá sự phù hợp giữa quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm với thực tiễn áp dụng tại địa phương.

Trên cơ sở kết quả kiểm tra, Sở Tư pháp báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh để kịp thời có hướng xử lý đối với những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương, đưa công tác này dần đi vào nề nếp.

2. Tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên môn cho cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Công tác bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên môn cho cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã được quy định tại Nghị định 83/2010/NĐ-CP. Có thể nói, việc tổ chức, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng và thiết thực đối với việc triển khai, tổ chức thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại mỗi địa phương.

Do đó, để giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện tốt nhiệm vụ này, Sở Tư pháp phát huy vai trò là đơn vị đầu mối chịu trách nhiệm phối hợp với Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Ngân hàng nhà nước Việt Nam tại địa phương xây dựng kế hoạch, chương trình và hàng năm đối với hoạt động bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên môn cho các tổ chức, cá nhân thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương. Theo đó, hàng năm Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm triển khai tổ chức đào tạo, cấp Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm cho cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm.

Cùng với hoạt động đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, Sở Tư pháp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện hướng dẫn nghiệp vụ cho các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi có yêu cầu. Thông qua những hoạt động này, những hiểu biết, kiến thức pháp lý, kinh nghiệm và kỹ năng tổ chức thực hiện công tác đăng ký của các cán bộ làm công tác đăng ký không ngừng được tăng lên.

3. Phối hợp với Bộ Tư pháp thực hiện kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và kiểm tra việc triển khai thực hiện Nghị định số 83/2010/NĐ-CP tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo kế hoạch hàng năm của Bộ Tư pháp

Thực hiện chức năng giúp Chính phủ quản lý thống nhất về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trong phạm vi cả nước, hàng năm Bộ Tư pháp đã thành lập các Đoàn kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các địa phương trong cả nước. Trong thời gian qua, trên cơ sở kiểm tra Bộ Tư pháp đã phát hiện những thiếu sót, vi phạm cũng như những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện đăng ký, từ đó kịp thời đề xuất các kiến nghị, biện pháp khắc phục nhằm nhanh chóng tháo gỡ tình trạng nêu trên; đồng thời phối hợp với các cơ quan hữu quan trong lĩnh vực này nhằm điều chỉnh các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, đưa công tác này dần đi vào nề nếp.

Nhằm nâng cao hơn nữa ý nghĩa, hiệu quả của việc quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại mỗi địa phương, bên cạnh việc chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc chủ động triển khai hoạt động kiểm tra định kỳ hàng quý, hàng năm đối với các Văn phòng đăng ký trên địa bàn tỉnh; vai trò của Sở Tư pháp còn được thể hiện trong việc phối hợp chặt chẽ với Bộ Tư pháp (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm) tổ chức kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và kiểm tra việc triển khai thực hiện Nghị định số 83/2010/NĐ-CP tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo kế hoạch hàng năm của Bộ Tư pháp.

Kết quả của công tác phối hợp cũng như việc chủ động triển khai, thực hiện tốt những hoạt động này của Sở Tư pháp góp phần có được sự đánh giá một cách toàn diện tình hình quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng như việc tổ chức thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương.

4. Xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương

Tổ chức, hoạt động của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng như việc xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng mang tính chất quyết định phản ánh hiệu quả của quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Do đó, để thực hiện tốt các hoạt động nêu trên, trong trường hợp cần thiết, Sở Tư pháp phối hợp với Sở Tài nguyên môi trường tham mưu với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về Đề án tổ chức, bộ máy, số lượng và trình độ năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương, xây dựng hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, bố trí các điều kiện cơ sở vật chất đảm bảo cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với yêu cầu thực tiễn, tương xứng với mục tiêu và nhiệm vụ; phối hợp đề xuất về việc bố trí, sắp xếp cán bộ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đăng ký đảm bảo đúng thời hạn theo quy định của pháp luật; bố trí cán bộ chuyên trách có trình độ chuyên môn phù hợp giải quyết hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân khi thực hiện đăng ký.

5. Báo cáo định kỳ sáu tháng, hàng năm cho Bộ Tư pháp về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương

Sở Tư pháp phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện tốt chế độ tổng hợp, báo cáo 6 tháng và hàng năm về kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm của địa phương.

Báo cáo về kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của mỗi địa phương phải thể hiện cụ thể những nội dung sau:

a) Số liệu cụ thể về kết quả đăng ký lần đầu, đăng ký thay đổi, xóa đăng ký đối với các loại tài sản;

b) Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; tổ chức thực hiện công tác đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương;

c) Đánh giá vai trò của Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường; Chi nhánh Ngân hàng nhà nước; các Văn phòng đăng ký, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp trong việc triển khai công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương;

d) Đánh giá kết quả kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương;

đ) Đề xuất giải pháp và bài học kinh nghiệm.

Trên cơ sở Báo cáo 6 tháng và hàng năm về kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm của địa phương, theo chức năng, nhiệm vụ Bộ Tư pháp thực hiện tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

III. Một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa vai trò của Sở Tư pháp trong việc giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương

Để pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tại Nghị định 83/2010/NĐ-CP thực sự phát huy trong thực tiễn và nâng cao vai trò của Sở Tư pháp trong việc giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương, các địa phương cần thực hiện tốt một số giải pháp sau đây:

1. Xây dựng văn bản, cơ chế phối hợp công tác giữa Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở, ngành có liên quan;

2. Bố trí cán bộ có chuyên môn phù hợp, có năng lực để tham mưu, giúp Giám đốc Sở Tư pháp thực hiện tốt nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước trong lĩnh vực nêu trên;

3. Bố trí đủ kinh phí cho các hoạt động quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương, cũng như hoạt động tác nghiệp về đăng ký giao dịch bảo đảm (ví dụ: kinh phí phục vụ hoạt động rà soát, hệ thống hóa văn bản, phục vụ hoạt động kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; bổ sung kinh phí để đầu tư cơ sở vật chất cho các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…);

4. Định kỳ sơ kết, tổng kết, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm rút kinh nghiệm về những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại. Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, tăng cường tính hiệu quả trong hoạt động của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm;

5. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, đa dạng hoá phương thức, biện pháp tuyên truyền pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm;

6. Tăng cường hoạt động kiểm tra của Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước trong việc thực thi các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương;

7. Chú trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm.

Từ những phân tích nêu trên cho thấy, quy định “Sở Tư pháp chịu trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương” là cơ sở pháp lý cần thiết, quan trọng giúp Sở Tư pháp phát huy tốt vai trò, trách nhiệm của mình, cũng như giúp nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm trong thực tế”.

PHỤ LỤC 07

(Kèm theo Công văn số 2042/BTP-ĐKGDBĐ ngày 15 tháng 6 năm 2015)

TÀI LIỆU TẬP HUẤN

GIỚI THIỆU PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KỸ NĂNG CẦN LƯU Ý KHI THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT BAO GỒM NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo các văn bản sau đây:

1. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm

2. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

3. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 24 tháng 5 năm 2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

A. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý

I. Các trường hợp đăng ký

1. Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất gồm thế chấp nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.

c) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

d) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất.

đ) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

e) Đăng ký thay đổi, xoá đăng ký thế chấp.

f) Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.

2. Các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp

Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc các trường hợp đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên thì đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp theo Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tuyến, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.

II. Giá trị pháp lý của việc đăng ký

1. Việc đăng ký là điều kiện để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực. Cụ thể, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Quy định này chỉ áp dụng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng; không áp dụng đối với hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất, vì pháp luật không có quy định.

Thời điểm đăng ký thế chấp: Là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ.

Hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ: Là hồ sơ có đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định từ Điều 10 đến Điều 17 của Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT.

* Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ.

* Trường hợp có sửa chữa sai sót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót hợp lệ; nếu có sửa chữa sai sót về phần chứng nhận của cơ quan đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lần đầu.

2. Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi xoá đăng ký hợp đồng thế chấp. Người thứ ba là bất kỳ ai không phải là các bên tham gia hợp đồng thế chấp.

3. Xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp bằng một tài sản. Trong trường hợp này thứ tự ưu tiên thanh toán được tính theo thứ tự đăng ký.

III. Hệ thống cơ quan đăng ký

1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

IV. Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký

1. Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có một trong các loại Giấy chứng nhận đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo.

2. Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

3. Trong trường hợp hồ sơ đăng ký nộp tại Ủy ban nhân dân xã hoặc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa của Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện) thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân xã hoặc do bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.

4. Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký quy định tại khoản 3.1 và khoản 3.2 ở trên không tính thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc thời gian thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

V. Các trường hợp từ chối đăng ký

1. Không thuộc các trường hợp đăng ký thế chấp (thẩm quyền theo vụ việc);

2. Không thuộc thẩm quyền đăng ký thế chấp (thẩm quyền theo đối tượng và địa hạt);

3. Hồ sơ đăng ký không hợp lệ;

4. Khi phát hiện giấy tờ giả mạo trong hồ sơ đăng ký;

5. Khi phát hiện các thông tin trong đơn yêu cầu đăng ký thế chấp không phù hợp với thông tin trong hợp đồng thế chấp hoặc trong hồ sơ địa chính;

6. Các thông tin về nội dung thế chấp đã đăng ký trong đơn yêu cầu đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký hoặc thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp không phù hợp với thông tin trong hồ sơ địa chính;

7. Người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký.

VI. Lưu ý đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Nhà ở hình thành trong tương lai được đăng ký thế chấp

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là:

a) Căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

b) Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

2. Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

- Tổ chức tín dụng nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân để cho vay vốn mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.

- Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi nhà ở đó đã có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 6 của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.

- Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

- Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư này.

- Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

- Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.

- Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân.

- Trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp đã ký hoặc ký hợp đồng thế chấp mới.

- Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp thực hiện việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức đăng ký ghi nhận trên cơ sở thông tin được kê khai trên đơn yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký kê khai hồ sơ đăng ký và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và các loại tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký.

3. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

b) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

c) Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

B. HỒ SƠ, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

I. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1. Hồ sơ đăng ký

1.1. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

b) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

d) Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư (01 bản sao có chứng thực);

đ) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

1.2. Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất

a) Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó đã được chứng nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

- Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

b) Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó đã hình thành, nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

- Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

-Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản uỷ quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu;

- Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP).

1.3. Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

a) Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới mà chủ sở hữu tài sản đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

- Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê (01 bản chính);

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

b) Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới mà tài sản đó đã hình thành, nhưng chủ sở hữu tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

- Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu;

- Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP.

1.4. Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

a) Trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP), mà người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

- Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

- Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được phê duyệt, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư (01 bản sao có chứng thực);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản uỷ quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

b) Trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

- Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

- Văn bản chứng minh sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản về việc đất được dùng để tạo lập tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

- Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được phê duyệt, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư (01 bản sao có chứng thực);

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản uỷ quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

c) Hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp lập theo Mẫu số 01/ĐKTC-NTL kèm theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (01 bản chính); trường hợp Mẫu số 01/ĐKTC-NTL không đủ để kê khai nội dung đăng ký thì kê khai bổ sung vào Mẫu số 04/ĐKTC-NTL;

- Hợp đồng thế chấp có công chứng theo quy định của Thông tư này (01 bản gốc);

- Hợp đồng mua bán nhà ở của tổ chức, cá nhân mua nhà ở ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có thêm bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản sao);

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền.

2. Thủ tục đăng ký và những vấn đề cần lưu ý

2.1. Thủ tục đăng ký

a) Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.

b) Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.

c) Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định tại Điều 6 của Thông tư này, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chứng nhận đăng ký thế chấp vào Đơn yêu cầu đăng ký và ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật;

d) Trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ ghi nội dung đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký, Sổ Địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn tại điểm c ở trên.

2.2. Cần lưu ý thủ tục đăng ký đối với một số trường hợp cụ thể sau đây:

2.2.1. Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003

a) Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp theo hướng dẫn tại các Điều 10, 11, 12 và 13 của Thông tư này (không bao gồm Giấy chứng nhận) và một (01) bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

b) Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ do cán bộ tiếp nhận hồ sơ chuyển đến, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

- Chứng nhận việc đăng ký thế chấp vào Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp và trả kết quả đăng ký theo quy định tại Điều 27 của Thông tư này;

- Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

- Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm ghi nội dung đã đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai và trả Giấy chứng nhận đã cấp cho người yêu cầu đăng ký.

c) Trong trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hủy việc đăng ký thế chấp, thông báo bằng văn bản cho người yêu cầu đăng ký và không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 49 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP.

2.2.2. Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Trong thời hạn quy định tại Điều 6 của Thông tư này, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

- Chứng nhận việc đăng ký thế chấp vào Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp và trả kết quả đăng ký theo quy định tại Điều 27 của Thông tư này;

- Thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

b) Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai và trả Giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký.

c) Trong trường hợp quyền sử dụng đất đã được đăng ký thế chấp trước khi tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất khi thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.

d) Trong trường hợp đã đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng không đủ điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hủy kết quả đăng ký thế chấp, thông báo bằng văn bản cho người yêu cầu đăng ký và không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 49 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP.

2.2.3. Thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Sau khi nhận hồ sơ đăng ký thế chấp, văn phòng đăng ký thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ; trường hợp hồ sơ không đầy đủ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định;

b) Ghi thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Đơn yêu cầu đăng ký và Phiếu tiếp nhận hồ sơ; ký và ghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ; cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ;

c) Ghi thông tin tiếp nhận hồ sơ vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/STN ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT).

d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, sao y bản gốc đơn đăng ký để lưu hồ sơ; ghi thông tin đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07/ĐKTC-NTL kèm theo Thông tư này; chuyển bản gốc đơn đăng ký đã xác nhận cho cơ quan hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đăng ký để trao cho người yêu cầu đăng ký.

2.2.4. Đăng ký thế chấp trong trường hợp bổ sung giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

a) Trường hợp bổ sung giá trị nghĩa vụ được bảo đảm mà các bên ký kết hợp đồng thế chấp mới, có hiệu lực độc lập với hợp đồng thế chấp đã đăng ký trước đó thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đăng ký thế chấp mới và không phải xóa đăng ký thế chấp trước đó.

b) Trường hợp bổ sung giá trị nghĩa vụ được bảo đảm mà các bên ký kết hợp đồng thế chấp mới thay thế hợp đồng thế chấp đã đăng ký thì người yêu cầu đăng ký thực hiện xóa đăng ký thế chấp trước đó và thực hiện đăng ký thế chấp mới.

c) Trường hợp bổ sung giá trị nghĩa vụ được bảo đảm mà không bổ sung tài sản bảo đảm và các bên ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung hoặc ký phụ lục hợp đồng để sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp đã đăng ký thì các bên không phải thực hiện đăng ký thay đổi đối với văn bản sửa đổi, bổ sung đó.

2.2.5. Chỉnh lý nội dung đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi, chỉnh lý nội dung đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sổ Địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

II. Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký

1. Các trường hợp phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký

a) Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên thế chấp, bên nhận thế chấp;

b) Thay đổi tên hoặc thay đổi loại hình doanh nghiệp của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp;

c) Rút bớt tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

đ) Khi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành.

2. Hồ sơ đăng ký thay đổi

a) Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (01 bản chính);

b) Hợp đồng về việc thay đổi trong trường hợp các bên thoả thuận bổ sung, rút bớt tài sản thế chấp, thoả thuận rút bớt, bổ sung, thay thế một trong các bên ký kết hợp đồng thế chấp (01 bản chính) hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thay đổi tên, thay đổi loại hình doanh nghiệp, thay đổi một trong các bên ký kết hợp đồng thế chấp theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

d) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

Cần lưu ý các trường hợp sau đây:

* Khi bên nhận thế chấp trong nhiều hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có sự thay đổi loại hình doanh nghiệp thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi đối với tất cả các hợp đồng đó, hồ sơ gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại điểm a, c và d khoản 2 Điều này;

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi loại hình doanh nghiệp (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính văn bản đó thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu;

c) Danh mục các hợp đồng thế chấp đã đăng ký (01 bản chính).

* Khi có sự thay đổi tên của bên nhận thế chấp mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này hoặc thay đổi bên nhận thế chấp trong nhiều hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi tên hoặc thay đổi bên nhận thế chấp đối với tất cả các hợp đồng đó, hồ sơ gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại điểm a, c và d khoản 2 Điều này;

b) Hợp đồng về việc thay đổi trong trường hợp các bên thoả thuận thay đổi bên nhận thế chấp (01 bản chính) hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thay đổi tên hoặc thay đổi bên nhận thế chấp theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính văn bản đó thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu;

c) Danh mục các hợp đồng thế chấp đã đăng ký (01 bản chính).

* Trong trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi tên của bên thế chấp thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi quy định tại khoản 2 Điều này và một (01) bộ hồ sơ yêu cầu xác nhận thay đổi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 29 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT.

3. Thủ tục đăng ký thay đổi

3.1. Sau khi nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký, người thực hiện đăng ký thực hiện các việc sau đây:

a) Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.

b) Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.

c) Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chứng nhận đăng ký thay đổi vào Đơn yêu cầu đăng ký và chỉnh lý nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật;

3.2. Trường hợp đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ ghi nội dung đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký, Sổ Địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn như điểm a ở trên.

3.3. Đăng ký thay đổi trong trường hợp thay đổi tên của bên thế chấp

Trong trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thay đổi tên của bên thế chấp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xác nhận thay đổi tên trên Giấy chứng nhận đã cấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận thay đổi tên của bên thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ địa chính trước khi thực hiện liên thông thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp.

III. Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp

1. Thời điểm thực hiện việc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp phải xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà việc thế chấp các loại tài sản này đã được đăng ký thì chậm nhất là mười lăm (15) ngày trước khi tiến hành việc xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp phải thực hiện đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp đó.

2. Hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp

a) Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính);

b) Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính);

c) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

3. Thủ tục đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi việc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp vào Sổ Địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai; thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

IV. Sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp đã đăng ký

1. Hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót

Trong trường hợp phát hiện nội dung chứng nhận đăng ký không chính xác, không đầy đủ hoặc không có nội dung chứng nhận trên Đơn yêu cầu đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi đã thực hiện đăng ký để thực hiện việc sửa chữa sai sót, gồm:

a) Đơn yêu cầu sửa chữa sai sót (01 bản chính);

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu nội dung đăng ký thế chấp đã ghi trên Giấy chứng nhận đó có sai sót (01 bản chính);

c) Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của cơ quan đăng ký nếu phần chứng nhận nội dung đăng ký có sai sót (01 bản chính);

d) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu sửa chữa sai sót là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

2. Thủ tục sửa chữa sai sót

Trong thời hạn quy định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

a) Đính chính thông tin sai sót về nội dung đăng ký trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai nếu có sai sót trên Giấy chứng nhận;

b) Chứng nhận vào Đơn yêu cầu sửa chữa sai sót;

c) Cấp văn bản đính chính thông tin sai sót về nội dung đăng ký trên Đơn yêu cầu đăng ký nếu có sai sót trên Đơn yêu cầu đăng ký.

3. Cần lưu ý các vấn đề sau đây:

* Trường hợp người thực hiện đăng ký tự phát hiện trong hồ sơ địa chính có sai sót về nội dung đã đăng ký do lỗi của mình thì người thực hiện đăng ký phải kịp thời báo cáo Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) xem xét, quyết định việc chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính và gửi văn bản thông báo về việc chỉnh lý thông tin đó cho người yêu cầu đăng ký theo địa chỉ ghi trên đơn yêu cầu đăng ký.

* Việc sửa chữa sai sót do lỗi của người thực hiện đăng ký không thay đổi thời điểm đăng ký thế chấp và người yêu cầu đăng ký không phải nộp lệ phí sửa chữa sai sót.

V. Xoá đăng ký thế chấp

1. Các trường hợp xoá đăng ký thế chấp

a) Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;

b) Hủy bỏ hoặc thay thế giao dịch bảo đảm đã đăng ký bằng giao dịch bảo đảm khác;

c) Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;

d) Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;

đ) Tài sản bảo đảm bị tiêu huỷ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Có bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc huỷ bỏ giao dịch bảo đảm, tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu, đơn phương chấm dứt giao dịch bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt giao dịch bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;

g) Theo thoả thuận của các bên.

2. Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp

a) Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp (01 bản chính);

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

c) Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên thế chấp (01 bản chính);

d) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

3. Thủ tục xóa đăng ký thế chấp

Trong thời hạn quy định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xoá đăng ký trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xoá đăng ký trong Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.

VI. Hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp

1. Về hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp

1.1. Hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai được đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT gồm:

a) Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai lập theo Mẫu số 06/ĐKTC-NTL kèm theo Thông tư này (01 bản chính); trường hợp Mẫu số 06/ĐKTC-NTL không đủ để kê khai nội dung đăng ký thì kê khai bổ sung vào Mẫu số 04/ĐKTC-NTL kèm theo Thông tư này;

b) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu chuyển tiếp đăng ký là người được ủy quyền.

1.2. Hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai được đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm:

a) Đơn yêu cầu và văn bản ủy quyền (nếu có;

b) Văn bản cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản cấp (01 bản chính) hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm do Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản cấp (01 bản sao có chứng thực), Giấy chứng nhận đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (nếu có) (01 bản sao).

2. Thủ tục chuyển tiếp

a) Việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp được thực hiện trước khi trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. Hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp được nộp cùng với hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp, thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp bằng việc xác nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và trang bổ sung của Giấy chứng nhận.

c) Trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với nhà ở được đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì sau khi thực hiện việc xác nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và trang bổ sung của Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các việc sau đây:

- Xác nhận việc đã hoàn thành chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp, sao y đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp đã xác nhận để lưu hồ sơ, làm văn bản thông báo cho Trung tâm Đăng ký đăng ký giao dịch, tài sản

- Trước ngày trao Giấy chứng nhận ít nhất 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi văn bản thông báo về việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (bản chính đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp đã xác nhận )theo các phương thức bưu điện, fax, thư điện tử đến Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản đã cấp Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Ngay trong ngày nhận được văn bản thông báo về việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thực hiện xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật và gửi Văn bản thông báo về việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo các phương thức bưu điện, fax, thư điện tử cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để lưu hồ sơ đăng ký.